竺骏飞与翟建龙、钱秋芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：竺骏飞，男，1990年7月10日生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：刘赓，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。　　　　
　　被告：翟建龙，男，1964年7月2日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：陆文君，上海臻至律师事务所律师。
　　被告：钱秋芳，女，1965年9月25日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　被告：薛俊，男，1947年10月4日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　被告：虞爱莲，女，1951年2月15日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　第三人：上海捷博房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区金沙江西路XXX弄XXX号XXX层XXX室。
　　法定代表人：朱华兴。
　　委托诉讼代理人：沈洁。
　　原告竺骏飞与被告翟建龙、钱秋芳、薛俊、虞爱莲、第三人上海捷博房地产发展有限公司(下称“捷博公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人刘赓，被告翟建龙的委托诉讼代理人陆文君、被告薛俊、虞爱莲到庭参加诉讼。第二次庭审，原告及其委托诉讼代理人刘赓，被告翟建龙及其委托诉讼代理人陆文君、被告薛俊到庭参加诉讼。两次庭审，被告钱秋芳、第三人捷博公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令第三人捷博公司协助被告翟建龙、钱秋芳办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)产权过户手续，将该房屋产权过户至被告翟建龙、钱秋芳名下；2、判令被告翟建龙、钱秋芳协助原告竺骏飞办理系争房屋的产权过户手续，将该房屋产权过户至原告名下；
　　3、判令被告翟建龙、钱秋芳支付原告违约金暂计人民币(以下币种同)306,600元(以168万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月25日起计算至协助原告完成过户登记之日止)；4、判令被告薛俊、虞爱莲对上述第3项诉请中的违约金承担连带责任。事实与理由：2016年3月25日，原告与翟建龙、钱秋芳签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向翟建龙、钱秋芳购买系争房屋，面积61.15平方米，总价168万元；原告应于签约当日支付翟建龙、钱秋芳首期房款90万元，加上先期支付的定金10万元，共同构成首付款100万元；第二期房款58万元于2016年6月30日前支付给翟建龙、钱秋芳，第三期房款10万元于办理过户之日支付给翟建龙、钱秋芳。后原告按约履行了前两期付款义务。系争房屋为翟建龙、钱秋芳2012年拆迁所得，建设单位为捷博公司，并自2013年2月20日登记在捷博公司名下。根据上海市相关政策，系争房屋已具备交易条件。但翟建龙、钱秋芳却拖延办理小产证，致使该房屋无法过户至原告名下，故翟建龙、钱秋芳应按买卖合同第十条之约定，以总房款的日万分之五向原告支付逾期办理产证违约金。此外，薛俊、虞爱莲于2016年3月25日向原告出具承诺书，承诺为翟建龙、钱秋芳协助原告办理产证提供担保并承担连带责任。基于以上情况，原告为维护自己的权益，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回了第3、4项诉讼请求。
　　被告翟建龙辩称：不同意原告的诉请，理由为：1、原告至今未按约支付第二期房款58万元，构成严重违约。2、双方于2016年3月25日签订房屋买卖合同时，并未约定办理过户的时间。开发商直至2017年年底才通知本被告办理小产证手续，但由于原告未付款，故本被告未办理相应手续。3、目前系争房屋因原告申请被查封，故事实上亦无法办理过户手续，相关责任应由原告承担，对原告主张的逾期过户违约金不应支持。4、本被告曾口头要求解除房屋买卖合同，故双方就系争房屋的买卖关系不应继续履行。
　　被告钱秋芳未进行答辩。
　　被告薛俊、虞爱莲辩称：1、2014年10月18日，本被告向案外人蔡则振购买了系争房屋。因系争房屋为翟建龙拆迁安置所得，一直未办理产证，故由翟建龙作为卖方与本被告签订了买卖合同，为此蔡则振给予翟建龙出场费5.5万元。2、两年后，因筹钱治病本被告需再次出售系争房屋，在中介挂牌后找到了买家即原告。同样因为动迁房原因，由翟建龙作为卖方与原告签订了买卖合同，本被告承诺给予翟建龙出场费17万元。交易中，原告向翟建龙支付首付款90万元(除定金10万元)后，由翟建龙扣除10万元出场费，剩余80万元转给本被告；原告支付第二笔房款58万元时，联系翟建龙未果，所以仅向本被告支付51万元，另外预扣下需付给翟建龙的7万元出场费。系翟建龙原因导致系争房屋未能过户，与本被告无关。
　　第三人捷博公司未进行述称。
　　原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
　　1、《拆迁安置房(预售)买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，证明翟建龙、钱秋芳于2014年11月3日将系争房屋出售给虞爱莲，后薛俊、虞爱莲将该房屋出售给原告，原告并支付定金10万元。
　　2、《上海市房地产买卖合同》，证明原告与翟建龙、钱秋芳签订了房屋买卖合同，就系争房屋买卖达成合意，双方均应按该合同约定履行各自义务。
　　3、《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》、结婚证、承诺书，证明翟建龙与钱秋芳系夫妻关系，翟建龙、钱秋芳被拆迁安置有系争房屋一套且两人一致同意出售该房屋。
　　4、收款收据、银行明细清单，证明原告于2016年3月20日向虞爱莲支付10万元，于当月25日向翟建龙支付90万元，于2016年6月30日向薛俊支付51万元，于2017年3月14日向翟建龙支付10万元。
　　5、上海市不动产登记簿，证明系争房屋已具备上市条件，能够过户给原告。
　　6、《承诺书》，证明就系争房屋的过户事宜，薛俊、虞爱莲承诺与翟建龙承担连带责任。
　　7、《房屋买卖解约合同》、《房屋买卖退款协议》、《有关交房补充协议》、案外人汪某与钱秋芳签订的书面协议、工商银行转账凭证，证明翟建龙、钱秋芳将系争房屋出售给薛俊、虞爱莲后，与蔡则振、汪某解除了买卖关系，翟建龙并向蔡则振退还房款77.5万元。
　　8、银行明细清单、收款收据，证明原告与翟建龙签订房屋买卖合同后，原告将房款支付给翟建龙，翟建龙再向薛俊退款。此外，薛俊于2016年7月7日代翟建龙收取原告支付的房款7万元。
　　9、证人胡某某证言，证人陈述：系争房屋的房源信息显示在系统里，看房需联系薛俊。原告经证人带看后比较满意，和薛俊商谈好价格。2016年3月20日，原告与薛俊签了居间买卖协议并付了定金。因为是动迁房，薛俊和翟建龙协商好，由薛俊支付翟建龙17万元，后续过户等由翟建龙出面办理。此后，原告、薛俊、翟建龙及其妻子、孩子一同至中介公司签订了房屋买卖合同。签约完毕后，第一笔房款，原告现金支付了3万元，另外转账给翟建龙，再由翟建龙转给薛俊。第二笔房款支付前一天，证人联系了翟建龙，翟建龙谩骂证人，后面不再接证人电话。次日，原告转账给薛俊，翟建龙对此知晓但未出面。
　　翟建龙对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，其中买卖合同无原件无法质证，而居间协议真实性无法确认。对证据2，真实性无异议，但原告未按该合同约定支付第二期房款58万元。对证据3，对真实性均无异议，但承诺书系其向薛俊、虞爱莲出具，与本案无关。对证据4，其中对银行明细清单无异议，对收款收据不清楚，原告支付给虞爱莲的10万元认同支付给本人，目前共收到原告支付的房款100万元，而原告于2017年3月支付的10万元属于逾期付款违约金。对证据5，真实性无异议，但因原告申请查封现在无法办理过户。对证据6，真实性无异议，该承诺书恰证明系争房屋的买卖关系建立在本人与原告之间，而非原告与薛俊、虞爱莲之间。对证据7，其中解约合同真实性无异议，本人与蔡则振、汪某解除买卖关系后，再将系争房屋出售给薛俊、虞爱莲，与本案的逻辑关系一致，系与薛俊、虞爱莲解除买卖关系后，才将系争房屋出售给原告。对该组证据中的其他证据真实性无法确定，亦与本案无关。对证据8，其中银行明细清单无异议，恰证明系原告与本人间就系争房屋存在买卖关系，对收款收据真实性有异议，本人未要求薛俊代收房款。对证据9，不予认可，证人自称一些情况记不清了，不能作为证据使用。
　　薛俊、虞爱莲对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性均无异议，其系从蔡则振处购买系争房屋，只是由翟建龙、钱秋芳出面作为卖家在买卖合同上签字。对证据2，真实性无异议，因其筹钱治病，故将系争房屋以168万元出售给原告，翟建龙、钱秋芳只是作为卖家出面签字而已。对证据3，对拆迁补偿安置协议无异议，而结婚证、承诺书未见到过。对证据4，真实性均无异议，本人确于2016年3月20日收到原告支付的定金10万元，原告后于当月25日又向本人支付现金3万元，向翟建龙转账支付87万元(翟建龙扣留10万元出场费，将另外77万元转账给本人)。此外，原告应于2016年6月30日向本人支付房款58万元，但原告实际仅支付51万元，预扣下协商好要支付给翟建龙的出场费7万元。对证据5，真实性无异议。对证据6，真实性无异议，翟建龙承诺将会协助办理过户。对证据7，真实性均无异议，系争房屋由本人自蔡则振处购买，翟建龙作为动迁人出面配合签字。对证据8，对真实性均无异议，第二期房款58万元中，原告预扣了7万元作为给翟建龙的出场费，后原告又将该7万元支付给本人，本人通知翟建龙领取，但却发生纠纷。对证据9，认为证人基本反映了事实。
　　翟建龙未就其辩称意见向本院提供证据材料。
　　薛俊、虞爱莲为支持其辩称意见，向本院提交如下证据材料：
　　承诺书、有关交房补充协议，证明系争房屋实际系向蔡则振购买。
　　原告对薛俊、虞爱莲提供的上述证据不持异议。翟建龙认为薛俊、虞爱莲提供的上述证据真实性无法确定，亦与本案无关。
　　第三人捷博公司向本院邮寄了配套商品房供应单、发票，原告及薛俊、虞爱莲对该证据未发表意见，翟建龙对该证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
　　综合原、被告、第三人提供的上述证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：
　　翟建龙与钱秋芳于1987年登记结婚。2012年，翟建龙作为被拆迁人与拆迁人签订《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置有包括系争房屋在内的四套房屋。
　　2014年10月18日，翟建龙、钱秋芳(出售人)、蔡则振、汪某(原买受人)与虞爱莲(现买受人)签订《房屋买卖解约合同》，就系争房屋买卖转让达成如下协议：1、出售人同意原买受人转让此房产权于现买受人；2、出售人与原买受人于2012年11月9日签署的房屋买卖合同作废；3、出售人承诺此房产权归现买受人，与原买受人无关；4、本次解约三方本着公开、公正、透明的原则，每次交易及转账交接等事宜，出售人、原买受人及现买受人必须同时在场；5、原买受人与此房不再有任何关系，并且配合现买受人办理交易手续。
　　2014年11月3日，翟建龙(甲方)、钱秋芳(房屋共有人)与虞爱莲(乙方)签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》，约定由甲方将系争房屋作价93万元出售给乙方。
　　又查明，2016年3月20日，薛俊、虞爱莲(出售方、甲方)与竺骏飞(买受方、乙方)在上海好年华房地产经纪有限公司四十二公司(居间方、丙方)居间下签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，总价168万元；乙方应于8天内签订房地产买卖合同同时支付首付款100万元、第二期房款68万元；乙方同意于签订本合同时向丙方支付意向金10万元用于丙方前往甲方斡旋及价格条件确认之凭据；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。该合同特别约定：乙方于2016年3月21日付8万元补足定金10万元、2016年3月28日前付90万元；乙方付第二次房款58万元整当天交房给乙方、过户当天付清所有房款。
　　2016年3月25日，翟建龙、钱秋芳(出卖人、甲方)与竺骏飞(买受人、乙方)在上海好年华房地产经纪有限公司居间下签订上海市房地产买卖合同，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价168万元；甲方于2016年6月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在该房产证办理出来四十日内，甲乙双方向房产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限(即2016年6月30日前)、未按本合同附件三付款协议约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五算起，违约金自本合同附件三付款协议约定的应当交付之日起至实际交付之日止；甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税费。该合同附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同并申请办理本合同后当日内，直接支付给甲方部分首期房价款90万元，加上已经支付给甲方的定金10万元，如此共同构成乙方支付给甲方的全部首期房款计100万元；第二期房款58万元于2016年6月30日前由乙方自行支付给甲方；第三笔房款10万元于甲乙双方共赴嘉定区房产交易中心办理过户手续日之前由乙方自行支付给甲方。
　　2016年3月25日，翟建龙、钱秋芳(甲方)、竺骏飞(乙方)、薛俊、虞爱莲(丙方)签订《承诺书》一份，载明：2016年3月25日，甲乙双方在好年华公司房地产经纪人的主持下签订了买卖合同，约定甲方将其系争房屋以168万元出售给乙方。甲方、丙方承诺该房产证办理出来后7天内开始办理过户手续，如甲方违约，甲方将其位于上海市嘉定区封浜路杨柳一村XXX号XXX室房屋(下称“杨柳一村房屋”)抵押给乙方，直至甲方和乙方办理完毕系争房屋的过户手续，乙方解除杨柳一村房屋的抵押，丙方为甲方担保方，承担连带责任。本合同双方签字生效，有效期至系争房屋所有权变更登记手续完成为止。
　　2016年3月20日，竺骏飞向虞爱莲支付10万元，当日虞爱莲出具了相应收据。2016年3月25日，竺骏飞以其亲属陈阿宝的账户向翟建龙转账87万元，以现金方式向薛俊支付3万元，当日翟建龙出具了收到房款90万元的收据并随即向薛俊转账77万元。2016年6月30日，竺骏飞以其亲属陈阿宝的账户向薛俊转账50万元，并以现金向薛俊支付1万元，当日薛俊出具了收到房款51万元的收据。2017年3月14日，竺骏飞又以其亲属陈阿宝的账户向翟建龙转账10万元。
　　再查明，系争房屋的大产证于2013年3月20日办出，目前登记在捷博公司名下。2015年5月，系争房屋对应的配套商品房供应单确认钱秋芳为购房人，无需支付购房差价。钱秋芳在办理系争房屋小产证的过程中，本院依据竺骏飞之申请对系争房屋采取了查封措施，致使小产证办理未成。目前系争房屋由竺骏飞居住使用。
　　审理中，竺骏飞先陈述：其向薛俊、虞爱莲购买系争房屋，因系争房屋为动迁房，过户需产权人即翟建龙、钱秋芳配合，为办理过户所需才与翟建龙、钱秋芳签订了买卖合同；后又陈述实际向翟建龙购买系争房屋。
　　翟建龙则陈述：因薛俊、虞爱莲提出不再购买系争房屋，故双方协商解除了买卖关系，薛俊需支付违约金17万元，扣除违约金后的房款需退还给薛俊。在此之后，其将系争房屋出售给竺骏飞。因薛俊急需用钱，故由竺骏飞直接将购房定金10万元支付给薛俊，且在收到竺骏飞的房款90万元后，扣除违约金后剩余部分退还给薛俊。系争房屋系由其交付给竺骏飞。
　　薛俊、虞爱莲陈述：系争房屋由其出售给原告，翟建龙、钱秋芳作为动迁人仅配合出面签约。
　　此外，竺骏飞与薛俊、虞爱莲于审理中一致确认：1、系争房屋由薛俊交由竺骏飞；2、约定过户时支付的房款10万元应支付给翟建龙；3、剩余7万元应作为出场费支付给翟建龙。该笔7万元竺骏飞已于2019年4月11日付至本院。
　　本院认为，就系争房屋，竺骏飞与翟建龙、钱秋芳及虞爱莲分别签订了买卖合同，竺骏飞究竟系向何方购买系争房屋？对此，不能仅凭当事人陈述或简单、片面理解书面协议，而应综合全案证据，准确、全面探求当事人的真实意思。就系争房屋的买卖，竺骏飞系在居间方介绍下联系薛俊、虞爱莲看房，与薛俊、虞爱莲商谈好价格后向虞爱莲支付的购房定金，并先与薛俊、虞爱莲签订了《房屋买卖居间协议》，在此之后才与翟建龙、钱秋芳签订了房地产买卖合同，结合绝大多数房款最终付给薛俊，且交房系在薛俊与竺骏飞间进行，再结合翟建龙及钱秋芳、蔡则振、虞爱莲三方签订的《房屋买卖解约合同》的相关内容(即翟建龙及钱秋芳同意蔡则振将系争房屋转让给虞爱莲)，以上可知，竺骏飞系向薛俊、虞爱莲购买系争房屋。又因系争房屋为翟建龙、钱秋芳的动迁安置房，如若未有翟建龙、钱秋芳之配合，不可能完成最终的产权移转。如此，竺骏飞与翟建龙、钱秋芳签订房地产买卖合同便在情理之中。
　　翟建龙主张与薛俊、虞爱莲解除买卖关系后再向竺骏飞出售系争房屋的意见，本院难予采纳，理由如下：1、房产交易为日常生活中的重大财产交易，惯常采书面形式约定相关权利义务。翟建龙称与薛俊、虞爱莲协商解除了买卖关系，由薛俊、虞爱莲承担违约金17万元，未提供任何书面协议，对此薛俊、虞爱莲不予认可。而就系争房屋的交易，翟建龙前后签订过多次书面协议，却称与薛俊、虞爱莲解约未签协议，与常理不符。2、假设翟建龙关于其与薛俊、虞爱莲协商解约并由薛俊、虞爱莲承担违约金17万元的陈述属实，双方间合同记载的房款总价为93万元，扣除该违约金后，其应当退还给薛俊、虞爱莲的房款为76万元。但本案中，竺骏飞支付的定金10万元及首付90万元中，流向薛俊的款项即为87万元，远超应退金额，可见翟建龙该陈述不合常理。3、如若翟建龙确实先与薛俊、虞爱莲协商解约，再将系争房屋出售给竺骏飞，那么薛俊、虞爱莲已与本案所涉交易无关，其绝无理由于2016年3月25日通过签订《承诺书》方式为系争房屋过户给竺骏飞而提供担保责任。综上，足以说明翟建龙的主张矛盾重重，难予采纳。再结合翟建龙及钱秋芳、蔡则振、虞爱莲三方间《房屋买卖解约合同》反映的交易模式，综观本案所涉的整个交易过程及交易行为，可知本案实际亦延续了该交易模式。既然翟建龙、钱秋芳接受了此种交易模式，且为完成房屋交易签订了形式上的买卖合同，同时亦以《承诺书》方式设定其协助过户的义务，故在系争房屋具备上市交易条件时即应配合竺骏飞办理过户手续。考虑到系争房屋登记在捷博公司名下的现状，且已确定买受人为钱秋芳一人，故应先由捷博公司过户至钱秋芳名下，再由钱秋芳协助竺骏飞办理过户手续。另，竺骏飞与薛俊均已确认，剩余7万元作为出场费应当支付给翟建龙，本案中一并予以处理。
　　被告钱秋芳、第三人捷博公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、第三人上海捷博房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告钱秋芳办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户至被告钱秋芳名下；
　　二、被告钱秋芳应于本判决生效之日起十日内协助原告竺骏飞办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户至原告竺骏飞名下；
　　三、原告竺骏飞应于上述房屋过户当日向被告翟建龙、钱秋芳支付70,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，诉讼费用合计5,040元，由被告翟建龙、钱秋芳负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞