第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司与上海华滨投资有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

　　原告：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。
　　法定代表人：罗伯特·亚历山大·詹姆斯·麦凯拉(ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR)，董事长。
　　委托讼诉代理人：杨春宝，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托讼诉代理人：周晨黠，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海华滨投资有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：兰强，董事长。
　　委托诉讼代理人：肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。
　　原告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司诉被告上海华滨投资有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日、3月26日分别公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨春宝、周晨黠、被告委托诉讼代理人肖桂荣到庭参加2019年2月26日的庭审，原告委托诉讼代理人周晨黠、被告委托诉讼代理人肖桂荣到庭参加2019年3月26日的庭审。本案现已审理终结。
　　原告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付市场顾问服务费人民币(以下币种同)5万元，并支付至实际清偿之日止的逾期付款利息(按照人民银行同期贷款利率计算利息，自2017年11月12日起，暂计至2018年11月30日为2,505.14元)；2、判决被告向原告支付佣金1,374,206.75元，并支付至实际清偿之日止的逾期付款利息(按照人民银行同期贷款利率计算利息，自2018年8月23日起，暂计至2018年11月30日为16,541.31元)；3、判决被告向原告支付中介服务费406,062.50元，并支付至实际清偿之日止的逾期付款利息(按照人民银行同期贷款利率计算利息，自2018年3月10日起，暂计至2018年11月30日为12,921.13元)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月20日，原告、被告就“上海华电大厦、上海世博会地区B03C-05地块项目”租赁独家代理服务事宜，签订《租赁代理委托合同》，约定：原告接受被告的委托代理项目的对外招租事宜，原告有权依据合同约定按照承租人月租金的0.25倍收取基准佣金，如果项目竣工时出租率达到50%，有权另行再获取承租人月租金的0.15倍奖励佣金，原告向被告提供项目有关的市场顾问服务，市场顾问费为20万元，分期支付。2016年4月28日，原、被告签订《补充协议》，对项目的考核面积、佣金等事项做了约定。2018年2月，原、被告签订《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》，约定2017年11月1日视为竣工日，且无论被告是否在该日实际获得竣工证书均不再调整竣工日，原、被告确认在竣工日的实际出租率已经达到50%，被告同意给予0.15倍奖励佣金，合同履行期限为2018年7月31日。根据项目的实际招租情况，原告有权获取的佣金为1,374,206.75元。合同履行过程中，原、被告在2018年5月签订两份《代理服务费(佣金)确认书》，分别就原告成功为被告居间介绍的两家承租人事宜，约定被告应当向原告支付中介费合计406,062.50元。但被告未支付上述款项，故原告诉至本院，请求判如所请。
　　被告上海华滨投资有限公司辩称：1、原告没有按照合同约定履行顾问服务内容，原告是顾问服务一方，对于租赁策略有咨询服务义务，原告应提供证据证明其提供了服务。2、原告提供的佣金计算表的数据经核实无异议，但是佣金的费率和金额不认可，原告利用顾问优势将竣工日解释为竣工备案日，竣工备案日是2018年6月4日，但实际竣工日是2017年3月27日，应按照实际竣工日确认佣金，当时仅成交了两个租户，是原告佣金计算表中的第3项和第5项，没有达到50%的出租率，应当按照0.15的费率来计算佣金，其他应当按照0.25的费率计算佣金，佣金计算表中第12项的承租人涉嫌刑事犯罪，给被告造成了不良影响，原告应对租客进行审核并应当给被告风险提示，但是原告没有，该客户对应的佣金应当免收。3、佣金付款条件没有成就，根据租赁代理协议7.1条约定，付款前提条件是双方书面确定佣金金额并收到原告的发票，但是原告没有开具发票，双方没有对金额最终达成一致，付款条件没有成就，即使应当支付，也应当以竣工日10个工作日后开始计算利息。4、中介服务费金额当时双方虽通过佣金确认书方式进行确认，但根据双方合同第5.1和5.3条，顾问服务的内容与租赁代理服务的内容有重合，服务内容有重合的情况下原告既收顾问服务费又收佣金和中介费，显然不合理，希望法院调整。
　　原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：
　　2015年7月20日，原、被告双方签订《租赁代理委托合同》一份，被告为甲方、原告为乙方，该合同的主要条款如下：
　　一、关于委托事项。第2.1条约定，甲方按合同所述条款委托乙方代理本项目的租赁等事宜，乙方须履行本合同内所述职责，并须遵守甲方所指定之方针及政策；第2.2条约定，乙方于委托期内按照本合同条款的约定完成工作任务，甲方根据乙方租赁业绩按本合同相关条款的规定向乙方支付佣金和实施奖惩。
　　二、关于委托期限及委托租金单价。第3.1条约定，委托期限自本合同签署之日起至本项目取得竣工备案证后的12个月止。
　　三、第5.1条约定了项目的营销策划及市场顾问服务：在本合同周期内，乙方将与甲方就项目租赁事宜提供专业市场顾问服务，市场顾问服务费用20万元，该费用将于签约后10个工作日内由甲方向乙方支付第一笔费用10万元，样板层交付后10个工作日由甲方向乙方支付第二笔费用5万元，项目获得竣工许可证后10个工作日由甲方向乙方支付第三笔费用5万元，甲方收到乙方开具的正式发票后付款。全程市场顾问服务包括：Ⅰ.宏观市场研究，通过对宏观经济环境分析及本项目地块本身特点和周边交通、配套等方面的研究，明确项目自身特性，具体包括上海宏观经济市场研究、项目所处世博板块区域的发展研究导向、每月常规市场研究报告；Ⅱ.周边区域写字楼市场研究及项目定位，通过对写字楼市场、项目周边区域的供需状况分析，着重研究写字楼市场未来供给状况、需求状况，把握市场供给和需求特点，判断项目未来发展市场空间，为项目定位提供市场依据，同时对项目周边区域将与本项目产生竞争关系的项目进行分析，判断竞争项目对本项目的威胁程度，具体包括上海写字楼市场研究、项目办公楼产品定位及优化(明确写字楼主要客户群的企业类型，并提出该类客户对于写字楼商业、餐饮及相关配套的具体要求)；Ⅲ.项目产品设计建议及优化，具体包括项目整体设计优化建议、写字楼楼层平面优化建议、写字楼公共部位设计建议、写字楼垂直动线设计优化建议；Ⅳ.市场推广策划及执行，根据对市场基础信息的分析判断，制定本项目营销总体策略，以及宣传、活动、渠道、租赁等各专项策略，用以指导本项目的营销推广的具体执行，具体包括拟定本项目的《营销策划报告》、依据《营销策划报告》制定市场推广计划、协助并指导合作的广告公司工作。
　　四、第5.3条约定了项目的租赁代理服务：就本项目之市场定位、定价、租赁策略，为甲方提供建议；派驻专业代理团队入住现场开展工作，负责租赁代理人员的岗位培训、营销流程及操作技巧的培训；参与租赁合同的谈判；协助甲方起草、签订本项目的租赁合同；引起准客户对本项目之兴趣并处理本项目有关查询；参与租赁合同的谈判，协助甲方起草、签订本项目的租赁合同。
　　五、关于租赁代理工作的目标进度及奖惩条款。第6.1条约定，本项目单套房屋租金标准不应低于经甲方确认的租赁价格细分表，乙方就单套房屋完成相应服务后(包括租赁合同经甲方审批同意后签订，内容合法有效，以及甲方收到该客户足额支付的首期租金及保证金)，该套房屋可计入乙方已完成租赁代理的面积范围；第6.2条约定，乙方须完成的本项目租赁代理工作目标的进度要求，前期预租(竣工前)完成35%，获得竣工证后第3个月完成50%，获得竣工证后第6个月完成75%，获得竣工证后第9个月完成100%；第6.3条，双方同意按照上述进度计划对乙方租赁代理业绩实施考评，租赁佣金计算公式为“单套佣金=单套月租金*基准佣金率”；第6.4.4条约定，基准佣金率为乙方投标所报基数，该佣金甲方确认为乙方保底佣金，乙方的基准佣金为月租金的0.25倍，第三方代理成交佣金根据当时市场情况由甲乙双方共同商订，乙方的自有客户成交佣金相当于第三方代理成交佣金及乙方的基准佣金之和，第三方代理客户成交则乙方的代理佣金为上述基准佣金；第6.4.5条约定，奖励指标为项目竣工时，……，预租率达到50%，则已经成交部分的面积代理方可以获得除基本租赁佣金之外的额外的0.15个月租金作为奖励花红。
　　六、关于租赁代理佣金的支付。第7.1条约定，甲方应在每个考核阶段结束后，根据考核情况按照本合同第六条第6.3款约定公式计算佣金，并在甲方按照考核和计算结果书面确认应支付给乙方的代理佣金费用且乙方向甲方出具等额有效的发票之日起5个工作日内向乙方支付结算佣金；第7.2条约定，甲方有权自行出租总代理出租面积的15%，双方同意，对于甲方自行出租的房屋，其租赁面积列入该考核阶段的乙方实际出租面积，但是乙方无权就甲方自行出租的房屋提取佣金。
　　2016年，原、被告签订《补充协议》一份，对双方2015年7月20日签订的《租赁代理委托合同》达成补充协议，约定考核面积由22,156平方米变更为35,333.49平方米。
　　上述合同履行期间，原告向被告提供了年度华电大厦招商小结、上海写字楼市场月报、上海华电大厦周边市场概况、上海华电大厦办公楼项目定价建议说明、项目市场分析及销售价格建议、上海华电大厦营销推广策划方案、上海华电大厦租赁营销方案、项目团队销售及中介推广工作计划、写字楼样板布局及佣金建议、上海华电大厦写字楼营销预算方案、上海华电大厦市场目标客户定位及交房标准建议等报告及邮件。被告向原告支付了市场顾问服务费15万元，剩余5万元未支付。
　　2018年2月，原、被告双方就《租赁代理委托合同》的履行签署了《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》一份，被告为甲方、原告为乙方，约定甲方与乙方于2015年7月20日签订《租赁代理委托合同》，约定乙方为甲方建设的上海华电大厦招租，按成交租赁金额，乙方向甲方收取月租金0.25倍的佣金，并且约定在竣工前如果出租率达到50%的，甲方另外奖励乙方0.15倍的租金奖励，现双方就合同履行的第一阶段确认：1、双方一致同意，2017年11月1日视为华电大厦竣工日，合同履行的第一阶段，截止到2017年11月1日止，哪怕甲方在该日实际还未获得竣工证书，以后不再调整竣工日；2、合同第二阶段自2017年11月1日起至2018年7月31日止，该期间，乙方按合同约定的月租金0.25倍向甲方收取基准佣金，……，合同履行到2018年7月31日止，之后乙方不再为甲方招租；双方确认截至2017年11月1日，华电大厦实际出租率达到了50%，甲方同意给乙方月租金0.15倍的奖励。
　　原、被告双方就案外人华某(上海)实业有限公司租赁的中介服务事宜签订《代理服务费(佣金)确认书》，约定：原告已经就华某(上海)实业有限公司的租赁事宜提供了完整的中介服务，收取相等于1.5个月净租金的服务费，计136,875元；支付条件为在承租人与被告签订租赁合同，且承租人已向被告支付租赁保证金和一个月租金后，被告根据原告所出具的正规税务发票，于30天内向原告支付上述中介服务费。原、被告双方就案外人大唐财富投资管理有限公司租赁的中介服务事宜签订《代理服务费(佣金)确认书》，约定：原告已经就大唐财富投资管理有限公司的租赁事宜提供了完整的中介服务，收取相等于1.5个月净租金的服务费，计269,187.50元；支付条件为在承租人与被告签订租赁合同，且承租人已向被告支付租赁保证金和一个月租金后，被告根据原告所出具的正规税务发票，于30天内向原告支付上述中介服务费。原告于2018年6月25日向被告开具了金额分别为136,875元、269,187.50元、名称为中介服务费的增值税发票。
　　根据《上海市建设工程质量监督报告》的记载，涉案项目的物业上海华电大厦的竣工验收日期为2017年3月27日；根据《建设工程竣工验收备案证书》，上海华电大厦工程竣工验收备案的时间为2018年6月4日。
　　2018年8月16日，原告向被告发送《律师函》，主张被告支付剩余市场顾问服务费，以及代理佣金、中介服务费，被告未予支付。
　　另查明，案件审理过程中，被告确认，截至2017年11月1日，原告已完成了其提交的《上海华电大厦佣金计算表》中的第1项至第16项所列明的16家公司的租赁代理委托工作，对该计算表所列内容除佣金费率、金额和第一阶段划分方式外，均无异议。
　　以上事实有原告提供的《租赁委托代理合同》、《补充协议》、《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》、市场顾问费支付凭证、市场顾问费发票、上海华电大厦佣金计算表、《代理服务费(佣金)确认书》、中介服务费发票、律师函、《建设工程竣工备案证书》、服务报告及电子邮件，被告提供的《上海市建设工程质量监督报告》等证据及原、被告庭审陈述在卷佐证。经质证，原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性及与本案的关联性予以确认，故作为认定本案事实的依据。关于原告提供的案外人华某(上海)实业有限公司、大唐财富投资管理有限公司的租赁合同及付款凭证，鉴于租赁合同与原告提供的佣金计算表内容可以相互印证，被告对佣金计算表载明的租赁情况不持异议，故本院对原告提供的租赁合同及付款凭证的真实性亦予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁委托代理合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律及行政法规的情况，合法有效，双方均应恪守。
　　关于市场顾问服务费，本院认为，原告作为证据提交的市场顾问服务相关报告及文件，在内容上已基本涵盖涉案《租赁委托代理合同》第5.1条约定的“全程市场顾问服务”的相应内容，应认为原告已经履行了相应的市场顾问服务义务，被告应支付剩余的顾问服务费5万元及逾期利息损失。关于利息的计算，根据双方约定，该顾问服务费应于获得竣工许可证后10个工作日且被告收到原告开具的正式发票后付款，现上海华电大厦取得竣工验收备案证书的时间为2018年6月4日，且原告已于2018年6月29日向被告开具了咨询服务费发票，故逾期付款利息应自2018年6月30日开始计算，原告主张计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，于法无悖，本院予以支持。
　　关于租赁代理佣金，原、被告双方争议焦点在于竣工日的确定，原告主张按照双方签署《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》确定的竣工日2017年11月1日考核，被告主张按照《上海市建设工程质量监督报告》记载的竣工验收日期2017年3月27日进行考核。对此，本院认为，本案中双方对竣工日的争议影响的是原告租赁代理工作第一阶段的考核以及租赁代理佣金的金额计算，即原、被告双方基于平等主体之间的商事合同而产生的民事权利，并不影响房屋建筑竣工验收、备案等相关行政管理秩序，因此，基于意思自治之原则，应以原、被告双方已经在《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》中明确约定的“竣工日”作为确定第一阶段期限及计算租赁代理佣金的依据。同时，该确认书明确出租率已达到了50%，被告同意给予原告月租金0.15倍的奖励，故原告主张2017年11月1日之前完成租赁代理工作的部分以单套月租金按0.40的佣金率计算佣金，之后完成的租赁代理工作以单套月租金按0.25的佣金率计算佣金，金额合计为1,374,206.75元，本院予以支持。至于被告辩称原告没有开具发票，双方没有对金额最终达成一致，故付款条件未成就，本院认为，原告已经完成了合同核心义务，且原告已经开具发票的咨询服务费，以及双方已经确认且原告亦已开具发票的中介服务费款项，被告亦未予以支付，在此情况下，原告未再开具增值税发票亦在情理之中，被告以此抗辩付款条件未成就，本院不予采纳，但该部分的逾期付款利息，应自起诉之日开始计算，原告主张的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，于法无悖，本院予以支持。被告另抗辩原告代理租赁的一户承租人因刑事犯罪给被告造成不良影响，该部分租赁代理佣金应当免除，本院认为，被告既未举证证明该承租人涉嫌刑事犯罪以及给被告造成损失的事实，亦未举证证明原告在租赁代理该承租人的过程中存在隐瞒、疏忽等不当履行代理职责的情况，故该项辩称意见，本院不予采信。
　　关于中介服务费，原、被告双方已经签订《代理服务费(佣金)确认书》两份，确认原告完成了相应的中介服务及被告应当支付的中介费金额合计为406,062.50元，同时原告也已向被告开具了相应增值税发票，因此原告应当向被告支付相应中介服务费并承担逾期付款利息。《代理服务费(佣金)确认书》明确付款期限为承租人签订租赁合同并向被告支付租赁保证金和一个月租金后，被告根据原告出具的发票，于30日内向原告支付中介服务费，现承租人于2018年2月支付了租赁保证金及首期租金，原告开具增值税发票的时间为2018年6月25日，故逾期付款利息应自2018年7月26日起开始计算，原告主张的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，于法无悖，本院予以支持。至于被告辩称顾问服务的内容与租赁代理服务的内容有重合，服务内容有重合的情况下原告既收顾问服务费又收佣金和中介费不合理，本院认为，涉案合同中对市场顾问服务内容及服务费的约定为第5.1条，对租赁代理服务的约定系第5.3条，对租赁代理工作的考核及佣金计算为合同第六部分，其中6.4.4条明确约定原告自有客户成交佣金相当于第三方代理成交佣金及原告基准佣金之和，因此，从合同约定看，原告主张的市场顾问服务费、租赁代理服务佣金、中介服务费均有相应的合同依据，亦不存在重复计算的情况，因此，被告的该项辩称意见，本院不予采纳。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海华滨投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司支付市场顾问服务费5万元及逾期付款利息(以5万元为基数自2018年6月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际清偿日)；
　　二、被告上海华滨投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司支付租赁代理佣金1,374,206.75元及逾期付款利息(以1,374,206.75元为基数自2019年1月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际清偿日)；
　　三、被告上海华滨投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司支付中介服务费406,062.50元及逾期付款利息(以406,062.50元为基数自2018年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际清偿日)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费21,560元，因适用简易程序减半收取计10,780元，由被告上海华滨投资有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐劲草

书记员：王  迪