管烽、潘嘉荪与上海华盛投资有限公司、上海昳玮物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：管烽，男，1968年3月24日出生，汉族，住所地上海市徐汇区。
　　原告：潘嘉荪，女，1968年11月8日出生，汉族，住所地上海市徐汇区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
　　被告：上海华盛投资有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：孙隽祥，职务执行董事。
　　被告：上海昳玮物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：胡岐娟，职务执行董事。
　　两被告共同委托诉讼代理人：潘维刚，上海阳光卓众律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。
　　原告管烽、潘嘉荪与被告上海华盛投资有限公司、上海昳玮物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人黄磊，被告上海华盛投资有限公司(以下简称华盛公司)，上海昳玮物业管理有限公司(以下简称昳玮物业)共同委托诉讼代理人潘维刚、尹维耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告管烽、潘嘉荪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告华盛公司履行编号为717441和943364的两份《上海市房地产买卖合同》中的补充条款第一条内容：即制作上海市绥德路XXX弄XXX号XXX层和绥德路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下一并简称系争房屋)屋顶和外墙面的修理费用人民币213985元(以下币种均为人民币)分摊表。2.请求判令被告华盛公司先行赔付房屋修缮费用共计213985元。3、判令被告昳玮物业对上述(一)(二)诉讼请求承担连带责任。事实和理由：
　　2009年7月27日和2009年12月29日，原、被告双方签订两份编号为717441和943364的《上海市房屋买卖合同》，由华盛公司将系争房屋出售给原告并办理了过户登记。约在2013年底，原告所购下的两处房屋屋顶和外墙发生大面积渗水情况。原告多次告知被告和其委托管理物业的物业管理公司，要求其修缮。然被告要求原告在屋顶上自搭棚屋，此明显系违法建筑，遭到原告拒绝。为了防止损失扩大，原告只能聘请专业的建筑防水材料公司对屋顶和外墙部分进行了维修，支付了修缮费用213985元。根据法律和司法解释规定，屋顶和外墙属于上海市绥德路XXX弄XXX号、XXX号房屋全体业主共有。业主对建筑物专有部分以外共有部分享有权利、承担义务。根据合同约定，由于目前国内物业法规没有明确固定征收工业厂房的物业维修基金，在这次交易中，乙方暂不缴纳物业维修基金。但在今后，因园区内公用设施、设备及建筑物损坏需修复而产生费用，乙方须按园区内物业管理公司费用分摊表承担相应的费用(国家对工业维修基金有关规定的，乙方须按国家相关规定及时缴纳应该承担部分)。华盛公司应当履行制作费用分摊表，由业主进行分摊，因华盛公司未履行该项义务，导致原告先行支付了相应费用，故华盛公司先行预付维修工程款，昳玮物业作为华盛公司选聘的前期物业管理企业，理应按照《房屋买卖合同》与《物业管理服务公约》约定承担连带责任。故原告诉至法院请求判如所请。
　　被告上海华盛投资有限公司辩称，第一，本被告并无制作修理费用清单的合同依据，本被告为系争房屋出售人，在房屋出卖之后，相关义务已经履行完毕。第二，原告提起本次诉讼违反一事不再理原则，关于原告主张的该笔修缮费用已经在(2018)沪02民再18号民事判决书已经做出了认定，原告主张被告支付修缮费用的主张已经被驳回，本被告也没有先行赔付的法律依据。两案的诉讼标的均为房屋买卖关系，诉讼标的物均为房屋修缮费用，属于重复起诉。原告自行修缮共有部位，可以根据无因管理原则向其他业主主张。
　　被告上海昳玮物业管理有限公司辩称，因被告华盛公司不承担责任，本被告也不会承担连带责任。系争房屋所在小区没有成立业主大会，本被告是根据物业服务管理公约对小区提供物业服务，原告按照每月每平方1.6元向本被告交纳物业费用，包括清扫垃圾、公共绿化、道路秩序维护等，原告与本被告之间的物业服务合同关系与房屋买卖合同关系是两个独立的关系，整个园区的建筑随着时间都会老化，被告可以在业主支付相应维修费用的前提下进行漏水后的房屋修复，但被告并无垫付维修款项的义务，故不同意原告的全部诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2009年7月27日、2009年12月29日，华盛公司作为卖售人(甲方)与两原告作为买受人(乙方)签订编号为943364和717441的两份《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方向乙方出售上海市绥德路XXX弄XXX号、XXX号两处4层房屋；建筑面积分别为941.82平方米和940.96平方米；两处房屋分别于2009年7月30日前和2010年1月30日前交付使用；补充条款第一条约定由于目前国内物业法规没有明确规定征收工业厂房的物业维修基金，在本次交易中，乙方暂不缴纳物业维修基金。但在今后，因园区内公用设施、设备及建筑物损坏需修复而产生费用，乙方须按园区内物业管理公司费用分摊表承担相应的费用(国家对工业维修基金有关规定的，乙方须按国家相关规定及时缴纳应该承担部分)；附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在权力转移前由甲方承担，权力转移后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。物业管理费、水电等费用按乙方与物业公司签订相关合同及物业公约的有关条款执行。原附件四使用住宅房产约定条款，目前不适用工业房产约定条款，故附件四内容以本文约定为准。
　　合同签订后，双方依约履行。两处房屋分别于2009年8月17日和2010年2月20日登记于两原告名下。房地产权证载明两处房屋竣工日期均为2006年，用途为工业用地。
　　2013年末至2014年初期间，该两处厂房的墙体和屋面发生大面积渗水。原告为此多次与被告协商要求被告修复房屋未果。2014年8月，原告委托上海建筑防水材料(集团)防水工程有限公司对房屋渗漏部分进行修复。修复工程造价共计213,985元，原告已付工程款203,285.75元，余款为质保金。
　　2013年7月1日，昳玮物业作为甲方与管烽作为乙方(管烽不认可该公约的签字，但当庭表示认可公约内容并受公约约束)订立《物业管理服务公约》，约定甲方服务项目包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶(未经物业管理人员不能上人，不可堆物)，如乙方违反规定，由此引起屋顶漏雨等情况，将由乙方按价赔偿、外墙面、承重结构、楼梯间(除整幢租赁外)、走廊通道、门厅(公用部位不能堆物，如乙方违反规定，后果自负)等；物业管理费1.6元每平方米每月等。
　　昳玮物业系华盛公司聘请的为系争房屋所在工业小区提供物业服务的前期物业管理公司。该小区尚未成立业主大会。
　　另查明，(2015)普民四(民)初字第1084号原告管烽、潘嘉荪与被告上海华盛投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案于2015年12月31日作出判决：“被告上海华盛投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告管烽、潘嘉荪维修费人民币15万元。”华盛公司不服上述判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院后于2016年4月29日作出(2016)沪02民终3356号二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　华盛公司不服，向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院于2017年12月25日作出(2016)沪民申2708号民事裁定，指令上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2018年4月25日作出(2018)沪02民再18号终审判决：“本院再审认为，本案系工业用房的买卖，不同于一般商品住宅的买卖，双方在房地产买卖合同中对质量保修期未做约定，相关法律对非居住用房出售方的质量保修责任也未规定，双方合同仅约定房地产风险责任自房地产权利转移之日起转移，故系争两处房屋在2013年末至2014年年初发生墙体、屋面渗水，即房屋在2006年竣工后的七、八年间，亦是产权转移至管烽方名下的四、五年间发生质量问题，不应由房屋出售方华盛公司承担保修责任。……判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1084号民事判决和本院(2016)沪02民终3356号民事判决；二、驳回管烽、潘嘉荪原一审全部诉讼请求；三、上海华盛投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向管烽、潘嘉荪支付人民币5万元。”
　　以上事实，有两份《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、三份民事判决书、维修施工方案、当事人到庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，根据两原告与被告华盛公司签订的两份《上海市房地产买卖合同》补充条款第一条的约定，华盛公司并非合同约定制定费用分摊表的主体，即使昳玮物业系华盛公司选聘的前期物业，也不代表其有制作费用分摊表再要求业主分担费用的义务，且在(2018)沪02民再18号终审判决中也已对华盛公司不应承担保修责任并不应赔付系争房屋修复费作出了认定，故原告在本案中又以房屋买卖合同约定为由要求华盛公司履行相应制作费用分摊表并先行赔付维修款的意见，明显缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。故被告昳玮物业也无承担连带责任之基础，且《上海市房地产买卖合同》补充条款第一条约定的内容主要目的在于因园区无物业维修基金，业主有承担因园区内公用设施、设备及建筑物损坏需修复而产生的费用的义务。另昳玮物业作为园区的物业服务企业，依据《物业管理服务公约》为两原告提供相应物业服务项目内容以及支付物业管理费标准来看，其物业服务项目内容一般不包括物业大修和专项维修费用，应不包括本案系争房屋发生的屋面和外墙体的漏水维修工程，故对于原告要求昳玮物业就原告自行委托的系争房屋屋面和外墙漏水修复工程制作费用分摊表和先行垫付维修费用承担连带责任的意见，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定。判决如下：
　　对原告管烽、潘嘉荪的全部诉讼请求，不予支持。
　　本案受理费人民币4509元，减半收取计人民币2254.5元，由两原告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  盈

书记员：计晓菲