罗兵与王毛弟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：罗兵，男，1979年12月7日生，汉族，住四川省。
　　委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶璐珅，上海明伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：王毛弟，男，1949年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
　　第三人：刘勇，男，1974年4月3日生，汉族，住四川省北川羌族。
　　原告罗兵与被告王毛弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告向本院提出了司法鉴定申请，本院根据原告的申请依法委托有关鉴定单位对相关事项进行了司法鉴定。被告亦向本院提出了反诉请求，本院受理后合并于2018年11月7日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，本院依法追加刘勇作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，并于2019年2月20日公开开庭进行了第二次庭审。原告罗兵及其委托诉讼代理人李亚辉、叶璐珅，被告王毛弟的委托诉讼代理人周君理，第三人刘勇到庭参加了诉讼。审理中，当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告罗兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失4,972,200元(其中：装饰装修损失2,772,330元,室内可移动家具等损失478,000元、车棚损失44,630元、租客损失108,740元、10年合同未到期损失815,783元、电量增容损失75,000元、租金损失78,000元)；2、判令被告返还原告押金78,000元。事实和理由：2014年5月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于上海市松江区银都西路XXX号XXX-XXX层的房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁面积2,400平方米，租赁期限自2014年6月1日起至2024年10月31日止。原告向被告承租系争房屋后，将系争房屋装修成公寓出租经营。2017年初，被告为了达到收回系争房屋为目的，向法院提起了(2017)沪0117民初4727号案件诉讼，经法院审理后，认定原、被告签订的《租赁合同》无效。原告认为合同无效的全部责任在于被告，故请求法院判如所请。
　　被告王毛弟辩称，合同无效的主要过错责任在于原告，合同中明确约定不能转租，故风险应由原告承担。关于原告对系争房屋装饰装修，请求法院按5年折旧。关于电量增容即便受益方在被告方，也不应由被告承担全部的费用，关于原告提出的其他诉讼请求，缺乏依据。
　　第三人刘勇述称，同意原告罗兵的诉讼请求。
　　被告王毛弟向本院提出反诉请求：1、判令原告及第三人刘勇支付被告自2017年5月1日起至2018年4月18日止的房屋占有使用费955,361元；2、判令原告及第三人刘勇支付被告电费131,100元、水费16,968元。审理中，被告将第1项反诉请求变更为：判令原告及第三人刘勇支付被告自2017年11月1日起至2018年4月18日止的房屋占有使用费487,361元。事实和理由：(2017)沪0117民初4727号案件生效后，被告多次要求原告及第三人刘勇返还系争房屋，但原告及第三人刘勇拒不履行生效判决规定的义务，故被告于2017年10月26日向法院申请强制执行，经法院强制执行，被告于2018年4月18日才收回系争房屋。故请求法院判如所请。
　　原告罗兵针对被告王毛弟反诉请求辩称，关于房屋占有使用费，(2017)沪0117民初4727号案件已进入执行阶段，不应在本案调整，且原告已经于2017年11月11日已经搬离了系争房屋。关于电费、水费，系争房屋于2017年10月20日停水停电，关于电费原告认可发票上记载的金额。关于水费只有收据没有发票金额，故不予认可。
　　第三人刘勇述称，同意原告罗兵的辩称意见。
　　经审理查明：2014年5月22日，原告及第三人刘勇(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积2,400平方米，租金为每月每平方米1元，另加底楼一层通道门面月租金5,000元。合同第一条约定：1、租赁期限10年，自2014年6月1日起至2024年10月31日止。2、……第三年租费为936,000元。第四年起每年递增5%，第四年租费为982,800元，第五年租费为1,031,940元。如乙方前五年没有盈利，则甲方在第六年开始不递增租金(按照第五年的租金金额收取当年房租)，反之则根据之前约定递增比例继续递增；3、本合同签订之日，乙方先支付六个月租金468,000元，押金为78,000元，共计支付546,000元，之后每六个月支付一次租金(先付后用)；4、免租期限为2014年6月1日至2014年10月31日。合同第二条约定：……2、乙方的生活用电由乙方出资75,000元给甲方，甲方向供电部门申请50KV的用电量。甲方每月向乙方收取电费每月每度1.2元(如国家电费上涨，则根据上涨比例同时上涨)；……6、乙方生活用水每立方米4.5元(当国家政府对水电费调整时，按现有单价上涨)由甲方每月向乙方收取；合同第三条约定，租赁期间，乙方不得将系争房屋转租给第三方。合同另对其他事项作了相应的约定。
　　合同签订后被告按约将系争房屋交付原告及第三人刘勇使用，原告及第三人刘勇将系争房屋分隔成100多间公寓对外出租。
　　另查明：2017年3月21日，被告向本院提起(2017)沪0117民初4727号案件诉讼，请求法院判令：1、确认双方于2014年5月22日签订的《租赁合同》无效，原告及第三人刘勇于判决生效之日起3日内搬离系争房屋，并将系争房屋返还被告；2、原告及第三人刘勇支付被告2016年11月1日至2017年4月30日的房屋占有使用费312,000元；3、原告及第三人刘勇支付被告违约金(以312,000元为本金，自2016年11月1日起至实际搬离之日止，按每月2%计算)。该案审理中，原告及第三人刘勇坚持认为双方于2014年5月22日签订的《租赁合同》有效，故本院于2017年6月19日作出一审判决：　一、被告与原告及第三人刘勇于2014年5月22日就系争房屋(建筑面积2,400平方米)签订的《租赁合同》无效；二、原告及第三人刘勇于本判决生效之日起30日内搬离并将系争房屋返还给被告；三、驳回被告的其余诉讼请求。后原告及第三人刘勇不服本院判决，上诉于上海市第一中级人民法院，该院经审理后于2017年8月25日以(2017)沪01民终9226号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
　　本案审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称“华瑞公司”)对系争房屋内装饰装修工程造价进行了鉴定，经鉴定，华瑞公司于2018年9月30日出具《报告》，鉴定结论为：系争房屋内装饰装修工程造价为2,772,230元(其中土建1,874,520元、安装897,710元)。
　　原告及第三人刘勇对上述鉴定意见无异议。
　　被告对《报告》费用表中的5、6、11、12项不予认可，认为涉案装饰装修由私人承包施工，不存在上述费用；对《报告》预算书(土建)中的1、14、22、27项不予认可，认为上述项目价格偏高；对《报告》预算书(安装)中的58、59、60项不予认可，认为不存在上述内容。
　　鉴定单位华瑞公司表示，其是按上海市2000定额作出了鉴定结论，被告提出的异议仅为单方意见。
　　另本院根据原告的申请，依法委托上海达智资产评估有限公司(以下简称“达智公司”)对系争房屋内可移动物品(家具、家电)价值进行了评估，经评估，达智公司于2018年7月6日出具《报告》，评估结论为：系争房屋内可移动物品(家具、家电)在2018年6月19日为基准日的评估价值为487,756元。
　　原告及第三人刘勇对上述评估结论无异议。
　　被告认为物品均系可移动物品，原告完全可以搬离，另第6、8、9项属于不可移动物，第39、41、42、46项已经损坏不能使用。
　　鉴定单位达智公司表示，上述评估结论其已经考虑到了折旧，按现在的市场价作出了评估结论。
　　庭审中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：
　　1、房客信息登记表(2、3楼)及其附带合同；证明原告及第三人刘勇将系争房屋转租给租客，由于双方的合同不能继续履行，造成原告及第三人刘勇向租客支付了违约金；被告对上述证据的真实性不予认可；
　　2、评估报告1份，证明原告及第三人刘勇的车棚损失44,630元；被告对该证据的真实性不予认可，车棚是违法搭建，已经在拆违中拆除，且与本案无关。
　　被告为证明其主张另提供了如下证据材料：
　　1、现场执行笔录1份，证明系争房屋2018年4月18日经法院强制原告才返还给被告；原告及第三人刘勇对证据的真实性无异议，被告在2017年10月10日左右已经控制了系争房屋；
　　2、电费收据8张及发票14张，证明2017年5月至同年12月原告拖欠电费131,100元；原告及第三人刘勇对电力公司电费发票上记载的金额予以认可，但原告已于2017年11月11日将系争房屋返还给被告，故自2017年11月11日之后的电费不予认可；
　　3、水费收据7张，证明原告拖欠水费16,968元；原告及第三人刘勇对水费收据均不予认可。
　　2019年2月20日的庭审中，被告确认原告及第三人刘勇已经将房屋占有使用费支付至2017年10月31日。
　　以上事实，有《租赁合同》、(2017)沪0117民初4727号民事判决书、(2017)沪01民终9226号民事判决书、关于银都西路XXX号XXX-XXX层房屋内装饰装修工程造价鉴定的报告、委托司法鉴定报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，关于原告及第三人刘勇与被告于2014年5月22日签订的《租赁合同》的效力，本院在(2017)沪0117民初4727号民事判决书中已经明确认定为无效，在本案中不再重复赘述。就合同无效的过错责任而言，被告明知系争房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋租给原告，应承担70%的过错责任；原告及第三人刘勇作为承租人，签约前未谨慎审查系争房屋的相关情况，应承担30%的过错责任。
　　关于原告主张装饰装修损失，根据本案查明的事实，原告及第三人刘勇与被告于2014年5月22日签订《租赁合同》后，原告及第三人刘勇就对系争房屋进行了装饰装修，经华瑞公司司法鉴定，系争房屋内装饰装修工程造价为2,772,230元，根据日常生活经验及鉴定单位华瑞公司的解释，无效合同房屋装饰装修的使用年限一般在5至8年，根据本案的实际情况及公平原则，本院依法酌情确定使用年限为8年，原告及第三人刘勇已经实际使用了近4年，故系争房屋内装饰装修截至原告及第三人刘勇将房屋返还之日(2018年4月18日)的现有价值为1,386,115元(2,772,230元/8年×4年)，被告应承担合同无效70%的责任，故被告应赔偿原告装饰装修损失970,280.50元(1,386,115元×70%)。关于被告对司法鉴定《报告》提出的有关异议，被告没有证据予以佐证，故对被告提出的异议，本院不予采纳。
　　关于原告主张的室内可移动物品损失，根据鉴定单位达智公司的评估结论，在2018年6月19日为基准日的评估价值为487,756元。被告没有证据证明其在接收系争房屋时，上述物品存在损坏或原告及第三人刘勇已经搬离系争房屋。另广告灯箱及水箱虽不属于可移动物品，但鉴定单位达智公司明确表示，上述价格均已经考虑了折旧，故被告应支付给原告及第三人刘勇上述物品的折价款487,756元。
　　关于原告主张的电量增容费用75,000元，系争房屋50KV的用电量，虽由被告向供电部门申请的，但费用是由原告及第三人刘勇出资的，原告及第三人刘勇将系争房屋返还被告后，被告是电量增容的受益者，故被告应当将上述电量增容费用支付给原告及第三人刘勇。
　　关于原告主张的押金78,000元，被告应返还给原告及第三人刘勇。
　　关于原告主张家具、车棚、租客、租金损失等，缺乏依据，本院不予支持。
　　关于被告反诉主张的自2017年5月1日起至2018年4月18日止的房屋占有使用费，根据本案查明的事实，原告及第三人刘勇仅将房屋占有使用费支付至2017年10月31日，故被告应当向原告支付自2017年11月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。关于原告及第三人刘勇实际搬离系争房屋的具体时间，原告及第三人刘勇认为其于2017年11月11日已经搬离系争房屋，但原告及第三人刘勇没有证据予以证明，因此，本院依法认定原告及第三人刘勇搬离系争房屋的时间为2018年4月18日。根据被告提供的电费发票显示，自2017年12月起系争房屋已经没有产生电费，由此可见，原告及第三人刘勇虽然尚未将系争房屋返还给被告，但因停电已经不能正常使用系争房屋。因此，根据上述事实及公平原则，本院依法酌情确定自2017年12月1日起至2018年4月18日止的房屋占有使用费参照合同减半支付，故原告应支付被告自2017年11月1日起至2018年4月18日止的房屋占有使用费268,587元【982,800元/12个月×1个月＋(982,800元/12个月×4个月)/2＋(982,800元/365天×17天)/2】。
　　关于被告反诉主张的电费，原告认可发票上记载的金额，经计算应为85,724.43元，该电费原告应支付给被告。
　　关于被告反诉主张的水费，因双方对水费未进行结算，且原告对被告提供的收据不予认可，故本院难以支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)王毛弟于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇装饰装修损失970,280.50元；
　　二、被告(反诉原告)王毛弟于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇可移动物品折价款487,756元；
　　三、被告(反诉原告)王毛弟于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇电量增容费用75,000元；
　　四、被告(反诉原告)王毛弟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇押金78,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)罗兵的其他诉讼请求；
　　六、原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王毛弟房屋占有使用费268,587元；
　　七、原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王毛弟电费85,724.43元；
　　八、驳回被告(反诉原告)王毛弟的其他反诉请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费47,151元，减半收取23,575.50元，反诉案件受理费7,365元，鉴定费81,500元，合计诉讼费112,440.50元，由原告(反诉被告)罗兵及第三人刘勇负担62,041元(已付)，由被告(反诉原告)王毛弟负担50,399.50元(已付7,365元，余款元43,034.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：杨亦珺