罗梅、乌文菲与李明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：罗梅，女，1978年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：乌文菲，男，1974年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。
　　被告：李明，男，1962年10月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　第三人：上海意峰置业有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：王雪飞。
　　原告罗梅、乌文菲诉被告李明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告罗梅、乌文菲及其共同委托诉讼代理人赵强，被告李明到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法通知上海意峰置业有限公司(以下简称意峰公司)作为第三人参加诉讼。本案依法转为普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告罗梅、乌文菲及其共同委托诉讼代理人赵强，被告李明到庭参加诉讼。第三人意峰公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。
　　原告罗梅、乌文菲向本院提出诉讼请求：一、第三人配合被告办理坐落于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证，被告将房屋产权过户至原告名下；二、被告支付迟延履行的违约金人民币(币种下同)8万元。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实及理由：2016年3月27日，经中原地产公司居间，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以275万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约支付房款，被告亦按约交付房屋。遂原告入住至今。合同另约定了办理产证、产权过户等。现系争房屋已具备办理过户的条件，原告多次催促被告，被告均未予配合。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告李明承认原告在本案中所主张的事实。系争同一批次的动迁房均未办出小产证，被告也一直积极地配合原告。被告和原告乌文菲曾去镇政府咨询，得到的回复是不能办理小产证。2019年4月，政府张贴公告，告知可以办理产证，被告即第一时间将该情况告知原告。同时，被告和两原告也一同前往咨询，得到的回复是快则半年，慢则一年。显然，被告并无任何过错行为。另外，原告尚未付清全部房款，待原告付清余款后，被告就去办理房屋产权证，之后将产权过户至原告名下。
　　第三人意峰公司未到庭陈述，也未提供证据。
　　经审理查明，坐落于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX-XXX号、垃圾房的权利人为意峰公司，核准日期为2008年6月6日，备注新建配套商品房。系争房屋系被告动迁安置所得。2015年7月20日，被告李明与案外人云某某、王某在本院调解下，约定系争房屋归李明所有。
　　2016年3月27日，甲方李明(出卖方)与乙方罗梅、乌文菲(买受方)以及丙方上海中原物业顾问有限公司(居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方以275万元的价格购买系争房屋，建筑面积77.35平米。乙方为表示对系争房屋购买诚意，向丙方支付意向金15万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议60日内补足定金至50万元。同日，甲方李明(出卖方)与乙方罗梅、乌文菲(买受方)签订《房屋买卖合同》，约定由乙方以275万元的价格购买系争房屋。甲方应于2016年12月31日前取得该房地产之产权证书，否则视为甲方违约，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致甲方未能如期完成本条所述事项的除外。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)215万元(尾款2万元由居间方代为保管)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔欠款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。第二期房价款60万元，乙方通过贷款方式支付。双方应于2016年5月7日对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款2万元。违约责任约定，双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，守约方有权要求继续履行或单方面解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方须按总房价款的20%向守约方支付违约金。
　　2016年8月21日，甲方李明与乙方罗梅、乌文菲签订《补充协议》，约定，乙方于2016年3月27日购买了系争房屋并签订房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，甲方承诺2016年12月31日之前取得该房地产之产权证，乙方已于2016年3月31日之前付给甲方房屋定金50万元和15万元房款，总计65万元，现甲方和乙方协商，乙方于2016年8月21日支付给甲方100万元，但是甲方拿出2万元作为此笔款项利息支付给乙方，如果甲方不能在2016年12月31日之前拿到产权证，则甲方每月支付给乙方3,000元作为补偿，乙方留下其中8万元作为乙方未按时拿到产权证甲方支付给乙方的补偿金，此补偿金(2017年1月1日起计)从8万元内扣除，多退少补，直到乙方拿到该房地产产权证为止。剩余房款110万元以公积金贷款形式支付给甲方。
　　2016年3月7日，原告支付给被告房屋定金15万元；同月31日，原告支付给被告房款50万元；2016年8月21日，原告支付给被告房款100万元，被告转账给原告10万元。2019年，原告代被告支付执行款共计110万元。被告确认原告代为支付的执行款抵扣房款。
　　审理中，关于被告转账给原告的10万元，双方确认，其中2万元系被告向原告支付的原告提前支付100万元房款的利息；其中8万元：原告认为，系被告承诺如不能于2016年年底前办出小产证的补偿金，现被告未能办出小产证，应予以抵扣尾款。被告则辩称，当时双方以为2016年年底即能办出小产证，待小产证办出后原告才将该款支付给被告，现小产证未能办出并非被告原因所致，被告没有任何过错。
　　2019年3月，被告通过微信方式向原告发送《关于通用四期动迁居民办理五联单的通知》，载明：原高行镇东村一、二队在金桥开发区通用四期动迁的居民，办理房产证的前期工作已经开始。目前正在受理五联单登记工作，请居民带好相关手续前去办理……办理时间为2019年3月18日至3月23日……被告发送微信给原告：我是李明，谢谢你给办快点。同年4月9日，被告发送微信给原告：动迁公司经办人说，最快下个星期里把所有的手续办齐全了，让我凭手续直接可以到房大厦办产证了。原告回复：好的。同月16日，被告发送微信给原告：手续拿到了，可以办产证了。原告回复：哦，那王冉那里解封估计也没那么快。被告回复：我已叫小黄解冻办快点。原告回复：你这样会不会影响到我房子的过户呀。被告回复：现在不会。双方一致确认，双方曾去有关部门询问办理产证的事宜，答复是尚未能办理。
　　另查，2019年1月30日，系争房屋被司法查封，限制文件编号为(2019)沪0115执1285号。
　　以上事实由上海市不动产登记簿、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、(2015)浦民一(民)初字第20539号民事调解书、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、补充协议、收款收据、银行交易明细、微信聊天记录等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的房屋买卖合及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。现系争房屋已具备产权过户条件，原告要求第三人协助办理将房屋产权过户至被告名下，然后由被告协助将房屋产权过户登记至原告名下，于法不悖，本院予以支持。
　　关于双方争议的被告是否应支付原告未能按时办出房屋产权证的补偿金8万元。本院认为，房屋买卖合同约定“甲方应于2016年12月31日前取得该房地产之产权证书，否则视为甲方违约，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致甲方未能如期完成本条所述事项的除外”，补充协议约定“如果甲方不能在2016年12月31日之前拿到产权证，则甲方每月支付给乙方3,000元作为补偿，乙方留下其中8万元作为乙方未按时拿到产权证甲方支付给乙方的补偿金，此补偿金(2017年1月1日起计)从8万元内扣除，多退少补，直到乙方拿到该房地产产权证为止”，然系争动迁安置房于2019年3月18日才开始受理五联单登记工作，可见，被告未能在2016年12月31日前取得房屋产权证并非被告主观原因所致，属于合同约定的免责事宜，故对原告要求被告支付补偿费8万元以抵扣房屋尾款的主张，本院不予采纳。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、第三人上海意峰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告李明办理将上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告李明名下的手续；
　　二、被告李明应于上述房屋产权过户登记至被告李明名下之日起十日内协助原告罗梅、乌文菲办理将上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告罗梅、乌文菲名下的手续；同时，原告罗梅、乌文菲支付被告李明房屋尾款8万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费28,800元，保全费5,000元，合计33,800元，由原告罗梅、乌文菲、被告李明各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨晓云

书记员：严伟国