罗某某与黄某时代房地产开发有限公司一审民事判决书

原告：罗某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省黄某市西塞山区。委托诉讼代理人：王仕勇，湖北众焱律师事务所律师。被告：黄某时代房地产开发有限公司，住所地湖北省黄某市黄某港区磁湖路55号。统一社会信用代码xxxx。法定代表人：邵华光，董事长。委托诉讼代理人：吴艳，该公司职工。委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。

原告罗某某与被告黄某时代房地产开发有限公司（以下简称时代房产公司）纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗某某及其委托诉讼代理人王仕勇、被告时代房产公司的委托诉讼代理人吴艳、周少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即按约交付符合要求的房屋，如果房屋造成了实际的损坏需给予补偿3万元；2、判令被告支付自2017年4月22日起至实际交房日止，每日228元的违约金；3、由被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告申请增加一项诉讼请求：请求被告对涉案房屋无法修理或者修理后仍存在较大问题的地方造成的原告损失补偿29000元，具体请求如下：1、负一楼卫生间（储物室）墙面补砖，外墙补砖颜色不一致，要求补偿5000元；2、茶几桌面划痕，无法修补，要求补偿2000元；3、桌椅的靠背破损，没有更换，要求补偿2000元；4、入户大门、厨房门的门框泡水裂开，只做表面修理后效果不好，门框木头部分会在后期裂开，更换成本高，要求补偿10000元；5、软包的木质墙体泡水裂开或者突出来，修不好，要求补偿10000元。以上要求补偿共计29000元。事实与理由：2017年2月24日原告与被告签订商品房定购协议。协议约定：原告定购被告开发的位于黄某××区××号仁智山水A02-1-101号样板房，总价228万元。2017年3月11日双方正式签订合同编号为HS17002135的《黄某市商品房买卖合同》及补充协议。协议约定付款期限和方式：原告于2017年3月11日付70万元，同时申请贷款158万元。并约定被告逾期交房的责任：逾期超过180日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告通过自筹和贷款按约支付了全部购房款，但被告一直由于涉案房屋损坏严重未能交房，经原告多次催告，但被告仍置之不理，故而成讼。被告时代房产公司答辩称，1、房屋符合交房条件，可以立即交付；2、未造成实际损失，被告不存在承担补偿责任问题；3、涉案房屋本身没有质量问题，是因为楼上房屋张绣造成的漏水，被告愿意承担保修责任，但不承担违约责任。原告提出的家具毁损问题，因被告是按现状交付，不存在维修或者补偿问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，原告与被告签订《商品房定购协议》，定购被告开发的航宇·仁智山水A02-1-101号商品房。协议空白处手写备注，内容为：“三天签约，170.68㎡，毛坯部分总价优惠后1526692元，样板间优惠后753308元，该房屋总价为2280000元，另赠送20000元物业费”。原告于次日支付定金1万元。2017年3月11日，原告与被告签订《黄某市商品房买卖合同》（合同编号为HS17002135）。合同约定：原告所购商品房位于黄某市黄某××区××号仁智山水一期A02-1-101号样板房，层数5层，层高1层，建筑面积为170.68㎡，单价每平方米13358.33元，总价款228万元；第九条交付期限和条件。出卖人应当在2016年11月30日前，将符合下列条件的房屋交付买受人使用……；第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十二条交接。商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交房手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订《黄某市商品房买卖合同》的补充协议，约定：买受人于2017年3月11日付购房款70万元整，同时申请银行贷款158万元整；买受人购买的系现房的，双方约定按合同约定的最后一次付款日的次日为交房日。除上述合同及补充协议约定内容之外，原告与被告均确认：购房时，双方口头达成协议，因涉案房屋系带装修的样板房，故交房标准以样板房的现状为准。但双方未对该房屋的室内装饰、装修及家居物品等以拍照或者封存等方式保存现状，致使双方对样板房的室内物品有无瑕疵，陈述不一致。原告于2017年3月11日付购房款69万元、于同年4月9日付购房款20万元，并于同年4月21日通过申请银行贷款支付购房款138万元，至此，原告已付清全部购房款。但被告并未按照合同约定的书面通知方式通知原告办理房屋交接手续。2017年4、5月份，原告查看涉案房屋，发现房屋存在屋顶漏水及室内冷热水接头错误的问题，要求被告维修。此后，原告又多次就屋顶、卫生间漏水以及因漏水引发的墙面开裂、地脚线开裂、门框变形等问题与被告进行协商处理，并要求被告解决室内窗帘丢失、茶几桌面划痕、餐桌椅背破损等问题。被告针对原告提出的问题进行了维修，但至起诉时止，原告提出的问题未能得到彻底解决，原告因此拒绝接收房屋。在本案审理过程中，原告与被告就房屋仍旧存在的问题进行核对，被告对原告提出的上述问题再次进行维修。2018年4月14日，原告与被告聘请的物业公司签订《收楼确认书》，涉案房屋已交付给原告使用。另查明，仁智山水一期工程项目已于2016年12月6日办理工程竣工验收备案证明书。原告购买的房屋的上一层亦为被告装修的样板房。

本院认为，原告与被告之间签订的《黄某市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告已按约定支付了全部购房款，付清房款之次日2017年4月22日即为双方约定的交房日期，被告依约应当将符合交房标准的房屋交付给原告。关于原告主张的违约金。本院认为，本案涉案房屋是曾作为样板间使用的精装修房屋，原告支付的购房款228万元亦由毛坯部分购房款及样板间装饰装修部分价款两部分组成，故交房标准不仅应符合双方签订的《黄某市商品房买卖合同》第九条关于交付条件的约定，还应当符合双方签订房屋买卖合同时口头达成的“样板间按现状交房”的约定。因双方未对该房屋以拍照、封存等方式保存现状，应视为合同约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。至原告起诉时止，涉案房屋仍存在屋顶漏水以及冷热水管混接的问题，该房屋的装修质量已严重影响到原告的正常居住使用，不能实现原告的购房目的，原告因此拒收房屋合法有据，被告未能在合同约定的付清房款之次日2017年4月22日交付质量合格的房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原、被告双方已于2018年4月14日办理房屋交接手续，本院对该事实予以确认。现原告要求被告根据合同约定，按已交付房价款每日万分之一的标准支付自2017年4月22日起至实际交房之日即2018年4月14日止的违约金，原告的该项主张符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。经核算，被告应支付的违约金为81396元。关于原告主张的补偿费。原告要求被告对其提出的外墙补砖颜色不一致、茶几桌面划痕无法修补、桌椅的靠背破损、木质墙体及门框泡水裂开导致后期维修或更换成本较高等问题给予补偿。本院认为，原告主张的补偿费实为因被告履行合同义务不符合约定而要求被告承担的损害赔偿责任。根据法律规定，原告应当对其因被告违约而造成的损失数额提供充足证据予以证明。现原告在对各项损失不申请损失评估鉴定，亦未提供其他证据证明维修费损失的情况下，要求被告对其损失给予一定的补偿，而被告明确表示不予补偿，因此，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告要求被告补偿29000元的诉讼请求不予支持。关于涉案房屋因装修质量问题造成的原告损失，原告可待证据充足后再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告黄某时代房地产开发有限公司已于2018年4月14日将黄某市黄某港区磁湖路55号仁智山水一期A02-1-101号房屋交付原告罗某某使用；二、被告黄某时代房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告罗某某支付违约金81396元；三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973元，由原告罗某某负担127元，被告黄某时代房地产开发有限公司负担1846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。