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罗静雯与江少俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:罗静雯,女,1965年9月24日出生,汉族,住上海市虹口区。
  委托诉讼代理人:唐某某(系罗静雯配偶),住上海市虹口区。
  被告:江少俊,男,1964年6月16日出生,汉族,住上海市虹口区。
  委托诉讼代理人:金鹤山、史美宗,上海众华律师事务所律师。
  原告罗静雯与被告江少俊房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告罗静雯及其委托诉讼代理人唐某某,被告江少俊的委托诉讼代理人史美宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告罗静雯向本院提出诉讼请求:1、解除原告罗静雯与被告江少俊就上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号底层前间房屋(以下简称系争房屋)签订的租房合同,被告腾空该房屋并返还原告;2、被告江少俊支付原告罗静雯从2018年4月11日起至实际返还房屋之日止的房屋租金,按每月3,500元计算;3、被告江少俊支付原告罗静雯迟延支付租金的违约金,以未付租金为本金,每日按日租金的100%计算,自2018年4月11日起每季度租金的违约金从该租期起始月11日起算,计算至租金实际给付之日;4、被告江少俊支付原告罗静雯精神损失费5,000元。事实和理由:罗静雯与江少俊于2017年4月11日签订租房合同,约定江少俊向罗静雯承租系争房屋,租期从2017年4月20日起至2019年4月19日止,租金为每月3,500元。但合同履行后,江少俊自2018年4月开始不再支付租金,并擅自将房屋转租他人,其行为明显违约。故起诉。
  被告江少俊辩称,其自2018年4月起未再支付系争房屋租金,现已搬离且不存在转租行为。同意解除合同并支付租赁期内的合理租金,同意支付违约金但违约金约定过高,要求适当调低。不同意赔偿精神损失费。
  经审理查明,系争房屋为案外人唐某某(系罗静雯配偶)承租的公房。2017年4月11日,经唐某某同意,罗静雯(甲方)与江少俊(乙方)签订租房合同,约定甲方将系争房屋出租给乙方,房屋租期自2017年4月20日至2019年4月19日,租金为每月3,500元,付三押一;乙方应于每期租金到期一周前向甲方支付租金,逾期支付的每逾期一日,需按日租金的100%收取违约金;乙方逾期不支付租金累计超过一周的,甲方有权解除合同;除甲方同意外,乙方在租赁期内,需事先征得甲方的书面同意,方可将该房屋部分或全部转租给他人;租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,甲方可没收乙方的保证金,保证金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。合同签订后,罗静雯如约交付房屋,江少俊安排案外人陈宗来实际居住该房屋,如约支付保证金3,500元并于每季度租期开始前向罗静雯支付租金,共计支付四个季度后开始拖欠租金不付。
  上述事实,有罗静雯提供的租用居住公房凭证、租房合同、借记卡账户历史明细清单、微信记录,江少俊提供的收条、中国工商银行凭证以及双方陈述等证据为证。
  本院认为,根据租房合同约定,租金为付三押一,于每期租金到期一周前支付。现双方对“每期租金到期一周前”理解不一,罗静雯主张为先付后用,该条款应理解为每季租期开始一周前支付租金;江少俊主张为先用后付,该约定含义为每季租期结束一周前支付租金。经查,租房合同虽未明确写明租金为先付后用还是先用后付,但江少俊实际均于每季租期开始前支付租金,结合市场惯例,理应认定租金为先付后用,则租金支付时间应为每季租期开始一周前。现江少俊未按合同约定支付租金,构成违约;原告罗静雯按约要求解除合同、追讨对方所欠的租金,并追究江少俊的违约责任,符合法律规定,应予支持。租赁合同解除后,出租人可要求承租人返还房屋,江少俊辩称其已搬离系争房屋,但该房屋实际仍由其安排的案外人占有居住,其仍负有义务将房屋腾退后交还罗静雯,并支付至实际返还房屋之日止的租金。因合同约定没收保证金的情形为承租方中途擅自退租,明显与本案情形不符,故对罗静雯要求没收保证金的主张不予支持。根据交易惯例,保证金应用于抵偿欠费为宜。江少俊逾期支付租金,按合同约定应支付违约金,但罗静雯诉请的违约金约定过高,本院酌情调整为年利率6%。每季度租金的违约金,应从合同约定的租期起始七日前,即该租期起始月13日起算,计算至租金实际给付之日。精神损害赔偿依法适用于侵权纠纷,本案为房屋租赁合同纠纷,故对罗静雯提出支付精神损失费的诉请不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定,判决如下:
  一、解除原告罗静雯与被告江少俊就上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号底层前间房屋签订的租房合同;
  二、被告江少俊应于本判决生效之日起15日内腾退上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号底层前间房屋,将该房屋返还给原告罗静雯;
  三、被告江少俊应于本判决生效之日起15日内支付原告罗静雯租金,按每月3,500元计算,自2018年4月20日计算至实际返还房屋之日(保证金3,500元应在其中抵扣);
  四、被告江少俊应于本判决生效之日起15日内支付原告罗静雯迟延支付租金的违约金,按年利率6%计算,自2018年4月20日起每季度租金的违约金应从该租期起始月13日起算,计算至租金实际给付之日;
  五、驳回原告罗静雯的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案受理费1,933.76元,减半收取966.88元,由原告罗静雯负担66.88元,被告江少俊负担900元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
  
  

审判员:高行玮

书记员:吴静文

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