美嘉乐(上海)生物科技有限公司与上海团智网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：美嘉乐(上海)生物科技有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：叶军，执行董事。
　　委托诉讼代理人：姜莹，上海市瑛明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王婧，上海市瑛明律师事务所律师。
　　被告：上海团智网络科技有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：张美玲，执行董事。
　　委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。
　　原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司诉被告上海团智网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司委托诉讼代理人姜莹、王婧，被告上海团智网络科技有限公司委托诉讼代理人薛娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告返还原告垫付的装修费701,000元，履约保证金232,769.07元，开业保证金77,589.69元，装修押金77,589.69元，共计1,088,948.45元。事实和理由：原告向案外人上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告向鸿福公司承租商铺，原告并向鸿福公司支付了开业保证金、履约保证金、装修押金，并装修了该商铺。不久，因原告经营状况恶化，无力经营该商铺。原、被告与鸿福公司签订补充协议，约定承租人由原告变更为被告。后被告在此经营，但未将上述开业保证金、履约保证金、装修押金返还给原告。原告催讨未果，现请求判如所请。
　　被告辩称：原、被告之间没有房屋租赁合同关系，也没有签订过其他合同，原告诉请中的费用都是原告支付给鸿福公司，并未支付给被告。补充协议中并未约定被告负有返还原告钱款的义务，且补充协议也不具有溯及既往的效力。故原告起诉没有合同依据，不同意原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证
　　据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月原告与鸿福公司签订了《商铺租赁合同》，约定：原告向鸿福公司承租上海市四川北路XXX号壹丰广场L1-B06室，租期自2017年8月25日至2023年8月24日，原告需向鸿福公司支付履约保证金232,769.07元，开业保证金77,589.69元，装修押金77,589.69元，其中开业保证金中等同于首月租金的金额转为首月租金，若开业保证金数额抵扣首月租金及物业管理费后有剩余的，则继续抵扣此后的租金，抵完为止，若不足，则原告应当在装修期满之前十日补足首月租金第一年的月租金为67,502.19元，物业管理费为10,087.50元，合计77,589.69元。免租期自2017年8月25日至2017年10月9日等。签约后，原告向鸿福公司支付履约保证金232,769.07元，开业保证金77,589.69元，装修押金77,589.69元，装修了系争商铺，装修费共计701,000元。之后原告因自身经营恶化，拟申请破产清算，经鸿福公司同意，原、被告以及鸿福公司于2017年12月签订《补充协议》，约定：原告将其承租的商铺转租给被告，原告与鸿福公司签订的租赁合同中原告项下的权利义务由被告概括承受，但原告仍然对该合同项下的权利义务承担连带保证责任。出租方和被告不再另签租赁合同等。2018年1月被告进驻该商铺，以被告的名义对外经营。2018年3月被告亦搬离系争商铺。原告向被告催讨上述三笔费用未果，遂诉至本院。
　　本案在审理过程中，因原告申请，本院依法裁定冻结被告上海团智网络科技有限公司名下银行存款人民币1,088,948.45元，或查封、扣押相等价值的财产。
　　本院认为：根据补充协议的约定，原租赁合同的承租人由原告变更为被告，由被告概括承受租赁合同中原告的权利义务。故原告依据合同缴纳的履约保证金232769.07元，装修押金77589.69元等，依法应由被告承担。现原告要求被告返还该两笔费用，本院依法予以支持。根据租赁合同的约定，原告向鸿福公司缴纳的开业保证金77589.69元应当转化为首月租金。根据租赁合同的约定，免租期自2017年8月25日至2017年10月9日等，2017年10月9日至2017年12月期间，被告尚未进场经营。故首期租金应当由原告负担。且不论原告是否实际经营，首月租金应当从开业保证金中冲抵。即使鸿福公司未冲抵，原告亦可向鸿福公司主张。关于装修费一节，补充协议中仅约定承租人由原告变更为被告，并未对原告装修该商铺是否补偿、如何补偿做出约定。考虑到原告花费70余万元装修不久即交给被告经营，依据公平原则，被告应当给予相应的补偿，具体金额由本院酌定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八十九条的规定，判决如下：
　　一、被告上海团智网络科技有限公司支付原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司履约保证金232,769.07元；
　　二、被告上海团智网络科技有限公司支付原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司装修押金77,589.69元；
　　三、被告上海团智网络科技有限公司补偿原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司装修费420,600元；
　　以上第一、二、三项，于本判决生效之日起10日履行。
　　四、原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司要求被告上海团智网络科技有限公司支付开业保证金77,589.69元的诉请，不予支持。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,600.54元，由原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司负担4,799.90元，被告上海团智网络科技有限公司负担9,800.64元；财产保全申请费5,000元，由原告美嘉乐(上海)生物科技有限公司负担1,643.74元，被告上海团智网络科技有限公司负担3,356.26元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：程霞珍

书记员：李  燕