翁美琴与叶意标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：翁美琴，女，1965年2月27日生，汉族，户籍所在地上海市静安区，现住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：董骊娜(系原告女儿)，住上海市宝山区。
　　被告：叶意标，男，1974年4月13日生，汉族，户籍所在地福建省，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：彭天源，上海首融律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙伊扬，上海首融律师事务所律师。
　　原告翁美琴与被告叶意标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告翁美琴的委托诉讼代理人董骊娜、被告叶意标及其委托诉讼代理人彭天源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告翁美琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2015年11月12日就上海市松江区洞泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业租赁合同》；2、判令被告赔偿原告因改动房屋结构产生的违约金4,600元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求确认原、被告签订的《物业租赁合同》于2019年3月27日解除；2、被告对改动的工作阳台恢复原状；3、判令被告返还位于上海市松江区洞泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋。同时原告撤回要求被告对改动的工作阳台恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2015年11月12日，原、被告就位于上海市松江区洞泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《物业租赁合同》，约定租赁期限为2015年12月15日起至2020年12月14日止，月租金2,300元，房租每三个月付一次，每次提前十天预付下次的租金。然被告延期20余日未付租金，并在收到短信通知后仍然态度恶劣。另外，被告未经原告同意将厨房工作阳台改建为卧室，厨具、燃具与阳台紧邻，造成严重安全隐患。因被告迟延支付租金，构成违约，故原告起诉至法院，要求判如所请。
　　被告叶意标辩称，不同意原告的诉讼请求。物业租赁合同是双方真实意思表示，被告不存在根本违约，不足以解除合同，因为短信不是原告本人发过来的，所以被告收到后也没有注意，而且在原告起诉后，被告于2019年4月1日支付了拖欠的租金，现在合同还没有到期，应当继续履行合同。被告没有改动工作阳台的结构，之前只是用作卧室，目前已经恢复原状。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人系原告翁美琴。2015年11月12日，原告翁美琴作为出租方(甲方)、被告叶意标作为承租方(乙方)签订《物业租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，月租金2,300元，押金2,300元，租赁期限为2015年12月15日起至2020年12月14日止。合同第五条约定，交付期限：甲方于2015年11月12日之前将该物业交付给乙方使用。房租每三个月付一次，每次提前十天预付下次的租金。每次租金必须以现金方式支付，由甲方直接收取；合同第十条约定，1、对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即时解除。2、乙方在合同未到期之前提前退房的，甲方有权不退押金。乙方到付款日，经过甲方的催交，没有及时付清房屋租金及相关费用的，以押金作为违约金赔偿给甲方……合同补充条款第三条约定前三年贰仟叁佰元每月，后两年贰仟肆每月。此外，双方还对其他事项进行了约定。
　　庭审中，双方一致确认以下事实：1、系争房屋月租金标准一直是2,300元；2、2019年3月20日原告催告的租金时间段是2019年3月15日至2019年6月14日，按照约定应当于2019年3月5日之前支付，被告于2019年4月1日直接向原告转账支付了上述三个月的租金6,900元。
　　原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　原告向本院提交短信截屏、告知书照片、门牌号照片各一份，证明因被告没有按约履行租赁合同，2019年3月20日原告将告知书通过短信及在系争房屋门外张贴的方式通知被告，告知书内容为：“本人施佳鸿受翁美琴女士(甲方)委托处理松江区泗泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室物业租赁合同事宜，告知叶意标先生(乙方)，由于乙方违反物业租赁合同第五章，第九章乙方第一条，第九章乙方第五条，现通知乙方，一：及时支付房租，二：对厨房外工作阳台作出整改，三：甲方单方终止合同并要求乙方支付相应违约金。请乙方整改后告知本人，甲方将即刻向法院提出相关事宜诉讼，特此告知。”该短信截屏显示被告回复“你爱咋咋地！”。被告对上述证据中的短信截屏的真实性无异议，短信确实收到过，因为当时不是原告本人发过来的其也就没有注意，起诉之后才知道是原告的女婿发的。对告知书的照片真实性不认可，其没有看到过张贴的告知书。
　　本院对上述证据中短信截屏的真实性予以确认。对告知书照片及门牌号照片，尽管被告不予认可，但告知书内容与短信内容一致，可以形成证据链证明原告向被告进行了书面催告，且被告并非居住于租赁物内，而是转租给他人，被告未看到过张贴的告知书不能排除原告张贴过告知书的事实，故本院对原告该组证据予以确认。
　　另外，庭审中，原告明确系争房屋现由被告对外转租，但其不要求追加次承租人，只要求被告返还房屋，次承租人的问题不要求在本案中处理。此外，关于合同解除后，被告已付的租金其要求抵扣房屋使用费，房屋使用费计算至被告实际返还房屋之日，如果有多余部分同意返还。押金2,300元其同意在收到房屋时退还。被告向法庭陈述，如果判令解除合同，对原告使用费的计算方式没有异议，被告保留其装修损失的诉权。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告翁美琴与被告叶意标签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点为被告是否存在根本违约及原告能否单方行使合同解除权，对此本院分析如下，首先，根据合同约定，房租每三个月付一次，每次提前十天预付下次的租金，故2019年3月15日至2019年6月14日期间段的租金，按照约定应当于2019年3月5日之前支付，而被告逾期未付租金，违反了合同约定的义务。原告委托其女婿于2019年3月20日通过短信向被告催告租金后，被告仍未支付，而支付租金是其作为承租方的主要义务，故被告的行为构成根本违约。虽然被告抗辩发短信的非原告本人，但这并不影响原告通过这种方式催告被告支付租金的效力，且被告也当即回复了“你爱咋咋地！”，说明被告对此催告内容亦是知晓的。其次，根据合同第十条第一款的约定，对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即时解除。本案中，因被告逾期支付租金，原告于2019年3月20日向被告发送的短信属于书面通知的一种，原告通过短信内容明确作出了其催告租金及单方解除合同的意思表示，而在该通知发出之日起7日内被告既未提出异议，也未支付租金，合同约定的原告行使单方解除权的条件已成就，故本院确认双方物业租赁合同于2019年3月28日解除。最后，关于被告抗辩其于原告起诉后支付了拖欠的租金，要求合同继续履行的意见，本院认为，根据前述分析，双方的物业租赁合同已经于2019年3月28日解除，双方之后未重新达成租赁的合意，被告4月1日自行支付后续租金的行为并不能改变合同已经解除的事实，故对此辩论意见，本院不予采纳。综上，本院确认原、被告就系争房屋签订的《物业租赁合同》于2019年3月28日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案租赁合同解除后，被告应返还原告系争房屋。关于押金的处理，根据合同第十条第二款的约定，原告有权要求被告以押金作为违约金赔偿给原告，现原告同意在被告返还系争房屋后退还押金2,300元，属于其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。关于被告已付租金的处理，本院认为，合同解除后，在承租方返还房屋前，承租方应承担合同解除前的租金及合同解除后实际返还房屋前的房屋使用费，本案中，被告已支付租金及使用费至2019年6月14日，考虑到双方均同意房屋使用费标准亦按照每月2,300元计算，现被告尚未返还系争房屋，故本院将2019年3月28日至2019年6月14日期间段被告应支付的房屋使用费与其已支付的费用两项相抵，该期间段的房屋使用费被告无需另行支付，原告亦无需返还被告租金，但2019年6月15日起至被告实际返还系争房屋之日止，该期间的房屋使用费，被告仍有支付的义务。
　　另外，原告审理中撤回部分诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
　　一、确认原告翁美琴与被告叶意标就上海市松江区洞泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业租赁合同》于2019年3月28日解除；
　　二、被告叶意标于本判决生效之日起十日内向原告翁美琴返还位于上海市松江区洞泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋；
　　三、原告翁美琴于被告叶意标返还上述房屋后当日退还被告叶意标押金2,300元；
　　四、被告叶意标于本判决生效之日起十日内支付原告翁美琴上述房屋的使用费(计算方式：自2019年6月15日起至实际返还原告翁美琴上述房屋之日止，按每月2,300元的标准计算)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费210元，减半收取计105元，由被告叶意标负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陆  贤

书记员：刘思钰