耿柳杨与上海鲜活置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：耿柳杨，男，1996年2月17日出生，汉族，住上海市嘉定区，户籍地河南省。
　　委托诉讼代理人：曲辉静，上海市君和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张月萍，上海市君和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海鲜活置业有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：熊波，执行董事。
　　委托诉讼代理人：董伟贤，上海九州通和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何露，上海九州通和律师事务所律师。
　　原告耿柳杨诉被告上海鲜活置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判。被告在答辩期内提出反诉。其后，因本案有不宜适用简易程序审理的情形，本院依法裁定转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)耿柳杨之委托诉讼代理人曲辉静、被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司之委托诉讼代理人董伟贤、何露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)耿柳杨向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同于2018年1月23日解除；2.判令被告返还原告已付租金、租赁保证金共计131,510元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失447,853元。事实与理由：2017年4月24日，原、被告签署《太平洋生活广场租赁合同》，约定被告将位于上海市杨浦区民星路XXX号三层3－12室的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，用于经营儿童娱乐。租赁期限为3年，自2017年5月2日起，至2020年5月1日止；其中免租期为45日，自2017年5月2日起至2017年6月16日止。签约后，原告向被告支付了定金、首期租金及管理费，并入场装修、置办安装设备。2017年5月28日，原告向被告申请开业验收，被告却突然告知原告系争房屋消防验收不合格，并要求原告必须委托其指定的公司进行消防工程施工，原告不得不与该指定公司签订消防施工合同，并支付施工费用45,000元整。但2017年8月16日，消防部门对系争房屋进行消防验收，告知系争房屋无法通过验收。2018年1月23日，被告突然将系争房屋门锁上。2018年2月1日，原告书面通知被告于2018年1月23日起解除租赁合同，并要求被告办妥设备迁移、房屋交接手续，但被告置之不理。故诉至法院，作如上诉请。
　　被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司辩称，不同意原告诉请。被告已经按约向原告交付符合约定的租赁物，二次消防验收合格是原告的义务，与被告无关。原告已经正常使用租赁房屋对外经营，没有证据证明消防部门责令原告停止对外经营。因原告长期拖欠租金，被告依法行使合同解除权，违约的是原告。原告在2018年3月5日将租赁房屋内属于原告的设备搬走，双方已完成租赁房屋的交接。
　　被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原、被告之间签订的租赁合同于2018年3月1日解除；2.判令原告支付被告拖欠租金(2017年8月17日至2018年3月1日及免租期45天租金)204,097.29元及逾期付款的利息(2017年8月6日至实际支付日止，每日以本金51,484元的百分之0.5计算；2017年10月6日至实际支付日止，每日以本金51,484元的百分之0.5计算；2017年12月6日至实际支付日止，每日以本金51,484元的百分之0.5计算；2018年2月6日至实际支付日止，每日以本金11,032.29元的百分之0.5计算)。事实与理由同答辩意见。
　　原告(反诉被告)耿柳杨辩称，原告同意解除合同，但解除日期应为2018年1月23日，因为这天被告把门锁了。因商铺存在固有缺陷，无法完成消防验收，原告无法经营，致合同目的无法实现，故不同意支付未付的租金及利息。
　　经审理查明，上海市民星路XXX号权利人为上海市杨浦区商业网点管理办公室，委托上海杨浦商贸(集团)有限公司整体租赁给被告前身上海鲜活投资管理有限公司。
　　2017年4月24日，上海鲜活置业有限公司(出租方、甲方)与耿柳杨(承租方、乙方)签订《太平洋生活广场租赁合同》，主要内容为：补充条款1－３、甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市杨浦区民星路XXX号三层3－12室。该房屋实用面积约为163.8平方米。2－1、乙方承诺承租该房屋仅作商业用途，仅用作经营儿童娱乐之用。3－1、该房屋租赁期限共3年，自2017年5月2日起至2020年5月1日止。3－2、免租再装修期共45日，自2017年5月2日起至2017年6月16日止。4－1、该房屋实际交付日期为2017年5月2日。6－1、租赁期内，乙方须向甲方支付附件四所列明的租金。免租再装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关管理费及本合同约定的其他费用。7－1、乙方须向甲方支付附件四列明的保证金、管理费保证金，以保证其履行本合同之条款。乙方应于签署本合同当日向甲方支付保证金。7－2、租赁期内，若乙方拖欠租金及/或管理费及/或其他应付费用(包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款)，甲方有权在提前五(5)日通知乙方而乙方在三(3)日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补甲方损失的，甲方可要求乙方补足差额。乙方必须在甲方规定的期限内补足或重新缴纳补足保证金。7－5、租赁期届满本合同终止(或本合同提前解除)时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本补充条款第四条及第十四条规定的标准交还了该房屋、付清租赁期内该房屋一切水、电、煤气、电话、电讯(如适用)等应付费用，并已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销登记(如适用)手续后，甲方应在其后的三(3)个月内将保证金无息返还乙方。19－1、乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后五(5)日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费或管理费；或乙方拖欠支付管理费、水、电等中任何一项费用等乙方其他应付费用超过十五(15)日的(以管理公司记录为准)；以及乙方有违反本合同规定的其他任何行为经甲方书面或口头通知后，乙方在甲方要求的期限内未能及时停止和纠正的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求管理公司停止向该房屋提供水、电及其他管理服务(不限于此等措施)直至乙方纠正违约行为，且付清拖欠租金、其他应付费用、甲方损失及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。同时乙方同意承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一(1)日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。19－2、乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后通知乙方后的任何时间，提前无条件收回该房屋及取得房屋内所有措施(包括且不限于甲方提供的)，本合同亦随即提前解除，乙方在赔偿甲方因此遭受的所有损失的同时还应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租再装修期期间之租金；(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日0.5%的标准向甲方支付逾期利息；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方并应向甲方支付剩余未履行租期内的租金作为赔偿金。本条所述的违约事件包括：19－2－1、乙方逾期不支付租金、定金、管理费、公共事业费及应由乙方应承担的其他相关费用之任何一项累积达到一(1)个月或以上的以及本应由乙方承担的税费，各种其他应付费用，滞纳金等，甲方垫付后乙方在限定期限内未按甲方要求全额向甲方偿还的；19－3当发生本补充条款第19－2条情况经甲方书面通知后仍未改正的，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，将构成甲方对该项权利已全面及充分地行使。附件四定金：乙方应于租赁合同签订时或之前向甲方支付定金。定金的金额为77,226元，其中70,998元在乙方付清首期租金后转为租赁保证金，6228元转为免租期内的管理费。水、电费：该房屋水费6元/m3、电费1.4元/度(此价不含税，另如遇到相关政府部门的收费标准有变化将随时作调整)。付款期限及付款方式：1、采用先付后用的原则，租金以付2押3的形式支付，首次管理费乙方在入场(甲方或其指定的物业公司通知中规定的乙方接收房屋之日)前一周内付清，之后与租金同步支付。乙方应于每期届满日的10日之前向甲方支付下一期的租金、管理费。附件二附有平面图。
　　2017年4月24日，原告支付定金77,226元。2017年5月4日，原告支付2个月租金51,484元、垃圾清理费2,800元。
　　审理中，被告提供照片一张，证明：被告员工在2018年1月18日向原告发出通知书，要求原告支付拖欠的2017年8月17日至2018年1月16日的租金128,710元；要求收到通知之日起三日内缴纳费用，否则将采取停水停电措施，并追究相应违约责任！
　　庭审中，原告否认收到2018年1月18日的通知书。
　　2018年1月23日，被告将系争房屋门锁上。
　　2018年1月23日，被告发短信给原告父亲，内容为：我是太平洋商场物业，你先去交两个月房租。先把门开起来。有问题再想办法解决。
　　2018年1月23日，被告又发微信给原告，内容为：你跟你爸爸说一下先交两个月房租。需要谈的再谈。让你老爸打电话给张熊华。先把门开起来。
　　2018年1月24日，被告再发短信给原告，内容为：你是故意不接电话。你跟你爸爸要是觉得真的没有必要谈。那就算了。要是觉得还要做下去的。你让你爸爸打电话给我。我是来解决问题的。
　　2018年1月24日，原告发微信给被告，内容为：别急，家里被偷了，在派出所处理事情。
　　2018年1月31日，原告向被告发出《解除通知书》，内容为：……因该租赁房屋无法通过消防验收，导致我方一直未能正常营业，与贵方多次协商未果。2018年1月23日早上，贵方在未提前告知我方的情况下，突然将租赁房屋锁门，并拒绝我方迁移设备、交接房屋的要求。我方认为，因贵方原因导致租赁房屋迟迟未能通过消防验收，又无故将租赁房屋锁门，导致我方无法实现租赁目的，贵方的行为已构成根本违约。现我方特此通知：1、贵我双方签订的租赁合同自2018年1月23日起解除；……
　　2018年3月1日，被告向原告发出《告知函》，内容为：……根据合同约定，原告已拖欠2017年8月17日至今的租金共计166,908元，经我司催讨后，原告仍未缴纳上述费用，原告已经严重违反了合同约定；原告发函在租赁期内擅自提前解除合同，更是原告违约。现正式通知原告：双方签订的《太平洋生活广场租赁合同》于2018年3月1日正式解除。
　　2018年3月5日，原告将系争房屋内所有物品搬离，将系争房屋交还给被告。被告陈述在2018年3月13日已将系争房屋另行出租，并已装修。
　　另查，2017年9月1日，原告向上海市杨浦区公安消防支队提交《消防安全检查申请》。2017年9月18日，上海市杨浦区公安消防支队作出《不同意投入使用、营业决定书》，存在消防安全问题是：该单位一个安全出口封闭，不符合消防安全要求。
　　2018年4月20日第一次庭审时，原告在举证中陈述：证据1、太平洋生活广场租赁合同，证明：原、被告之间存在合法房屋租赁合同关系，合同的附件二的平面图，原告租赁的店铺是3－12，有三面是其他商铺，被告的分割和布局导致无法开设防火门。
　　审理中，被告陈述原告于2017年8月19日开业，原告则称自己从未开业过。被告为证明原告开业的事实，提供如下证据：1、电表使用情况：因系争房屋的电表是预付式的，原告分别于2017年5月购电100、2017年5月2日购电200、2017年6月2日购电1000、2017年8月1日购电3000、2017年9月1日购电3000、2017年12月2日购电500、2018年1月购电1000。从中可以看出，2017年8月之前原告在装修系争房屋，之后因原告开业故用电增加。2、2017年11月29日，上海市杨浦区市场监督管理局对原告在系争房屋内开设的上海优游谷儿童乐园中心作出沪监管杨处字[2017]第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书。经查：自2017年9月11日起，当事人在向顾客提供会员卡充值服务时向顾客提供“优游谷VIP”会员卡作为凭证以约定相关服务内容，该合同格式条款中含有“6.此卡最终解释权归发卡单位所有。”等内容，排除了消费者解释格式合同的合法权利。案发后，当事人积极整改，已不再使用含有上述内容的格式条款。至案发，当事人无违法所得。该行政处罚决定书也能证明原告已正常使用系争房屋对外经营。
　　审理中，原告提供如下材料证明损失费：1、原告父亲与案外人广州淘吉游乐设备有限公司上海分公司签订的《优游谷定金协议书》、《协议书》、收款收据，以证明原告租赁房屋后用以加盟开设优游谷乐教园项目，支付费用29万元；2、原告与案外人史某某签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》及收据，以证明原告对系争房屋进行装修，花费85,030元；3、原告与案外人九江中船长安消防设备有限公司上海分公司签订的《二次装修消防工程施工合同》、收据，证明原告委托案外人进行消防报警系统改造、消防水系统改造、以及通过消防部门开业检查，工程总造价25,000元；4、收据，以证明原告为要求被告帮助处理消防问题，与隔壁店铺进行商量，在隔壁店铺开了门，原告向被告支付2000元，但因为开门的地方不是公共通道，消防仍然没有通过；5、收据，以证明原告为开店购买的设备，收据总计25,390.30元，其中部分收据是事后补开的。
　　以上事实，由原告提供的太平洋生活广场租赁合同、银行流水、解除通知及快递面单、回执、损失清单、优游谷定金协议书、协议书、收款收据、POS机支付凭证、装饰装修施工合同、示范文本、预算明细表、收据、二次装修消防工程施工合同及收据、其他费用的收据、合同、消防验收申报材料、不同意投入使用、营业决定书、建筑设计防火规范、儿童活动场所消防安全提示、录音资料、被告提供的太平洋生活广场租赁合同、售电记录查询单、行政处罚决定书、照片、通知书、短信记录、微信记录、告知函、快递寄送签收、准予变更通知书、营业执照、上海市房地产权证、授权委托书、同意转租确认书、民星生活广场租赁合同、门牌证明、公共聚集所投入使用、营业前消防安全检查合格证、以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告均向本院提出解除双方签订的《太平洋生活广场租赁合同》，本院予以准许。2018年1月23日被告对租赁房屋采取锁门措施，原告其后也未再使用系争房屋，故解除日期以该日为宜。原告自2017年9月起，就对外发行“优游谷VIP”会员卡，原告购电记录也反映出2017年8月起用电量激增，因此原告辩称从未营业，与证据不符。原告从2017年6月17日起至2018年1月23日止使用了系争房屋，应当支付使用期间的租金，但原告仅支付了两个月的租金，显属违约。而原告要求返还所支付的两个月租金的诉请，本院不予支持。《太平洋生活广场租赁合同》附件二为系争房屋平面图，图中详细完整地标示了系争房屋的结构，故原告在签订租赁合同时对系争房屋只有一个出口是明知的，不存在被告刻意隐瞒的情形。在此情况下，原告作为承租人，应自行办理所需证照，包括通过消防二次验收。因此本案消防二次验收未通过的责任不应由被告承担。综合上述违约责任的判定，原告要求被告赔偿经济损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据租赁合同19－2条约定，原告逾期支付租金达一个月以上的，保证金予以没收，故原告要求返还保证金的诉请，本院亦难以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2017年8月17日至2018年3月1日租金的诉请，本院认为，原告实际使用租赁房屋至2018年1月23日，故租金支付至2018年1月23日为宜。而租赁合同第19－2条明确约定，在原告逾期支付租金达一个月以上时，原告需补足免租再装修期间之租金，故对反诉原告要求反诉被告支付免租期租金的诉请，本院予以支持。至于反诉原告所主张的逾期支付租金的利息的诉请，本院认为，租赁合同第19－2条约定，在原告逾期支付租金达一个月以上时，原告需补足免租再装修期间之租金、按逾期应付款项的日0.5%的标准支付逾期利息及没收保证金，上述关于违约金的约定，系针对同一违约行为约定的不同违约责任，而本院支持了反诉原告要求补足免租再装修期间之租金的诉请并驳回原告要求返还保证金的诉请，故从公平原则出发，对反诉原告要求反诉被告支付逾期支付租金的利息的诉请，不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)耿柳杨与被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司签订的《太平洋生活广场租赁合同》于2018年1月23日解除；
　　二、驳回原告(反诉被告)耿柳杨其余诉请；
　　三、原告(反诉被告)耿柳杨应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司支付拖欠的租金及免租期租金共计172,720元；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司其余诉请。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费9588元，由原告(反诉被告)耿柳杨负担；反诉案件受理费2181元，由原告(反诉被告)耿柳杨负担1877元，由被告(反诉原告)上海鲜活置业有限公司负担304元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈娟娟

书记员：周  励