聂朝阳与上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：聂朝阳，男，1962年12月6日出生，汉族，户籍地湖南省。
　　被告：上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：韩德宝，总经理。
　　委托诉讼代理人：孟建俊，上海德美律师事务所律师。
　　第三人：中路股份有限公司，住所地上海市浦东新区南六公路XXX号。
　　法定代表人：陈闪，董事长。
　　委托诉讼代理人：俞一之，上海市恒业律师事务所律师。
　　原告聂朝阳与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司(以下简称“鑫力公司”)及第三人中路股份有限公司(以下简称“中路公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂朝阳，被告鑫力公司的委托诉讼代理人孟建俊到庭参加诉讼。第三人中路公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告聂朝阳向本院提出诉讼请求：要求鑫力公司与中路公司共同赔偿聂朝阳投资损失525,805元和违约金20万元。事实和理由：2009年12月17日，鑫力公司(甲方)与聂朝阳(乙方)签订租赁协议，约定乙方向甲方承租真大路XXX号内785平方米厂房，租期从2010年1月1日至2019年12月31日止。双方签订合同前曾口头约定，鑫力公司允许聂朝阳将承租的房屋改造成职工住房和泡沫加工厂。签订合同后，在鑫力公司的允许下，聂朝阳增加建筑面积948平方米，另造两个泡沫储存斗，共花费416,000元。购买机械加工设备267,000元、家用电器68,150元。2017年5月11日，法院判决双方之间的租赁协议无效，并将租赁厂房返还给中路公司。鑫力公司与中路公司明知租赁协议无效，仍然与聂朝阳签订租赁协议，均存在重大过错，应当承担聂朝阳损失的主要责任。故向法院提起诉讼。
　　被告鑫力公司辩称，不同意原告的诉请。前案判决已确认合同无效，聂朝阳自己搭建违章建筑，过错责任在于聂朝阳，鑫力公司没有过错。中路公司于2017年3月7日发出清场公告，2017年3月15日后不能进入场地，诉请中费用计算没有任何依据和证据支撑。现场设备聂朝阳已拿走变卖，不存在损失。
　　第三人中路公司未到庭陈述，于庭后向法院表示，聂朝阳与中路公司没有关系，不同意聂朝阳的诉请。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　宝山区真大路XXX号厂区系中路公司所有。2009年6月，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在上海市宝山区真大路XXX号的厂房租赁给鑫力公司作仓储、物流办公及租住使用，租期为2009年6月30日起至2014年6月30日止。2014年9月28日，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)再次就上述房屋签订房屋租赁合同，约定双方达成续租的合意，继续租赁给乙方作仓储、物流、办公、租住(必须和生产场地分开)使用。
　　2009年12月17日，鑫力公司(甲方)与聂朝阳(乙方)签订租赁协议，约定乙方向甲方承租真大路XXX号内785平方米厂房，租期从2010年1月1日至2019年12月31日止。协议第九条约定，甲乙双方在合同期间不得以任何理由中途退约，如甲方违约合同不能履行时应向乙方支付违约金，违约金20万元为损失费，如乙方违约合同不能履行时应向甲方支付违约金20万元作为损失费。聂朝阳承租房屋后进行了一定的改建，用于经营泡沫加工厂，但无法办理营业执照。2014年，聂朝阳在他处办理了上海湘沪泡沫材料有限公司。2015年，鑫力公司通知聂朝阳不能经营泡沫厂。聂朝阳便以仓库及住房形式出租，其本人也在此居住。
　　2014年12月26日，宝山区大场镇人民政府、宝山区规划和土地管理局、宝山区违法建筑治理工作领导办公室等部门向中路公司发出告知书，内容为：经核查，位于宝山区真大路XXX号内存在多处违法建筑，面积为8,877平方米，且该处违法建筑已列入我区重大安全生产隐患及2014年年度区域性火灾隐患综合治理范围。按照市区拆违部门的统一部署和要求，请贵单位高度重视，切实承担相应的主体责任，及时清退租赁业主，解除相关合同，于2015年春节前拆除违法建筑，消除安全隐患，确保地方综合整治工作落到实处。
　　2015年1月28日、4月20日及2016年1月4日，中路公司向鑫力公司发出公函，主要内容为，鉴于鑫力公司承租真大路XXX号厂房以来，存在大量不规范、不安全的转租经营行为以及擅自搭建的大量违法建筑，同时还存在长期不按照双方合同约定支付租赁费的事实，故终止双方的租赁合同关系，要求鑫力公司做好全部转租户的清退工作。
　　2016年3月2日，上海市宝山区公安消防支队出具临时查封决定书，被查封单位为鑫力公司，地址真大路XXX号，载明，因鑫力公司所在单位存在火灾隐患，储存、经营与居住设置在同一建筑内，且无独立的疏散设备和有效的防火分隔，不符合有关消防安全技术要求，故决定对真大路XXX号内鑫力公司的25间集体宿舍进行查封。查封期限自2016年3月1日至3月31日止。
　　2016年4月，中路公司起诉至本院[(2016)沪0113民初7234号]，要求解除其与鑫力公司就真大路XXX号厂房签订的《房屋租赁合同》；要求鑫力公司立即迁出该厂房等。2016年11月17日，本院依法判决，判决主要内容：解除中路公司与鑫力公司之间的房屋租赁合同；鑫力公司于本判决生效之日起十日内迁出并返还厂房；另判决双方结算房屋使用费等。该案判决经二审维持。
　　2017年4月，聂朝阳起诉至本院[(2017)沪0113民初8037号]，要求鑫力公司恢复对真大路XXX号厂区内供水、供电及保障厂区内正常通行，同时要求中路公司配合鑫力公司履行上述义务，另要求鑫力公司赔偿停水停电等造成的损失10万元。2017年5月11日，本院依法作出判决，判决主要内容：聂朝阳与鑫力公司就上海市宝山区真大路XXX号厂区内相关房屋签订的租赁协议无效；聂朝阳于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给中路公司；聂朝阳要求鑫力公司及中路公司恢复供水、供电、保障厂区内通行等诉讼请求，均不予支持。该案判决经二审维持已生效。
　　本院认为，(2017)沪0113民初8037号判决已确认聂朝阳与鑫力公司就上海市宝山区真大路XXX号厂区内相关房屋签订的租赁协议无效。同时，法院在该案判决中认定：鑫力公司承租真大路XXX号厂区后违章搭建并违法分割出租，经过多年整治均未见成效，而聂朝阳在明知该处系厂区的情况下，对其承租部分进行违章搭建、违法经营，并以居住用房对外出租，双方行为均严重违反社会安全规范，明显损害公共安全。因此，聂朝阳与鑫力公司对租赁协议的无效均具有过错，对于因合同无效给聂朝阳造成的损失，双方均有责任。
　　关于聂朝阳主张的损失。鉴于租赁场地现场早已拆除，无法对损失进行评估。且聂朝阳提供的损失清单，均系其个人制作，不具有客观性，缺乏证明力，故无法确定聂朝阳的实际损失。但根据查明的事实，聂朝阳在向鑫力公司承租厂房后确实进行了一定的投入，现租赁协议被确认无效，租赁厂房也已被中路公司收回，聂朝阳必然会有一定的损失。本院结合租赁协议的履行情况及聂朝阳明知无法实现经营目的仍然在租赁场地内进行违章搭建的情况，酌情判令鑫力公司赔偿聂朝阳各类损失20万元。至于聂朝阳主张的违约金，因协议无效，该主张没有法律依据，本院不予支持。聂朝阳与中路公司不存在租赁合同关系，其主张中路公司与鑫力公司共同承担损失赔偿责任，没有法律依据，本院亦不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告聂朝阳各类损失20万元；
　　二、驳回原告聂朝阳的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计5,529元，由原告聂朝阳承担3,379元，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司承担2,150元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  力

书记员：鲍仲钰