聂某某依安县平安房地产开发有限责任公司、刘某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：聂蓓，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省依安县，现住依安县。委托代理人：文书英，黑龙江鸿瑞律师事务所律师。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地依安县西北新街80组（G149-3），组织机构代码76273561-X。法定代表人：王志强，该公司经理。委托代理人：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住依安县。被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住依安县。

原告聂某某被告刘某某、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂蓓及委托代理人文书英，被告刘某某及平安房产委托代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告聂蓓向本院提出的诉讼请求：请求判令二被告连带返还原告购楼款430560元，并按月利率2分给付从交付楼房之日起至返还楼款期间的利息。事实和理由：2015年11月5日，原告购买了被告开发的盛和小区住宅楼一套，并签订了内部预订认购合同书，约定了楼房位置为盛和小区X号楼3单元5层502室。原告在签合同时即交付全额购楼款，被告出具收据，合同书上有被告刘某某本人的签字和平安房产的公章认可。2016年春节原告发现被告刘某某将原告所认购的楼房另卖他人，后多次找到刘某某协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令二被告立即返还原告购楼款并给付利息。被告平安房产第一次开庭到庭辩称：刘某某与平安房产是挂靠关系，平安房产全权委托刘某某从事房地产开发，任何债务和利益与平安房产无关。被告刘某某第一次开庭到庭辩称：刘某某并没有销售给原告楼房，因为刘某某欠ＸＸＸ钱，ＸＸＸ欠原告钱，原告总找ＸＸＸ要钱，ＸＸＸ让刘某某拿一套楼房作抵押，还款抽楼。双方签订的是抵押合同不是房屋买卖合同，收款票据上写的也是抵ＸＸＸ的账，当时刘某某欠ＸＸＸ30万元，2015年12月份左右，刘某某又还给ＸＸＸ10万元，还欠20万，这20万可以返还给原告，也同意按月利率2分给付利息，因此刘某某不同意返还原告购楼款430560元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证、认证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，本院作如下分析与认证。一、关于二被告是否应连带返还原告购楼款问题。1.原告提交2015年11月5日收据一张，交款单位：聂蓓。收款方式：抵账。人民币肆拾叁万零伍佰陆拾元整，430560元。收款事由：该户为抵ＸＸＸ账，盛和小区三单元五层502室117㎡，其他费用入户一并结算，业主自行缴纳所有税费。刘某某签字、加盖平安房产财务专用章。2.原告提交2015年11月5日内部预订认购书一份，用以证明：认购物业为盛和小区X号楼3单元5层502室（以下简称该物业）。该物业图纸建筑面积为117平方米，单价3680元，总价为430560元。另注：该户为抵ＸＸＸ账，其他费用等入户一并结算，出售方给出具办证手续，业户自行缴纳所有税费。预订方为聂蓓，出售方为刘某某。被告刘某某对上述两份证据无异议，主张收据和认购书就是抵押手续，没有到房产部门办理抵押登记。3.本院依职权对第三人ＸＸＸ进行了调查，ＸＸＸ证实：ＸＸＸ欠聂蓓大约80多万元，刘某某欠ＸＸＸ50多万元，刘某某、聂蓓、ＸＸＸ三人协商，ＸＸＸ欠聂蓓的钱由刘某某偿还，因为刘某某欠ＸＸＸ50多万，刘某某用盛和小区3单元5层价值43万多元的楼房抵账，协商完后当场写的售楼认购书和收据，聂蓓直接将ＸＸＸ出的欠条给ＸＸＸ了，ＸＸＸ把刘某某出的50多万元欠条给刘某某了，当场就把欠条都拿回去了。现在ＸＸＸ已经将欠聂蓓剩余的债务全部还清了。ＸＸＸ与刘某某之间的债务也用这个楼房结清了。刘某某在协商转让债务之前确实还过ＸＸＸ10万元，与这笔债务没有关系，而且刘某某也不只欠ＸＸＸ30万。原告聂蓓对ＸＸＸ的笔录无异议，被告刘某某及被告平安房产经本院传票传唤后第二次开庭时未到庭对ＸＸＸ的笔录进行质证、认证，视为放弃质证权。原告提交的收据和认购书中均记载“该户为抵ＸＸＸ账”，并没有用楼房进行抵押的字样；ＸＸＸ笔录证实了聂蓓、刘某某、ＸＸＸ三人对债务转让的过程，亦不存在用楼房抵押的情节，故对被告刘某某认为收据和认购书就是抵押手续的主张不予确认。被告刘某某承认用于抵账的楼房已出卖他人，故对原告要求被告刘某某按收据确定的楼房价格退还原告购楼款的主张予以确认。4.被告刘某某在为原告出具收据时，加盖了平安房产财务专用章，但刘某某为原告出具的购楼收据是因双方债务转让所引起的，现原告没有证据证实转让的债务刘某某用于承建楼房或者开发楼房，故对原告要求被告平安房产承担连带责任的主张不予确认。二、关于被告是否应给付原告利息问题。原告主张2016年2月发现抵账的楼房已出卖他人。因此要求被告从2016年2月份起按月利2分利息给付占用楼款期间的利息。对于利息的给付可参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》的相关规定，按年利率6%予以确认。原、被告在签订收据和内部认购书时，虽未约定利息，但楼房建成后，刘某某并未将楼房交给原告，故对原告要求二被告给付占用楼款期间利息的请求予以支持。通过对上述证据的分析与认证，可认定如下事实：被告刘某某在ＸＸＸ处借款，ＸＸＸ在原告聂蓓处借款，后原告聂蓓多次向ＸＸＸ索款未果，后经聂蓓、刘某某、ＸＸＸ三人协商，用被告刘某某所开发的盛和小区三单元五层502室，价值430650元，面积为117平方米的楼房抵ＸＸＸ欠聂蓓的借款。2015年11月5日原告聂某某被告刘某某签订一份收据和一份内部认购书，并加盖平安房产财务专用章，注明：该户为抵ＸＸＸ账，其他费用等入户一并结算，出售方给出具办证手续，业户自行缴纳所有税费。双方没有约定该楼房的交付时间。签订协议书和认购书后，原告聂蓓将ＸＸＸ出具的借据交给ＸＸＸ，ＸＸＸ将刘某某出具的借据交给刘某某，2016年2月原告发现刘某某给原告用于抵债的楼房已转卖他人。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。本案中，ＸＸＸ经聂蓓和刘某某的同意将所欠聂蓓的债务转让给被告刘某某，被告刘某某自愿与原告签订收据及认购书，用其承建的楼房为ＸＸＸ抵债，故双方债权、债务转让关系成立，现被告刘某某已将用于抵债的楼房进行了出卖，用楼房抵债已不能履行，故被告刘某某应按双方确认的楼房价款返还原告购楼款。被告刘某某虽挂靠在被告平安房产从事楼房的开发，但刘某某与原告之间形成的是债务转让关系，在楼房无法给付原告的情况下，应按债权、债务关系处理，由被告刘某某返还原告购楼款。现原告没有证据证实转让的债务是被告刘某某用于承建楼房或者开发楼房所欠，故对原告要求被告平安房产承担连带责任的主张不予支持。原告要求被告刘某某按月利率2分给付购楼款利息，双方对购楼款未约定利息应不予支持；但由于被告的违约，导致以楼抵债不能履行，故对被告占用原告购楼款期间的利息予以支持，对于利息的给付应从原告发现楼房被出卖之日起按年利率6%予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第八十四条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条的规定，判决如下：

一、被告刘某某于本判决生效后10日内返还原告聂蓓购楼款本金430560元及利息（利息自2016年2月15日起、按年利率6%计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）。二、驳回原告聂蓓关于要求被告依安县平安房地产开发有限责任公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7758.00元，由被告刘某某负担，与第一款一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，上述期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。