聂某某与中国农业银行股份有限公司安陆市支行买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：聂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：李锡斌，安陆市府城法律服务所法律工作者。
被告：中国农业银行股份有限公司安陆市支行。住所地湖北省安陆市解放大道1号。
法定代表人：杨玫芳，该行行长。
委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师。

原告聂某某与被告中国农业银行股份有限公司安陆市支行（以下简称安陆农行）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂某某及其委托诉讼代理人李锡斌，被告安陆农行的委托诉讼代理人杨进军到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，原告申请对诉争房屋进行现价值鉴定，本院予以准许，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年2月5日作出鄂循价鉴【2018】第56041号评估报告书。本案现已审理终结。
原告聂某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间的买卖合同（原告购买被告出售的安陆市府东北路118号房地产）；2、依法判令中国农业银行股份有限公司安陆市支行赔偿原告损失1134370元（包括竞买房屋的价款147000元、该房屋的升值部分802370元、竞买门面的租金收入10万元、在外租房的租金6万元、交通费25000元）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2012年3月13日，安陆农行委托湖北华冠拍卖有限公司对安陆市府东北路118号（现安陆市府东北路34号）的房地产进行拍卖（门面房一间和住房三间及过道，土地使用权面积154.32平方米）。2012年3月18日，湖北华冠拍卖有限公司发出拍卖公告。原告按照拍卖公告的要求交纳了保证金并办理了竞买手续，同时，安陆农行的职工带领原告对拍卖的房地产现场查看。2012年3月26日上午11时，原告成功竞得上述房地产，并支付了成交价款及佣金。后来经原告多年努力，也未能对竞得的房屋办理过户手续。直至2015年11月份原告才得知安陆农行在委托对上述房产进行拍卖时，根本不是涉案房产合法权利人。至此，原告无法对竞买的房屋的所有权进行转移，原告也不能受益，期间给原告造成巨大损失，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告安陆农行辩称：1、安陆农行对涉案房屋享有处分权，其委托拍卖并无不当；2、安陆农行着重强调不负责房屋过户、移交，仅提供法院裁定书，故对涉案房产存在瑕疵向拍卖人尽到了明确说明义务，已全面履行了合同义务；3、原告竞买房产时，已知晓房产存在瑕疵，且同意房产只移交法律文书，房屋腾退自行解决；4、原告可以通过诉讼途径排除该房屋的非法占有人，从而实现合同目的，故主张解除合同不符合法律规定；5、原告要求赔偿的损失数额不符合法律规定，且无证据证实其损失的合理性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对上述证据的真实性均无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。对部分证据证明目的有异议，将在本院认为中综合予以评判。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月10日，本院作出（2003）安民执字第571号民事裁定书，裁定将安陆市府东北路118号前排门面一间及后排住房三间及过道，按安陆市房地产估价事务所第03047号房地产评估报告所评定价值12万元，抵偿被执行人吴俊明在申请执行人中国农业银行湖北省安陆市支行处的借款本金及利息。
2012年3月23日，安陆农行作为甲方，湖北华冠拍卖有限公司作为乙方，双方签订委托拍卖合同。安陆农行委托湖北华冠拍卖有限公司拍卖诉争房屋。该拍卖资产简介中介绍该房地产现归安陆农行所有，但被原当事人出租给他人做营业之用。2012年3月26日，聂某某参加了安陆农行委托湖北华冠拍卖有限公司举办的房产拍卖会，在安陆农行职员的指认下，聂某某确认了拍卖房屋的现状，并成功竞得“安陆市府东北路118号门面一间和住房三间及过道”，拍卖成交价140000元、拍卖佣金7000元。聂某某于2012年3月30日支付了佣金7000元。安陆农行收取了上述房屋价款。
另查明，案外人吴俊明在安陆农行贷款12.45万元，到期未偿还，安陆农行诉至安陆市人民法院请求偿还借款，本院作出(2003)安民初字第88号判决书，判决吴俊明偿还上述借款。此案在执行过程中，吴俊明与安陆农行协商，吴俊明将安陆市府东北路118号处门面一间、后面住房三间抵偿给安陆农行。上述房产即本案诉争房产，经原、被告双方确认为原安陆市府东北路118号房产，现安陆市府东北路34号房产。该房地产分前后两栋，前栋房屋砖混二等一层为营业性用房，面积26.13平方米，此房北边有1.75米宽、14米长的通道通往后栋，前后两栋相距2.65米，后栋住宅三间，面积70.16平方米、走道空地面积49.57平方米。该房产于1989年登记在案外人吴忠汉名下，系吴忠汉房产的一部分，2011年4月因赠与过户至案外人吴付明名下，该房屋现由吴俊明前妻胡晓红居住使用。2015年12月1日，安陆农行向安陆市人民法院反映关于吴俊明执行情况，请求协助对该案的执行，以便履行对聂某某的合同义务。2018年2月5日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴【2016】第56041号评估报告书，确定上述房地产在2018年1月26日的评估价格为949370元。原告拍卖取得该房屋后，因长期不能行使对该房屋的所有权，为此原告诉讼来院。

本院认为，本案系因拍卖而产生的合同纠纷，双方对拍卖程序和拍卖结果无异议，安陆农行委托拍卖公司拍卖房产，聂某某成功竞得，聂某某成为实际的买受人，安陆农行也由委托方成为拍卖标的的出卖方，双方成立合法的房屋买卖合同关系。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案争议的焦点：双方的房屋买卖合同是否存在违约行为，是否符合合同解除的条件，损失如何计算，责任如何承担。
首先，安陆农行交付标的物存在实际的困难。安陆市人民法院2003年裁定的安陆市府东北路118号房地产现已更改门牌号码，经本院调查核实，原、被告双方确认的涉诉房地产现登记所有人和居住人并非本院（2003）安民执字第571号民事裁定书中的当事人，故安陆农行短期内无法将该房地产交付给聂某某。其次，安陆市人民法院将诉争房屋裁定抵偿给安陆农行，安陆农行取得该房屋所有权。但安陆农行在处分该房屋时，并未按照法律规定先行进行不动产登记，其出卖给聂某某，虽然买卖合同有效，但不发生物权效力。只有在安陆农行将房屋所有权办理到自己名下，才可以办理转移登记，从而使该房屋所有权转移给聂某某。综上，本案中安陆农行作为房屋买卖合同的出卖人，交付标的物及协助办理产权过户手续是其法定义务，但安陆农行要履行上述义务存在法律上的障碍。因而本院认为，原告不能实现合同目的。安陆农行认为原告可以通过诉讼途径排除该房屋的非法占有人，从而实现合同目的的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告聂某某请求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。
其次，安陆农行无法交付标的物，履行房地产权属转移义务，致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约，原告请求安陆农行承担违约责任赔偿损失，本院应予以支持。原告主张赔偿房屋的拍卖价值、增值价值、门面出租费用及无房可住租房费用。本院认为，原告聂某某主张的拍卖价值147000元系被告违约行为导致的直接损失，其要求有事实和法律依据，本院予以支持。原告在通过拍卖程序购买房屋时完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益802370元（房屋现价949370元-房屋拍卖价147000元）及该房屋前栋门面的营业性收入和后栋住房的使用价值，现合同不能实际履行，被告安陆农行应当承担损害赔偿责任。原告聂某某作为买受人，在有法院法律文书作为权属证明的情况下，还在出卖人的指认下核实了房屋现状，虽尽到了基本的注意义务，但过于自信能够腾退房屋，自身存在一定过错，故其对该房屋期待的使用价值（包括门面出租的收入和住房）由其自行承担。综上，对原告请求被告赔偿诉争房屋的现价值，本院予以支持。原告主张的交通费无证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条之规定，判决如下：

一、解除原告聂某某与中国农业银行股份有限公司安陆市支行的房屋买卖合同。
二、被告中国农业银行股份有限公司安陆市支行于本判决生效之日起十五日内返还给聂某某购房款147000元。
三、被告中国农业银行股份有限公司安陆市支行于本判决生效之日起十五日内赔偿原告聂某某802370元。
四、驳回原告聂某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，由被告中国农业银行股份有限公司安陆市支行负担14850元，原告聂某某负担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长 李波林
审判员 杨丽
人民陪审员 江珊

书记员： 冯幸