聚梦空间信息科技(上海)有限公司与杨晓菁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：聚梦空间信息科技(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：何勇，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：杨晓菁，女，1980年3月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：钟敏，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原审第三人：上海创林房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：李靖，总经理。
　　委托诉讼代理人：罗石秀。
　　上诉人聚梦空间信息科技(上海)有限公司因与被上诉人杨晓菁、原审第三人上海创林房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初11936号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人聚梦空间信息科技(上海)有限公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持聚梦空间信息科技(上海)有限公司的全部一审诉讼请求。理由是：上诉人与被上诉人之间的租赁合同并没有协商解除，相反租赁房屋交付被上诉人使用后，被上诉人从没有提出过解除合同，也没有按期支付租金，被上诉人存在违约情形，应当承担违约责任。
　　被上诉人杨晓菁答辩称：一审法院判决结论正确，聚梦空间信息科技(上海)有限公司上诉无理，请求本院维持原判。
　　原审第三人上海创林房地产经纪有限公司认为一审法院判决结论正确，请求本院维持原判。
　　聚梦空间信息科技(上海)有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除聚梦空间信息科技(上海)有限公司、杨晓菁及上海创林房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令杨晓菁自判决生效之日起十日内将承租的上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交还给聚梦空间信息科技(上海)有限公司；3、判令杨晓菁向聚梦空间信息科技(上海)有限公司支付自2018年1月22日至2018年7月21日止的第二期、第三期租金共计9.6万元；4、判令杨晓菁自2018年1月8日起，按欠付租金的1%按日向聚梦空间信息科技(上海)有限公司支付滞纳金，直至付清欠付租金之日止；5、判令杨晓菁向聚梦空间信息科技(上海)有限公司支付违约金3.2万元。
　　一审法院认定事实：
　　系争房屋产权人为案外人丁某某。
　　2017年8月22日，案外人丁某某(甲方)与聚梦空间信息科技(上海)有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期自2017年9月22日至2020年9月21日。
　　2017年9月27日，聚梦空间信息科技(上海)有限公司(甲方)与杨晓菁(乙方)以及第三人上海创林房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋在设备良好、可租赁的状态下租给乙方使用，房屋建筑面积81.53平方米，租赁期自2017年10月22日至2020年10月21日。自2017年10月22日至2018年10月21日，租金为16,000元每月；自2018年10月22日至2019年10月21日，租金为16,800元每月；自2019年10月22日至2020年10月21日，租金为17,640元每月。租金每叁个月支付一期，每期支付叁个月租金，先付后用，乙方应于每期房屋租金到期日之前的15日支付下一期房屋租金。乙方支付给甲方的押金为32,000元，并于合同签订时支付。合同履行期间，房屋的物业费由甲方承担，其余发生的费用由乙方自行承担。冯强作为甲方经办人在该合同上签名，罗某某作为丙方代理人在合同上签名。
　　同日，杨晓菁支付聚梦空间信息科技(上海)有限公司第一期房屋租金48,000元及押金32,000元，共计80,000元。
　　2018年1月6日，上海欣页物业管理有限公司出具《收据》一份，载明系争房屋以刷卡方式支付2018年12月至2018年1月6日期间的水电费460元。2018年8月29日，上海欣页物业管理有限公司海上财智商务中心管理处出具《情况说明》一份：兹证明我物业管理公司辖下黄兴路XXX号XXX室租户于2018年1月6日前来我处结算本室水电费，电水表抄至2018年1月6日止，以刷卡形式支付，共计460元，此后至今本室水电费为零。
　　审理中，杨晓菁为证明聚梦空间信息科技(上海)有限公司、杨晓菁双方就系争房屋签订合同以及退租事宜的过程，申请证人罗某某出庭作证。证人罗某某当庭陈述，其从2016年5月至2018年7月期间工作于上海创林房地产经纪有限公司公司，其作为居间方工作人员全程参与了系争房屋的租赁事宜。杨晓菁于2017年9月因需要租房找到证人，证人向杨晓菁推荐了系争房屋，杨晓菁看房后比较满意，于2017年9月27日签订了租赁合同，出租方是聚梦空间信息科技(上海)有限公司，承租方是杨晓菁，证人作为居间方代表在租赁合同上签名并加盖了上海创林房地产经纪有限公司公司的公章。当时聚梦空间信息科技(上海)有限公司的经办人员是冯强，从看房到签订合同到最后退租，都是冯强联系经办的。2017年12月，杨晓菁联系证人，表示因为经营状况不太好，想把系争房屋转出去，委托证人寻找新的租客，找到新租客之后杨晓菁就可以退租，以减少损失。之后，证人就将系争房屋的信息发到工作群。2018年1月4日，冯强联系证人，询问系争房屋所在的物业公司1月6日是否上班，证人把物业公司的电话通过微信发给了冯强。2018年1月6日聚梦空间信息科技(上海)有限公司、杨晓菁办理退租手续时，证人不在场，但是办理完退租手续后，杨晓菁联系证人说过退租的事情，说杨晓菁和冯强已经办理了退租手续，水电费结算到1月6日，因为杨晓菁提前退租，押金作为违约金抵扣掉了。之后大约半个月左右的时间，有新租户对系争房屋有租赁意向，证人联系冯强询问系争房屋是否还出租，冯强说出租的，如果新租客要看房的话就联系他，冯强还把系争房屋当时的内景照片发给了证人。聚梦空间信息科技(上海)有限公司对于上述证人证言没有异议，但是不认可其证明目的；杨晓菁及上海创林房地产经纪有限公司对于上述证人证言均无异议。
　　审理中，杨晓菁提供其与聚梦空间信息科技(上海)有限公司公司工作人员冯强的微信聊天记录显示，2018年1月6日，冯强将物业公司出具的水电费收据照片发给杨晓菁，杨晓菁随后微信转账给冯强460元；2018年7月1日，杨晓菁问冯强：“亲，你确认我当时504室的合同肯定解约掉了吗？交到你们聚梦空间的公司了吗？”冯强回复：“我都给公司了，具体我不知道。我不在聚梦做了”。此外，杨晓菁提供证人罗某某与冯强的微信聊天记录显示，2018年1月16日，罗某某问：“东上海501你们没放出来租么？”冯强回复：“你有客户吗？要租。”罗某某说：“我有个做教育的客户想给她推荐。”冯强回复：“推荐。看房给我说。”罗某某问：“东上海501的现在图片呢？”冯强随后发了数张系争房屋的照片给罗某某。证人当庭查看上述杨晓菁提供的2018年1月16日的聊天记录后，确认系其与冯强之间的聊天记录，内容属实。
　　聚梦空间信息科技(上海)有限公司称，对杨晓菁提供的上述微信聊天记录真实性无法确认，但冯强确为其公司工作人员，系争房屋的租赁事宜确系由冯强代表聚梦空间信息科技(上海)有限公司经办，冯强已于2018年2月至3月间离职，冯强离职后，聚梦空间信息科技(上海)有限公司公司进行清查，于2018年6月发现杨晓菁拖欠租金，故起诉至法院，聚梦空间信息科技(上海)有限公司没有收到过杨晓菁要求解除合同的要求。冯强离职后，聚梦空间信息科技(上海)有限公司和冯强联系过，询问系争房屋状况，冯强拒绝配合聚梦空间信息科技(上海)有限公司。系争房屋现处于空关状态。
　　一审法院认为，本案中，杨晓菁提供了微信聊天记录、物业公司的情况说明、证人罗某某的证言等证据，以证明杨晓菁已于2018年1月6日通过聚梦空间信息科技(上海)有限公司工作人员冯强与聚梦空间信息科技(上海)有限公司达成合意解除《房屋租赁合同》，并办理了退租手续，杨晓菁支付租金至2018年1月21日，并以32,000元押金抵扣提前退租的违约金。上海创林房地产经纪有限公司对杨晓菁上述陈述表示认可。聚梦空间信息科技(上海)有限公司不认可杨晓菁所述，称系争房屋的租赁事宜确系由其工作人员冯强代表聚梦空间信息科技(上海)有限公司经办，但冯强已经离职，聚梦空间信息科技(上海)有限公司于2018年6月才发现杨晓菁拖欠租金，故诉至法院。审理中，聚梦空间信息科技(上海)有限公司始终以冯强已经离职无法联系为由回避其作为当事人应如实向法庭陈述本案相关事实的义务。此外，聚梦空间信息科技(上海)有限公司作为专业从事房屋租赁业务的公司，其所述杨晓菁于2018年1月起未支付租金，聚梦空间信息科技(上海)有限公司至2018年6月才发现杨晓菁拖欠租金一节事实，亦有悖常理。结合现有证据及各方陈述，足以证明冯强作为聚梦空间信息科技(上海)有限公司授权的工作人员，其在职期间代表聚梦空间信息科技(上海)有限公司与杨晓菁达成解除租赁合同的合意，并已办理退租手续，上海创林房地产经纪有限公司对此亦表示认可。聚梦空间信息科技(上海)有限公司、杨晓菁及上海创林房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》已经各方合意解除，且杨晓菁已经于2018年1月6日将系争房屋返还聚梦空间信息科技(上海)有限公司；合同解除后，杨晓菁不再负有向聚梦空间信息科技(上海)有限公司支付租金的义务，故对于聚梦空间信息科技(上海)有限公司的全部诉请，均无法支持。聚梦空间信息科技(上海)有限公司在其自身尚未厘清本案相关事实的情况下，恶意来院进行诉讼，系对公共司法资源的浪费，亦是对本案其他当事人的不尊重。据此，判决：
　　驳回聚梦空间信息科技(上海)有限公司全部诉讼请求。
　　本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同应当遵守履行。当事人协商一致，可以解除合同。本案聚梦空间信息科技(上海)有限公司因与杨晓菁、上海创林房地产经纪有限公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方应当遵照执行。在合同签订时，冯强作为聚梦空间信息科技(上海)有限公司经办人参与租赁合同的达成并在在合同上签字，杨晓菁欲解除合同时，仍与冯强交涉，双方就合同的解除达成合意，并办理了租赁房屋的交接。现聚梦空间信息科技(上海)有限公司不认可冯强的职务行为，以合同没有解除，杨晓菁存在违约情形为由，要求追究杨晓菁违约责任并支付欠付租金等款项的上诉理由与本案实际情况不相符合，其不认可冯强的职务行为并不意味着杨晓菁就存在其他违约行为，且杨晓菁以32,000元押金抵扣提前退租的违约金的做法也和租赁合同第(七)条约定的解除条件基本相符，故对聚梦空间信息科技(上海)有限公司的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4，516元，由上诉人聚梦空间信息科技(上海)有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：王亚勤

书记员：冯  峰