肖良伟与王燕、王国友确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：肖良伟，男，1976年8月1日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：李旎凡，上海精诚申衡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：申凤龙，上海精诚申衡律师事务所律师。
　　被告：王燕，女，1989年4月1日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　被告：王国友，男，1965年12月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：孟登辉，上海市金茂律师事务所律师。
　　原告肖良伟与被告王燕确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，于2018年4月25日依法追加了被告王国友参加了诉讼，依法由审判员林叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖良伟的委托诉讼代理人申凤龙，被告王燕、王国友的共同委托诉讼代理人孟登辉到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　原告肖良伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的转让合同无效；2.两被告返还原告转让费人民币(币种下同)400,000元。
　　事实和理由：位于上海市闵行区的九星市场为上海九星控股(集团)有限公司(以下简称九星公司)所有，九星市场中的星中路XXX幢109-XXX号房屋(即本案涉案房屋)为被告承租。2015年5月12日，被告与原告签订了转让合同，约定被告将该房屋转让给原告，原告向被告支付转让费400,000元。后原告与九星公司签订了新的租赁合同。2016年11月18日，九星公司单方终止租赁合同。为此，原告就该租赁合同纠纷诉诸闵行区人民法院，法院在审理中查明被告转让的房屋未取得建设工程规划许可，为违法建筑，认定原告与九星公司签订的租赁合同无效，该判决现已生效。原告认为，被告转让的房屋系违法建筑，致使原告转租的经营目的无法实现，双方签订的转让合同依法为无效合同。被告收取转让费无合法、合理依据，应退还原告，故原告诉至法院。
　　被告王燕、王国友共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告间签订的转让合同是合法有效的。原、被告间不是租赁合同关系，被告向原告转让的是租赁收益权，而不是房屋使用权，被告将基于承租经营的收益权和原告交换，就是所谓的商机。原告系基于未来的经营收益权的预期，自愿给付了转让费，双方之间的意思表示是真实、明确、合法的；第二，双方签订的转让合同不违反法律的强制性规定，也不存在认定无效的情形。原告向案外人提起诉讼，该判决书中已经处理的法律关系和本案所涉及的法律关系并不相同，该判决书中是认定租赁合同无效，故与本案无关；第三，被告退出租赁合同关系，改由原告成为租赁合同的承租人，原告向被告支付本案中的对价时，原、被告间的合同也已经履行完毕。
　　本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，被告王燕(作为承租方，签约乙方)与案外人九星公司(作为出租方，签约甲方)签订《房屋(场地)使用合同》1份，约定乙方因经营业务需要使用甲方位于上海市星中路XXX幢109-112号的房屋(场地)；使用期限为半年，自2015年1月20日至2015年7月19日；使用面积四间，计192平方米；使用物仅用于经营陶土制品业务；乙方同意一次性向甲方支付本合同期内的使用物的费用计168,000元；本合同期满时乙方需要续签的，应在本合同期满前15日内提出，双方另订新的使用合同；合同还对双方就使用涉案商铺的其他事宜作了约定。
　　2015年5月12日，原告肖良伟(签约乙方)与被告王燕、王国友(签约甲方)签订《转让合同》1份，约定：1.转让门店地点：星中路XXX幢109、XX、111、XXX号；2.转让资金：乙方需付给甲方转让资金400,000元，付款方式为一次性付清；3.转让时间：甲方于5月20日前将店面清空交付给乙方，店面所余两月房租54,500元乙方于交付日(店面)付给甲方；4.转让手续：甲乙双方针对转让过程中与九星所产生所有手续费用均由乙方承担；注：1.本合同一式两份，自资金到位日生效；2.甲方与乙方在1个工作日内前往九星市场管理处办理完成过户手续。
　　同日，原告向被告王国友转账支付了400,000元。
　　上述合同签订后，两被告向原告交付了店面，原告于2015年5月21日向被告王燕交付了房租54,500元。
　　2015年7月19日，原告肖良伟(作为承租方，签约乙方)与案外人九星公司(作为出租方，签约甲方)签订《房屋(场地)使用合同》1份，约定乙方因经营业务需要使用甲方位于上海市星中路XXX幢109-112号的房屋(场地)；使用期限为半年，自2015年7月20日至2016年1月19日；使用面积四间，计192平方米；使用物仅用于经营陶土制品业务；乙方同意一次性向甲方支付本合同期内的使用物的费用计168,000元；除场所使用费外，在本合同签订时乙方同意向甲方另行一次性支付本合同期内的下列费用：(1)公用设施维护费：13,824元；(2)乙方应缴纳门面店招使用费1,800元；(3)支付日常水、电设施和房屋门面等设施不受损坏保证金1,000元；此保证金在本合同期满后不再续签时，乙方应于一个月内按规定办理退回手续，逾期不再退还。保证金不计利息；(4)乙方应为其销售的产品向消费者承担相应的法律责任，乙方保证产品质量，价格公道，不能出现缺斤少两，以次充好等现象，对有关质量价格问题引起的纠纷，乙方要妥善处理好售后服务；为维护甲方市场声誉，乙方同意支付质量保证金20,000元；此保证金在本合同期内及合同期满后一年内无消费者投诉，则在本合同期满12个月后，凭原始收据记载的金额退还给乙方，质量保证金不计利息；若在合同期内有产品质量纠纷的，甲方有权将该保证金先行赔偿给消费者，如不足赔偿的，乙方还应承担不足部分的费用，并应在质保金赔付后的3日内补足质量保证金；本合同期满时乙方需要续签的，应在本合同期满前15日内提出，双方另订新的使用合同；合同还对双方就使用涉案商铺的其他事宜作了约定。签约后，原告与案外人九星公司各自履行了合同义务至合同履行完毕。
　　2016年1月19日，原告肖良伟(作为承租方，签约乙方)与案外人九星公司(作为出租方，签约甲方)续签《房屋(场地)使用合同》1份，约定由甲方出租商铺给乙方仅用于经营业务。使用期限为半年(自2016年1月20日至2016年7月19日)。除将乙方应缴纳门面店招使用费金额变更为2,400元外，还约定了与上述《房屋(场地)使用合同》基本相同的内容。签约后，原告与案外人九星公司各自履行了合同义务至合同履行完毕。
　　2016年7月19日，原告肖良伟(作为承租方，签约乙方)与案外人九星公司(作为出租方，签约甲方)又续签《房屋(场地)使用合同》1份，约定由甲方出租商铺给乙方仅用于经营业务。使用期限为半年(自2016年7月20日至2017年1月19日止)。另约定了与上述《房屋(场地)使用合同》基本相同的内容。签约后，原告与案外人九星公司各自履行了合同义务。
　　2017年1月16日，原告肖良伟以案外人九星公司在其转租房屋时未告知九星建材市场将终止营业的情况，以致其在违背真实意愿的情况下签订合同为由，提起(2017)沪0112民初2353号案件的诉讼，要求案外人九星公司赔偿其经济损失1,332,400元(包括1.转让费400,000元；2.转让手续费50,400元；3.门店设计装修费500,000元；4.门店人员培训费132,000元；5.搬迁费60,000元；6.人员安置费190,000元)并返还水电押金1,000元及质量保证金20,000元。法院对(2017)沪0112民初2353号案件审理后认为，涉案争议的租赁房屋未取得建设工程规划许可，并被相关政府机关作为违法建筑要求拆除，因此，原告与九星公司就该违法租赁标的物先后三次订立的《房屋(场地)使用合同》应属无效，对于原告要求九星公司赔偿转让费400,000元的问题，法院认为根据原告递交的证据材料反映，原告曾于2015年5月12日与王国友、王燕订立《转让合同》，并于同日向王国友支付转让费400,000元，之后，原告获得了涉案商铺的租赁使用权，实现了其给付经营权转让款的目的，上述款项系原告自愿给付王国友，与九星公司无涉，因此，原告要求九星公司赔偿转让费之诉请，不予支持。同时法院对原告要求九星公司赔偿的其他费用亦不予支持，并于2017年8月16日判决九星公司返还原告肖良伟水电押金1,000元及质量保证金20,000元，准许九星公司一次性偿付原告肖良伟补偿款64,000元，并驳回了原告肖良伟的其余诉讼请求。判决后，原告与九星公司均未上诉，该判决已生效。
　　2018年2月6日，原告肖良伟以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，原告于2015年5月20日向九星公司出具《房屋受让承诺书》1份，上载：“位于九星市场星中路XXX幢XXX-112号房屋，建筑面积192㎡，……该房屋经本人多次考察，充分理解九星市场经营须知，决定自愿受让该房屋，并向出租方作如下承诺：1.接受出租方的管理……；2.租赁合同期满后，不管出于何种原因，只要出租方不再与我续签租赁合同时，本人不要求出租方承担任何补偿和安置责任；3.本人接到出租方腾房通知书后，无条件的保证按时腾房，逾期不腾出房屋时，出租方有权将我承租范围内的财产和物品作废弃物处理，由此造成的损失由本人承担”。
　　以上事实，由原告肖良伟提供的《转让合同》、转账凭条、被告王燕与案外人九星公司签订的《房屋(场地)使用合同》、原告肖良伟与案外人九星公司签订的《房屋(场地)使用合同》、(2017)沪0112民初2353号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为,原、被告双方签订的《转让合同》中所涉的房屋未取得建设工程规划许可，并被相关政府机关作为违法建筑要求拆除，因此，原、被告间就上述房屋建立的承租权转让合同应属无效。关于合同无效后果的处理，本案中，原告因认为被告转让的房屋系违法建筑，致使其转租的经营目的无法实现，从而要求确认合同无效后，由被告返还转让费。对此，基于本案《转让合同》之客观实际履行情况，以及履行行为对于支付转让费目的之实现的客观情况，合同效力并不影响原告支付转让费之行为。虽然原、被告双方签订的《转让合同》被确认为无效合同，但在双方签署《转让合同》后，被告已依据合同约定将涉案房屋交付给原告，原告自愿一次性向被告支付了转让费后也已实际使用了涉案房屋，获得涉案房屋的租赁使用权，且根据原告于2015年5月20日向九星公司出具《房屋受让承诺书》显示，原告应对于受让房屋的风险有充分的预估和了解。现原、被告双方签订的《转让合同》已履行完毕，原告在被告与九星公司的合同到期后又与九星公司签订了《房屋(场地)使用合同》，且原告与九星公司签订的《房屋(场地)使用合同》也已履行完毕，原告实现了其给付承租权转让费的目的，故原告无权要求被告返还转让费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、原告肖良伟与被告王燕、王国友于2015年5月12日签订《转让合同》无效；
　　二、驳回原告肖良伟的其余诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计人民币3,650元，由原告肖良伟负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：高  燕