肖蓉与上海弘圣房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：肖蓉，女，1973年9月19日出生，汉族，住址重庆市。
　　委托诉讼代理人：陈晶，上海永联律师事务所律师。
　　被告：上海弘圣房地产开发有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：潘石屹，董事长。
　　委托诉讼代理人：张晓蕾，公司员工。
　　委托诉讼代理人：谭小璇，公司员工。
　　原告肖蓉与被告上海弘圣房地产开发有限公司(以下简称弘圣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告双方同意延长适用简易程序三个月。原告委托诉讼代理人陈晶、被告委托诉讼代理人张晓蕾、谭小璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告肖蓉向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告多收取的2016年3月至2017年5月期间的租金人民币(以下币种同)64641.5元[计算公式：(22元每平方米*6.9平方米*365/12)*14月]；2、被告返还原告租赁保证金104044.29元；3、被告赔偿原告装修损失13万元。事实和理由：2015年12月，原、被告就本市马当路XXX号地下2层1室店铺租赁事宜签署《SOHO复兴广场店铺预租合同》，因签约当时店铺还未办理产证，故合同约定店铺租赁面积预计为47.9平方米，租金按该面积计算为32053.08元/月，租期五年。合同还约定若租赁面积与实际面积不相同，应按实际面积计算租金。合同签订后，在对租赁店铺装修时，装修公司实地测量后告知原告，店铺实测面积远小于合同约定的预计面积，相差达6.9平方米。原告此后一直与被告沟通，要求被告按实际面积计租，并退还多收取的租金，但被告始终不予理睬。至2017年3月原告向被告书面发通知书等函件，经协商，被告希望息事宁人，原告希望尽快解决，双方口头约定原告搬离，不再要求装修补偿和多付的租金，被告返还租赁保证金。但原告搬离之后，被告没有返还租赁保证金，故诉至法院，请求判如所请。
　　被告弘圣公司辩称，不同意原告诉请，被告已按照租赁合同约定提供了准确面积的房屋给原告经营，原告是因其自身经营不善，才单方退租，自行搬离的，并没有和被告协商。原告行为构成违约，故其支付的保证金根据合同约定可不予返还，被告依约还可以追究其相关违约责任，因为考虑到原告是小本经营，所以被告才没有要求原告的违约责任。
　　经审理本院认定事实如下：
　　原、被告于2015年12月签订《SOHO复兴广场店铺预租合同》约定，被告将系争本市黄浦区马当路XXX号地下2层1室店铺出租给原告使用；该店铺交付日为2015年12月1日，自交付日起至2016年2月29日为装修期，2016年3月1日起至2021年2月28日为租赁期；租赁期内第一、二个租赁年度的日租金为22元/日/平方米，月租金为32053.08元；该店铺的租赁面积预计为47.9平方米，双方特此同意以租赁面积作为计算租金的依据，原告同意并承认租赁面积可能与该店铺的《上海市房地产权证》上列明的套内面积(即实际租赁面积)不相同，如实际租赁面积与租赁面积不同，则该店铺的租金应以实际租赁面积为基数进行相应调整；租赁保证金计104044.29元。
　　原告租赁系争店铺后进行了装修，并已向被告支付租赁保证金104044.29元，支付租金(按每月32053.08元)至2017年5月31日。被告向原告提供了办理营业执照所需材料，其中包含测绘报告。
　　合同履行过程中，原告装修系争店铺后即与被告方进行交涉，称经其测量实际租赁面积与合同约定租赁面积不一致，要求按实际租赁面积计租、结算等。
　　2017年3月15日，原告发通知书给被告称，被告一直按47.9平方米计租，但原告在装修期间发现该面积与实际租赁面积有较大误差达6.9平方米，原告多次反映，被告未予理睬，根据合同约定，被告应及时纠正多收租金的违约行为，如被告在收到通知书后15日内不予退还多收取的租金并按实际面积计租的，原告将行使合同解除权等。
　　2017年5月2日，原告向被告发解除合同通知书，表示经多次反映及两次书面发函要求按实际租赁面积计租，但被告仍不予回应，鉴于被告行为严重损害原告利益，原告现发函申明，如被告在5月20日之前仍不按实际租赁面积计租，并退还原告多付租金，则原告按合同约定解除店铺预租合同，并在2017年5月30日前返还被告店铺。2017年5月30日，原告向被告返还了系争店铺。
　　审理中，就前述原告所作交涉，被告称已答复原告按测绘报告面积计算租金；在签订合同时被告原准备办理店铺的小产证，签订合同后被告决定不办理小产证了，该情况没有告知过原告。原告则称被告一直答复原告店铺的小产证马上办出来了，但是至今仍没有办出来。
　　原告另表示因为双方对各自主张的租金结算依据(装修图纸、测绘报告)互不认可，为能尽快处理解决纠纷，并结合原被告之前口头达成的协商方案，故原告不再主张被告退还多收取的租金、赔偿装修损失，仅要求被告退还保证金。
　　上述事实，有当事人陈述、店铺预租合同、通知书及邮寄凭证、保证金收据、文件发送签收单等主要证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据案涉合同之约定，原、被告实际计租面积系以产证为依据。出租方被告弘圣公司为SOHO复兴广场业主，亦是案涉合同提供方，负有及时办理产证以确定双方租金金额并进行结算的义务，现被告在合同签订后不予办理产证又未及时告知原告并协商解决方案，其行为具有瑕疵。承租方原告肖蓉在对系争店铺装修后即向被告提出面积异议，双方于审理中对被告就异议所作答复各执一词，均无证据证实，但双方在争执的一年时间里未达成共识是客观事实。虽然上述情形尚不足以导致合同根本不能履行，原告解约依据不充足，但鉴于被告履行合同过错在先，且合同已客观上终止履行，本院综合考虑本案案情，对原告所提返还保证金诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
　　被告上海弘圣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告肖蓉保证金人民币104044.29元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币5855.30元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币2927.65元，由原告肖蓉负担人民币1737.65元，由被告上海弘圣房地产开发有限公司负担人民币1190元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：赵海生

书记员：王亦男