胡伟伟与朱杨玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：胡伟伟，女，1980年11月22日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　被上诉人(原审原告)：朱杨玲，女，1983年4月3日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。
　　上诉人胡伟伟因与被上诉人朱杨玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初10007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　胡伟伟上诉请求：撤销上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初10007号民事判决，改判租赁合同于2019年7月29日解除，被上诉人应付租金人民币36,400元(以下币种均为人民币)，上诉人退还被上诉人10,400元租金，被上诉人承担违约金人民币7,800元。事实和理由：一审法院关于上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)承重结构损坏，存在安全隐患，无法确保房屋处于安全状态的认定与房屋实际情况不符，应当依法改判。检测结论明确“本检测报告只针对承重结构拆改的认定，不涉及房屋结构安全评估”，该检测并未得出房屋结构安全存在主体结构质量缺陷，足以达到危及承租人安全的状态。同时检测结论中还说明该处结构拆改应“予以恢复或采取其他有效方式处理”。上诉人在国外期间，被上诉人主张其向上诉人的母亲送达了主张解除双方租赁合同的《律师函》，但该份未加盖公章的律师函解约依据的法律条款适用错误，上诉人的母亲也不是租赁合同的相对人，故被上诉人主张已通过该份律师函解除双方合同不能成立。一审法院认定被上诉人未居住使用涉案房屋与被上诉人持续占有使用房屋的事实相悖，被上诉人未清退房屋所造成的租金损失应由被上诉人承担。
　　朱杨玲答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
　　朱杨玲向一审法院起诉请求：1.判令解除朱杨玲、胡伟伟签订的《房屋租赁合同》；2.判令胡伟伟退还租金人民币46,800元、押金7,800元；3.判令胡伟伟支付违约金7,800元；4.判令胡伟伟承担本案全部诉讼费用。
　　一审法院认定事实：2019年3月2日，胡伟伟作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)朱杨玲签订《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁房屋为涉案房屋，乙方已查验房屋全部信息并充分了解房屋情况，并承诺租赁房屋作为居住使用；甲方于2019年3月10日前交付房屋，租赁期限自2019年3月10日起至2020年3月9日止；月租金为7,800元，租金以6个月为一期，每期租金提前5日支付；在签署合同时，乙方向甲方支付租赁保证金7,800元；甲方保证在租赁期内，房屋及附属设施处于正常的可使用和安全的状态；若甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，乙方可书面解除合同，甲方应当向乙方支付相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
　　2019年3月2日，朱杨玲通过银行转账向胡伟伟支付6个月租金及押金，合计54,600元。2019年3月8日，胡伟伟向朱杨玲交付涉案房屋，双方签订《房屋交接书》。朱杨玲于2019年7月29日向胡伟伟归还涉案房屋钥匙。
　　上海同丰工程咨询有限公司房屋质量检测站于2019年3月28日出具《房屋质量检测报告》。该报告载明：委托单位为上海市普陀区城市管理行政执法局，检测目的为了解涉案房屋已拆除损伤的构件是否为承重构件；检测结论为，涉案房屋存在1处承重构件拆除现象，拆除的墙体为房屋的承重结构，属于损坏房屋承重结构的行为，破坏了原有房屋的结构体系，应及时予以恢复或采取其他有效方式处理，以满足结构安全；报告只针对承重结构拆改的认定，不涉及房屋结构安全评估。此外，朱杨玲持有与该《房屋质量检测报告》内容一致的复印件一份，落款日期为2019年3月22日，无鉴定机构公章。
　　2019年3月21日，朱杨玲委托律师向胡伟伟出具《律师函》，主要内容为：朱杨玲于2019年3月8日交房当晚即发现承重墙经过改动的情形，经鉴定确认承重墙确已被改动，书面再次通知解除《房屋租赁合同》，正式解除时间为2019年3月9日，并要求退还全部租金及押金，承担鉴定费用及朱杨玲全部经济损失。该律师函通过快递方式发送至胡伟伟原户籍地(上海市普陀区曹杨一村XXX号XXX室)，快递物流详情显示于2019年3月23日由家人签收。
　　一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。朱杨玲与胡伟伟签订的《房屋租赁合同》内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，对双方均具有约束力。作为出租方的胡伟伟，负有保障涉案房屋可满足约定使用用途的义务，且上述《房屋租赁合同》明确约定出租方应保证涉案房屋“处于正常的可使用和安全的状态”，故胡伟伟应恪守合同约定。但涉案房屋经相关鉴定机构鉴定，确认存在损坏房屋承重结构、破坏原有房屋结构体系的情况，而房屋承重结构的损坏显然存在安全隐患，已无法确保涉案房屋处于安全状态。因此，胡伟伟已违反合同约定，朱杨玲依据约定享有合同解除权，并有权主张违约金。根据合同约定，朱杨玲应采取书面方式通知解除合同，虽然胡伟伟否认于2019年3月23日收到通知解除合同的《律师函》，但依据朱杨玲提供的证据，足以证明《律师函》已由胡伟伟的家人签收，应认定朱杨玲已采取合理的且可由胡伟伟本人知悉通知内容的送达方式，故法院认定上述《房屋租赁合同》于《律师函》签收之日解除。同时，法院对朱杨玲主张胡伟伟承担违约金的诉讼请求，依法予以支持。此外，鉴定合同已解除，胡伟伟收取的租赁保证金亦应退还朱杨玲。
　　针对租金退还问题，法院认为，承租人应承担租赁期间或实际占有使用房屋期间的租金或占有使用费，但出租人怠于行使权利，未及时配合房屋交接或未及时接收房屋而产生的空置损失，应由其自行承担。朱杨玲称，在房屋交接当日即发现承重墙存在拆除的情况，结合《房屋质量检测报告》出具的时间，可认定其所述情况基本属实，故在朱杨玲认为房屋存在安全隐患的状况下，仍居住使用涉案房屋显然与常理不符。同时，根据胡伟伟提供的涉案房屋电费发票，可反映涉案房屋内用电情况明显不符合正常居住生活情况下的用电需求。此外，胡伟伟自收到通知解除合同的《律师函》之日，即应及时与朱杨玲协商房屋返还事宜，避免房屋空置损失的扩大，而胡伟伟显然并未就此采取合理措施。作为承租人的朱杨玲，亦负有在权利义务终止时及时返还房屋的义务，朱杨玲称曾表示向胡伟伟返还房屋时遭到拒绝，但对此并无证据予以证明，且在上述《律师函》亦未明确说明将及时交接房屋。因此，法院综合以上因素，酌情确定朱杨玲应承担因未及时返还房屋而产生的占有使用费7,800元，扣除该款项之后，胡伟伟应退还剩余租金39,000元。
　　一审法院判决如下：一、朱杨玲与胡伟伟签订的《房屋租赁合同》于2019年3月23日解除；二、胡伟伟应于判决生效之日起十日内退还朱杨玲租赁保证金人民币7,800元、租金人民币39,000元；三、胡伟伟应于判决生效之日起十日内给付朱杨玲违约金人民币7,800元。
　　本院二审期间，上诉人提交录音资料一份，以证明被上诉人知道其自身违约在先，是违约方，应当赔偿违约金。被上诉人表示该录音资料经过剪辑，对真实性不予认可，且其中对话双方均非本案诉讼当事人，不是当事人的意思表示。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，朱杨玲与胡伟伟签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。现房屋经相关鉴定机构鉴定，确认存在损坏房屋承重结构、破坏原有房屋结构体系的情况，虽然未就房屋结构安全评估，但一审法院认为房屋承重结构的损坏显然使房屋存在安全隐患，该意见并无不当。朱杨玲依据约定享有合同解除权，并有权主张违约金。因此对胡伟伟主张朱杨玲违约，应当承担违约责任的意见，本院不予采纳。朱杨玲采取书面方式通知解除合同，已由胡伟伟的家人签收，此后双方均未履行自身的义务交接房屋以减少损失，一审法院根据房屋内用电情况明显不符合正常居住生活情况下的用电需求，并综合本案各项因素，酌情确定朱杨玲应当承担的金额，数额尚属合理，本院不再予以调整。
　　综上所述，上诉人胡伟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,360元，由上诉人胡伟伟负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　苗一路

审判员：姚  跃

书记员：余  艺