胡向红与上海影泉美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：胡向红，女，1967年12月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：马海容，上海淳元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘亦，上海淳元律师事务所律师。
　　被告：上海影泉美容美发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：方明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：袁玲花，上海力勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：翁国舜，上海力勤律师事务所律师。
　　原告胡向红与被告上海影泉美容美发有限公司(以下简称影泉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先依法适用简易程序，后转为普通程序，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。同日，经被告申请，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对被告实施的装修残值进行工程审价；2019年4月，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具审价报告。本院于2019年5月23日再次公开开庭进行了审理。原告胡向红及委托诉讼代理人刘亦、被告的委托诉讼代理人翁国舜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　胡向红向本院提出诉讼请求：1、原告胡向红与被告影泉公司之间于2015年7月22日签订的《股权经营权转让合同》及《补充协议》于2018年3月20日解除；2、被告立即搬离上海市罗香路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)；3、被告向原告支付拖欠的租金91964.50元(自2018年1月15日起计算至2018年3月20日止)；4、被告支付房屋使用费从2018年3月21日起至被告实际搬离之日止以每日1422.58元计算；5、被告向原告支付违约金41213.23元；6、被告向原告支付顾问费自2017年10月15日起至2018年5月9日止，以每月18333元计算。事实与理由：2015年7月22日，原告胡向红与被告影泉公司签订《股权经营权转让合同》及《补充协议》，约定原告将系争房屋转租给被告，租期为2015年7月22日起至2020年5月30日止，租金支付为：第一年租金为每月40000元，第二年为每月42000元，第三年为每月44100元，第四年为每月46305元，第五年为每月48620元，每季度租金应于上季度结束前15天支付至原告个人账户；另约定，原告作为顾问，被告每月向原告支付顾问费18333元，每月顾问费应在每月10日前支付至原告账户内；被告未按本合同约定支付任何一项款项的，每逾期一天，被告应承担应付款项5%的违约金，逾期15日仍未付清的，原告有权解除合同，被告另外赔偿违约金30000元。因被告拖欠合同约定应付款项逾期远远超过15天，原告多次索要无果，于2018年3月1日委托律师向被告发出律师函，要求被告在3日内支付所欠款项及逾期违约金，但被告仍未支付。故将被告诉至法院。
　　上海影泉美容美发有限公司辩称，不同意原告的诉请。同意原告提出的于2018年3月20日解除《股权经营权转让合同》及《补充协议》的诉讼请求。但该租赁合同中的标的物是违章建筑，该房屋产权证被告没有看到过，直至2018年3月17日被告收到违章建筑拆除通知书时才知道系争房屋是违章建筑。由于系争房屋已经拆除了所以不存在搬离。对于原告要求被告支付自2018年1月15日起至2018年3月20日止的租金被告已经支付过一部分。
　　经审理查明，上海市徐汇区罗香路XXX-XXX号(现门牌号为X7号)房屋产权人为上海天南实业有限公司，其物业管理职能移交至上海市徐汇区国有资产监督管理委员会。原告胡向红与案外人上海市徐汇区国有资产投资经营有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定上海市徐汇区国有资产投资经营有限公司将上海市徐汇区罗香路XXX-XXX号(现门牌号为X7号)房屋租赁给胡向红，租赁期限至2020年12月31日止；房屋建筑面积共96.82平方米。
　　2013年6月，胡向红(乙方)与案外人上海梅陇物业管理有限公司(甲方)签订合同，约定甲方将上海市徐汇区罗香路99、101号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为104平方米；月租金6240元，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止等条款。
　　2015年7月22日,原告胡向红(甲方、出租方)、被告影泉公司(乙方、承租方)签订《股权经营权转让合同》，约定：甲方转让上海市罗香路97－103号欧尔梵美容美发有限公司；营业执照注册：上海欧尔梵美容美发有限公司地址-罗香路XXX号，甲乙双方根据本合同约定转让上述店铺的全部股权以及经营权，该店铺的场地、门店及门头在合同期限内归乙方全权使用，甲方不得使用，也不参与新店经营管理；经甲乙双方协商决定其中罗香路XXX号隔开的30平方米店铺继续由甲方使用，甲方不经营与美容美发有关的项目，乙方不得干涉甲方经营，如甲方要转让这30平方米的经营权时，乙方拥有优先选择权，甲方收取乙方租金为每月6000元；在合同期内，乙方每月向甲方支付顾问费18333元，每月顾问费应在当月10号前支付至甲方个人账户；第一年租金为每月40000元，第二年每月为42000元，第三年为每月44100元，第四年为每月46305元，第五年为每月48620元，每季度租金应于上季度结束前15天支付至原告个人账户；转让店铺现有装修设施在转让后归乙方所有，乙方在接收该店铺后，有权根据经营需要，在保证合法以及房屋安全使用的情况下进行再次装修；股权转让费共计30万元，上述费用已经包括第三条所述的装修、设备；本合同自2015年7月22日起至2020年5月30日止；乙方未按本合同约定支付任何一项款项的，每逾期一日，乙方应承担应付款项5%的违约金，逾期达十五日仍未付清的，甲方有权解除本合同，乙方另外赔偿甲方违约金30000元等条款。
　　当日，原告胡向红(甲方、出租方)、被告影泉公司(乙方、承租方)签订《补充协议》，约定：在乙方经营期内，隔开的30平方米的水电因历史原因造成水电无法分开，经过双方协商，由甲方每季度支付给乙方1000元，甲方需提前15天支付；五年合约，最后一年乙方必须多付一个月房租(作为押金)等条款。
　　2018年3月1日，原告委托律师向被告发出《律师函》，内容是：被告未按照约定的金额及时间向原告支付顾问费及租金，截止至本律师函发出之日时，被告尚欠原告自2017年12月17日起至2018年3月1日止的顾问费、租金以及逾期违约金共计163317.45元。被告的行为已经构成违约，故要求被告在收到本律师函之日起3日内协商处理相关事宜并支付上述应付款项，如被告不履行自己的义务，原告将通过诉讼追究被告的法律责任并要求被告赔偿相关一切经济损失，届时被告将承担不利法律后果。
　　2018年3月20日,原告向被告发出微信，内容是：鉴于被告拖欠租金和顾问费，已经严重违反合同的条款，在原告多次的催讨下还是置之不理，无奈之下原告只能选择解除合同，从即日2018年3月20日起与伊时代美容美发公司解除合同，被告确认收到该短信。
　　2018年3月，上海市徐汇区长桥街道拆违办向被告发出《违法建筑治理告知书》，确定上海市罗秀路XXX-XXX号房屋是擅自搭建建筑，责令被告在2018年3月21日前自行拆除。因逾期被告未自行拆除，2018年6月25日，上海市徐汇区长桥街道拆违办实施拆违。
　　另查明，2018年1月起，被告共计支付XXXXXXX元，均未注明用途。因被告每次租金和顾问费均分开支付，且顾问费金额为18333元，故原告计算租金支付至2018年1月14日止，顾问费支付至2017年10月14日止。
　　审理中，被告同意原告提出的原、被告之间于2015年7月22日签订的《股权经营权转让合同》及《补充协议》于2018年3月20日解除的诉讼请求。鉴于被告实际于2018年6月25日迁出系争房屋，故原告撤回要求被告迁出的诉讼请求，对于原告撤回的诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许；原告确认上海市徐汇区罗香路XXX号房屋附属在上海市徐汇区罗香路X9、XX1号房屋旁边一并租赁给被告，亦无合法建筑证明，并不单独收取租金。
　　经被告申请，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对被告实施的装修残值进行工程审价，审价过程中，被告仅提供一份自行制作的装修用材清单和电子版CAD图纸，原告对被告提供的上述审价依据均不予以确认，认为清单、图纸系被告自行制作，鉴于现场已经拆除，故审价公司审定总造价为348057.09元，折旧残值为254081.68元。被告另提供与案外人陆某某的装修合同、收条以及银行转帐凭证，证明被告实施了装修，合同中列明装修期限为50天，开工日期为2015年9月1日，竣工日期为2015年10月20日，工程总造价为299000元，其中银行转帐为219000元，余款为现金支付。
　　以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有双方提供的《股权经营权转让合同》、《补充协议》、产权证明、微信聊天记录等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
　　讼争合同系争房屋包括上海市徐汇区罗香路XXX-XXX号(现门牌号为X7号)及上海市徐汇区罗香路X9、XX1号(包括XX3号房屋)房屋，其中上海市徐汇区罗香路XXX-XXX号(现门牌号为X7号)属于合法建筑，原告通过转租取得上述房屋的使用权，将约30平方米房屋自用外，其余房屋转租给被告，故涉及约66平方米房屋租赁合同部分合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务。但上海市徐汇区罗香路X9、XX1号(包括XX3号房屋)房屋未有产权证，且原告至今未提供建造系争房屋的建设工程规划许可证明，有关政府机关已经将上述房屋确定为违章搭建并已经拆除，故原告与被告订立的涉及上述房屋的租赁合同部分无效。原告明知上述部分房屋没有合法的房屋建造证明，仍然将房屋出租，而被告在承租时，未查明系争房屋产权属性及建造许可证明，仍然与原告签订租赁合同承租系争房屋，理应亦承担合同无效的法律责任。2018年3月20日，原告通过微信向被告发出解除合同的通知，被告亦予以确认，故涉及上海市徐汇区罗香路XXX-XXX号(现门牌号为X7号)房屋的合同内容于2018年3月20日解除。
　　房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同有效，承租人应当支付租金，但如果合同无效，承租人仍应当向出租人进行相当于房租的价值补偿。被告辩称，租赁合同无效，原告不能依据无效合同主张租金，本院不予支持。被告租赁期内未有证据证明对原告提供的房屋提出不适租等，故被告抗辩租赁房屋不适租拒付租金，理由不能成立，本院不予采纳。关于顾问费，实属原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且被告已经自愿支付了近三年，故原告要求被告支付顾问费的诉请，本院予以支持。
　　鉴于系争房屋绝大部分为违章建筑，致使原、被告在履约过程中发生争议，房屋因属于违章建筑而被政府有关部门拆除，对此原告亦有责任，故原告要求违约金的诉请，本院无法支持。
　　关于装修补偿一节，鉴于《股权经营权转让合同》及《补充协议》提前终止，履行双方均有过错，被告向本院申请装修残值的审价申请，本院予以准许。因系争房屋已经被拆迁，无法查看装修现状，故被告提供装修用材清单和电子版CAD图纸作为审价依据，证明被告实际实施了装修。原告却诉称审价依据是被告开办的另一家店铺的装修图纸，因未提供相关证据，本院不予以采信。被告遂另提供装修合同、收条以及银行转帐凭证进一步证明在接收房屋之后实施了装修，本院对被告提供的该组证据予以采信。但审价公司审定总造价为348057.09元高于被告自行提供合同总价，且根据《股权经营权转让合同》，被告支付原告转让费30万元，该费用包括装修、设备转让，店铺现有装修设施在转让后归被告所有，被告在接收该店铺后，有权根据经营需要进行再次装修；故原告诉称被告利用了原告的装修，本院亦予以采信。同时根据原告提供被告公司的总监朋友圈微信，证明被告于2015年9月19日已经打扫系争房屋，2015年9月20日当日营业收入66000元，10月15日门店已经开业，说明被告装修的规模不大。关于装修款支付，被告仅对其中219000元银行转帐部分提供证据，未对余款现金部分的支付进一步提供证据，故本院综合被告已支付装修工程款数额、参照资产评估的常用参数、当事人的过错，并考虑到审价公司的意见酌情由原告补偿。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定之规定，判决如下：
　　一、胡向红与上海影泉美容美发有限公司签订《股权经营权转让合同》、《补充协议》中就上海市徐汇区罗香路XXX-XXX号(现门牌号为X7号)部分有效并于2018年3月20日解除；
　　二、胡向红与上海影泉美容美发有限公司签订《股权经营权转让合同》、《补充协议》中就上海市徐汇区罗香路X9、XX1号(包括XX3号房屋)房屋部分无效；
　　三、上海影泉美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡向红自2018年1月15日起计算至2018年3月20日止的租金及使用费91964.50元；
　　四、上海影泉美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡向红自2018年3月21日起至2018年6月25日止的房屋使用费，按照每日1422.58计算；
　　五、上海影泉美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡向红自2017年10月15日起至2018年5月9日止的顾问费，按照每月18333元计算；
　　六、驳回胡向红其余诉讼请求；
　　七、胡向红于本判决生效之日起十日内补偿上海影泉美容美发有限公司装修残值78840元；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费11058元，由胡向红负担1526元，上海影泉美容美发有限公司负担9532元；审价费6000元，由胡向红负担780元，上海影泉美容美发有限公司负担5220元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：任  莹

书记员：晏  莹