胡某某与计某某、盛某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：李越，上海市志致远律师事务所律师。
　　被告：计某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：盛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　原告胡某某诉被告计某某、盛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月30日开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李越，被告计某某、盛某某参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告胡某某诉请本院判令：1、被告计某某支付购房余款324万元；2、被告计某某支付2017年1月21日至2017年6月26日的逾期付款赔偿金352,480元，以及以324万元为基数，按日万分之五计算，自2017年6月27日至实际付清之日止的逾期付款违约金；3、被告盛某某对被告计某某的上述责任承担连带责任；4、被告盛某某支付逾期付款违约金284,133.71元。事实与理由：2016年10月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》各一份，约定原告将其名下位于松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋以640万元总价出售给被告计某某，后被告支付50万元；2016年12月21日，双方订立《补充协议》，约定剩余房款590万元于办理好房屋过户手续后15日内支付。双方于2017年1月5日办理完过户手续，但剩余房款被告一直未能按约支付。随后，被告盛某某以担保人身份分别于2017年1月17日、1月26日、8月13日向原告书面承诺代为支付剩余款项，但时至今日，仍有324万元余款未付。原告为此诉至法院，请求判如所诉。
　　被告计某某辩称：其与被告盛某某系再婚，目前已经离婚。其为了帮盛某某还债，将位于松江区海德名园的一套房子卖掉，只能租房子住，故想要另买一套房子。其和盛某某通过中介看中了原告这套房子，中介告知该房屋上有350万元贷款，其以为是正常银行贷款，与家里人商量后觉得问题不大，签订了合同，支付了50万元定金。后其拿着其母亲给的300万元本票去嘉定区解除抵押，才知道该抵押是典当行的抵押，除此以外原告还有800多万借款，所以就不想要这套房，但又担心房子不要后定金50万元拿不回来，其就把300万元给了盛某某，让盛某某与原告协商。经协商双方达成一致意见，签订了房屋买卖合同，房屋也于1月完成了过户。被告盛某某又用这套房子办了850万元的抵押贷款。房子虽然登记在其名下，但一开始由原告朋友居住，直至今年10月左右物业公司催讨物业费，其才知道该房子已无人住了，故把房子收下。故此，被告计某某认为，其已向原告支付了235万元，把300万元给盛某某让其支付房款，盛某某又用该房屋抵押获得800多万，因此，其已将房款支付完毕。如果原告没有收到房款，应当由盛某某继续支付。此外，原告主张的日万分之五标准过高。
　　被告盛某某辩称：被告计某某陈述的过程基本属实。其知晓该房屋是抵押给嘉定一家典当行、并且原告在法院有20多起案件涉讼，觉得有风险，不想要这个房子。但原告主动要求其将房屋买下来，后经过商量对付款方式作了变更，签订了补充协议。据其估算，购房余款不是原告诉称的324万元，应该还剩290万元不到。原告隐瞒了房屋抵押给典当行的事实，违约在先，故不同意支付利息，原告主张的日万分之五标准也过高。
　　经审理查明：2016年10月29日，原告胡某某作为卖售人(甲方)，被告计某某作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给乙方，房屋建筑面积304.93平方米，转让价款850万元。合同第四条约定，甲方于2017年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2016年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按合同约定期限付款，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。合同“附件三”约定，乙方于签约时支付房款50万元，于2016年12月1日前支付205万元，以购房贷款形式支付590万元，于办妥房地产交接手续当日支付5万元。
　　同日，双方签订一份《补偿协议》，约定本次交易的实际成交价为640万元。签订本合同时，该房屋设有抵押权人为上海昕盛典当有限公司350万元的抵押债权，乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于付清第一笔房款后3日内与抵押权人申请预约还贷，并于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。
　　2016年12月21日，原告胡某某作为卖售方(甲方)，被告计某某作为买受方(乙方)，又签订一份《补充协议》，称双方于2016年12月21日签订关于涉案房屋的买卖合同，合同约定的成交价为500万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现双方约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方140万元，并于办理过户手续后15日内支付甲方。乙方应于办理过户手续后15日内支付房款450万元。被告盛某某作为保证人在该协议上签字。
　　2017年1月5日，涉案房屋变更登记为被告计某某所有。
　　2017年1月17日，被告盛某某出具《情况说明》一份，称原告将涉案房屋卖给计某某，现已经过户，计某某已经拿到产证。总房价(包括装饰)在内计640万元，现计某某已付给原告50万元，其余590万元分二次付清，2017年1月17日由计某某的担保人盛某某的公司开给原告指定的公司支票450万，其余140万元在26日前付给原告。
　　2017年1月26日，被告盛某某出具一份《承诺书》，承诺关于买入原告房子的第一笔款项(450万元)于2017年2月16日之前付给原告。
　　2017年8月13日，被告盛某某又出具一份《承诺书》，称计敏没有履行协议，恶意拖欠不支付购房款，原告多次催讨未果，拖欠时间距今已达8个月。在胡某某催讨过程中计敏多次表示由盛某某代为支付、盛某某也表示该款由他支付(盛某某与计敏原为合法夫妻，因要达到买房贷款资格已办理离婚，据其双方表述是假离婚)，在买房协议中盛某某是保证人，原告多次向盛某某催讨，盛某某多次口头承诺表示马上支付，但未能全部实现。双方友好协商，盛某某作出以下承诺：于2017年9月5日前付清剩余房款；2017年5月5日至2017年9月5日期间8个月，未付房款按利率24%支付给原告。
　　庭审中，原告提供了一份《计某某、盛某某汇款明细》及银行流水清单，证明计某某的账户分别于2016年8月29日汇款50万元、2017年1月25日汇款40万元、2017年2月21日汇款94万元、2017年4月28日汇款30万元、2017年5月13日汇款20万元，合计234万元。盛某某的账户于2017年6月2日汇款50万元、2017年6月16日汇款20万元、2017年6月27日汇款12万元，合计82万元。上述两个账号共向原告汇款316万元，即为被告向原告支付的购房款。被告计某某称，其账户的付款情况是对的，但不清楚盛某某账户的付款情况。被告盛某某则称，按其自己计算，购房余款应该还剩280多万元；原告提供的汇款清单只是其浦发银行的汇款情况，其记得还从建行、农行的账户划过钱，但汇款均汇至原告的浦发银行账户。
　　庭审中，被告盛某某表示其要聘请律师参与诉讼。因其因刑事犯罪被羁押，本院给其15天时间聘请律师，但直至本案宣判之日，仍无律师联系本院。
　　案件审理过程中，被告计某某提供了盛某某的农业银行、建设银行账号。经本院依职权调取上述两个账号2017年1月17日至2018年11月30日期间的交易明细，发现被告盛某某于2017年11月21日通过建设银行账号向原告胡某某转账3万元。经质证，原告对上述3万元予以确认。
　　以上事实，由上海市房地产买卖合同、补偿协议、补充协议、不动产登记簿、情况说明、承诺书、银行交易明细等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告胡某某与被告计某某存在房屋买卖合同关系，涉案房屋已于2017年1月5日过户登记至被告计某某名下，被告计某某应当按照合同约定于15日内即2017年1月20日前，将购房款全额支付给原告，但目前仅支付319万元，余款321万元应立即支付。被告盛某某称余款应为280多万元，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。但是，考虑到被告盛某某目前处于羁押状态，举证能力受限，虽经本院依职权调查，但仍存在本院查明的付款情况与实际情况不符的可能。如被告今后能提供证据证明付款超过319万元，可以要求原告返还。被告计某某称其已将购房款支付给盛某某，应由被告盛某某向原告支付购房余款的意见，不符合合同相对性原则，本院不予采纳。被告计某某逾期付款，还应当按照合同约定和实际付款情况，向原告支付逾期付款赔偿金。
　　被告盛某某作为保证人，对被告计某某的上述责任应承担连带责任。被告盛某某在2017年8月13日的《承诺书》中承诺“2017年5月5日至2017年9月5日期间8个月、未付房款部分按利率24%计算支付给胡某某”，此系被告盛某某的真实意思表示，但因本院已按日万分之五标准判令被告支付原告逾期付款赔偿金，故此处本院酌情调整为80,000元。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
　　一、被告计某某于本判决生效之日起十日内支付原告胡某某购房余款3,210,000元、2017年11月20日前的逾期付款赔偿金589,000元及自2017年11月21日起至实际支付之日止的逾期付款赔偿金(以3,210,000元为基数、按日万分之五计算)；
　　二、被告盛某某对被告计某某的上述责任承担连带责任；
　　三、被告盛某某于本判决生效之日起十日内支付原告胡某某逾期付款违约金80,000元。
　　如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费37,812元、减半收取18,906元，由原告胡某某负担1,256元(已付)，由被告计某某、盛某某负担17,650元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王燕华

书记员：周  倩