胡隆泉、周海珠等与董克元排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：胡隆泉，男，1942年9月27日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。
　　原告：周海珠，女，1948年1月31日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。
　　原告：胡咏敏，男，1978年8月22日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。
　　三原告共同委托诉讼代理人：是连海，上海市外滩律师事务所律师。
　　三原告共同委托诉讼代理人：杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。
　　被告：董克元，男，1962年12月28日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：姜荣华，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告胡隆泉、周海珠、胡咏敏与被告董克元排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序审理。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2018年6月8日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告在上诉期限内对上述裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年8月13日裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年9月6日，本院公开开庭审理本案，三原告及其共同委托诉讼代理人是连海，被告及其委托诉讼代理人张红霞到庭参加诉讼。审理中，被告认为其与案外人赵红妹之间的房屋买卖合同纠纷案尚在审理之中，案号(2018)沪0112民初19634号，该案与本案有关联，故本案应中止审理。本院经审查后认为，(2018)沪0112民初19634号案件与本案有关联，于2018年9月13日裁定本案中止诉讼。2019年5月7日，本案恢复审理，并于2019年5月21日再次公开开庭审理，三原告及其共同委托诉讼代理人杨忠德，被告及其委托诉讼代理人张红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋交还原告；2、判令被告向原告支付自2018年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(具体计算标准：2018年7月为人民币(以下币种同)2,000元/月，自2018年8月1日起按2,500元/月计算)。
　　事实与理由：系争房屋为动迁安置房；案外人赵红妹利用其签约代理人的便利,将本应属于原告所有的系争房屋及上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室均做在其个人名下，嗣后并取得登记在其个人名下的系争房屋小产证。在原告和赵红妹等人关于系争房屋共有纠纷诉讼过程中,赵红妹擅自将系争房屋出售给被告。赵红妹于2016年10月12日和被告就系争房屋签订《出售转让合同》时，尚未取得系争房屋的小产证,被告也明知系争房屋属于未满三年的动迁安置房屋,被告与赵红妹之间的房屋买卖合同违反了“动迁安置房,3年内不得转让、抵押”的相关规定。2018年4月24日，系争房屋产权变更登记至原告名下。2018年4月26日,原告发函要求被告尽快腾退系争房屋。被告回复称，赵红妹将全部购房款退还给被告，被告才会搬离系争房屋。原告在本市无其他房屋,迫切需要早日收回系争房屋以解决居住困难。遂涉讼。
　　被告辩称，被告与赵红妹之间就系争房屋签订的买卖合同的时间是在系争房屋产权变更登记至原告名下之前，被告属于善意，现由于赵红妹的违约导致房屋买卖合同无法履行。被告同意搬离并返还系争房屋，但需等赵红妹将(2018)沪0112民初19634号案判决书确定的房款及定金返还被告后，被告才能搬离，因为被告无经济能力租赁房屋。至于房屋使用费，被告属于善意，不应支付房屋使用费，即使法院认定被告需要支付房屋使用费，也应按1,000元/月的标准计算，且计算起点也应自2019年4月27日开始，因为(2018)沪0112民初19634号案件于2019年4月26日才生效。
　　本院经审理认定如下事实：系争房屋为拆迁安置房。2015年3月，胡隆泉、周海珠、胡咏敏起诉赵红妹、赵红英、蔡瑾雯、赵红明、胡咏梅、赵诗云、许文呈至原上海市闸北区人民法院，请求判令取得系争房屋及70,000元动迁款。原上海市闸北区人民法院于2015年8月25日作出(2015)闸民三(民)初字第779号民事判决，认为胡隆泉、周海珠、胡咏敏属于该户居住困难人口，故应当享有相应的动迁利益。关于胡隆泉、周海珠、胡咏敏的动迁份额，应结合系争房屋来源、房屋实际居住情况、基地托底政策等因素酌情予以确定。根据人员结构以及动迁基地提供的房源套数，本院认为胡隆泉、周海珠、胡咏敏可以获得一套安置房。但因目前安置房屋的大产证尚未办出，故胡隆泉、周海珠、胡咏敏现在要求取得安置房的诉讼请求，难以支持，故驳回了原告周海珠、胡隆泉、胡咏敏的诉讼请求。
　　2016年10月9日，赵红妹(出卖方、签约甲方)与董克元(买受人、签约乙方)及满懿(上海)房地产咨询有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方；建筑面积(暂测)71.76平方米；总房价款242万元。签约后，董克元共向赵红妹支付定金40万元、房款202万元，总计款项242万元。赵红妹于2017年3月22日将系争房屋交付董克元，董克元在系争房屋内居住使用至今。2017年6月2日，系争房屋产权登记于赵红妹名下。2017年6月20日，赵红妹将系争房屋的房地产权证原件交付董克元。
　　2017年3月，胡隆泉、周海珠、胡咏敏起诉赵红妹、赵红英、蔡瑾雯、赵红明、胡咏梅、赵诗云、许文呈及第三人上海振沪房屋拆迁有限公司至上海市静安区人民法院，请求判令依法分割上海市长安路XXX弄XXX号房屋的拆迁补偿利益，胡隆泉、周海珠、胡咏敏应分得其中的十分之三，即1,033,159.20元，包括系争房屋以及货币340,843.69元。上海市静安区人民法院审理后，于2017年8月25日作出(2017)沪0106民初12428号民事判决，判令：一、上海市长安路XXX弄XXX号赵根宝(亡)户动迁补偿，拆迁实施单位提供的上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋归胡隆泉、周海珠、胡咏敏所有，赵红明、胡咏梅应于本判决生效之日起十日内协助胡隆泉、周海珠、胡咏敏办理上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更手续；二、上海市长安路XXX弄XXX号赵根宝(亡)户动迁补偿，拆迁实施单位提供的上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室、上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室、上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室、上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋归赵红妹、赵红英、蔡瑾雯、许文呈、赵红明、胡咏梅、赵诗云所有；三、赵红妹、赵红英、蔡瑾雯、许文呈、赵红明、胡咏梅、赵诗云应于本判决生效之日起十日内支付胡隆泉、周海珠、胡咏敏动迁安置补偿款97,593.95元。该案判决作出后，胡隆泉、周海珠、胡咏敏、赵红明、胡咏梅、赵诗云不服提起上诉，上海市第二中级人民法院受理后于2017年12月13日作出(2017)沪02民终9556号民事判决，判令：一、撤销上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初12428号民事判决；二、上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋归胡隆泉、周海珠、胡咏敏所有，赵红妹应于判决生效之日起十日内协助胡隆泉、周海珠、胡咏敏办理该房屋产权变更手续；相关费用各自负担；三、赵红妹、赵红英、蔡瑾雯、许文呈、赵红明、胡咏梅、赵诗云应于判决生效之日起十日内支付胡隆泉、周海珠、胡咏敏动迁安置补偿款人民币99,684.49元；四、胡隆泉、周海珠、胡咏敏的其余诉讼请求，不予支持。
　　系争房屋产权于2018年4月24日变更登记至胡隆泉、周海珠、胡咏敏名下。2018年4月26日，胡隆泉、周海珠、胡咏敏委托律师向董克元发函，表示系争房屋为动迁安置房，现已变更产权人，另系争房屋三年内不得转让抵押，董克元与赵红妹签订的买卖合同无效。要求董克元腾退房屋，并与原告联系解决经济损失。
　　2018年5月，原告将本案起诉至本院，并提出本案的诉讼请求。
　　2018年6月19日，董克元起诉赵红妹房屋买卖合同纠纷至本院，请求：1、判令解除董克元与赵红妹关于系争房屋签订的买卖合同及居间合同中双方的权利义务的约定；2、判令赵红妹向董克元返还购买涉案房屋的购房款242万；3.判令被告向原告双倍返还定金40万。本院审理后，于2018年11月16日作出(2018)沪0112民初19634号民事判决，判令：一、董克元与赵红妹就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》中双方的权利义务于2018年8月29日解除；二、赵红妹于本判决生效之日起十五日内向董克元返还购房款202万元；三、赵红妹于本判决生效之日起十五日内向董克元双倍返还定金80万元。该案判决作出后，赵红妹不服提起上诉，上海市第一中级人民法院受理后于2019年4月26日作出(2019)沪01民终3275号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。
　　上述事实，由原告提交的上海市不动产权证、上海市不动产登记簿、出售转让合同、律师函及快递面单，被告提交的《房地产买卖合同》、银行转账记录、收据、水电煤缴凭证、(2015)闸民三(民)初字第779号民事判决书及庭审笔录、(2017)沪0106民初12428号民事判决书、(2017)沪02民终9556号民事判决书，(2018)沪0112民初19634号民事判决书、(2019)沪01民终3275号民事判决书，以及原、被告的当庭陈述予以佐证。
　　本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。原告基于动迁安置取得系争房屋，且已由不动产登记部门登记取得了系争房屋的不动产权证，故系争房屋属原告所有，原告依法享有占有、使用、收益、处分等权利；被告据以占有、使用系争房屋所依据的房屋买卖合同已被依法解除，被告继续占有使用系争房屋无事实和法律依据。现原告要求被告搬离系争房屋，被告应当在合理的期限内搬离系争房屋，将系争房屋返还原告。关于原告主张的房屋使用费，本院认为被告与赵红妹之间就系争房屋所签订的房屋买卖合同，经法院生效判决确认属于合法有效，且被告为此向赵红妹支付了全部的购房款，在房屋买卖合同被依法解除前，被告占有、使用系争房屋是善意的、有合同依据的，无需支付房屋占有使用费。自2019年4月27日起，被告继续占有、使用系争房屋无事实和法律依据，应向原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原、被告双方均同意由本院在1,000元/月至2,000元/月之间酌定，故本院根据原、被告在庭审中的陈述意见，酌定房屋占有使用费的标准为1,500元/月。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告董克元于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告胡隆泉、周海珠、胡咏敏；
　　二、被告董克元于本判决生效之日起十日内支付原告胡隆泉、周海珠、胡咏敏自2019年4月27日起至实际搬离之日止以1,500元/月为标准计算的房屋占有使用费；
　　三、驳回原告胡隆泉、周海珠、胡咏敏的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取计人民币40元，由被告董克元负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈旺迪

书记员：罗香琴