胥启芳与王永队房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：胥启芳，女，1979年11月15日生，汉族，户籍地江苏省，住上海市。
　　委托诉讼代理人：罗善红，1978年2月5日生，汉族，住址同上。
　　委托诉讼代理人：王立莉，上海利歌律师事务所律师。
　　被告：王永队，男，1983年6月4日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市宝山区。
　　原告胥启芳与被告王永队房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胥启芳及其委托诉讼代理人罗善红、王立莉、被告王永队到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告胥启芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除租赁合同；2、判令王永队返还租金11万元；3、判令王永队赔偿胥启芳因搬迁设备产生的相关费用共计8万元；4、判令王永队支付律师费5,000元。事实和理由：2018年1月16日，双方签订了一份厂房租赁合同，约定，王永队将位于罗店镇潘泾路XXX弄XXX号厂房租赁给胥启芳使用，年租金为22万元。合同签订后，胥启芳支付了22万元的租金，并将该厂房用作托盘加工的生产场地。2018年7月23日，胥启芳得知上述房屋已经列入拆迁范围，不能继续承租，因此给胥启芳造成了实际的经济损失。因与王永队就返还租金等事实协商未果，故涉讼。根据合同的第5条，甲方为乙方提供用电用水，但从2018年7月，系争厂房就停电至今，造成胥启芳无法将厂房用于托盘加工生产，导致合同目的无法实现。六个工人无法继续生产，仅仅能在厂房旁边的宿舍中居住生活使用。罗店镇束里桥村委会曾在厂房门口贴了公告，通知要拆迁，也通知胥启芳搬离厂房。因此，要求王永队返还2018年7月16日之后半年的租金。关于损失部分，当时使用厂房前，王永队要求胥启芳承担一部分维修门口路面的费用，一共6,000元，要胥启芳支付1,200元，否则不让搬进去；在被通知搬迁过程中，胥启芳到处找厂地另行承租以便继续生产经营，在找厂地的过程中发生很多交通费，一天大概是500元，时间是45天，所以是22,500元。至今，也未实际与案外人签订租赁合同。
　　被告王永队辩称，在胥启芳进场的时候水电都是通的。在承租过程中，因胥启芳加工中存在环保方面的违规，有关的镇政府在2018年11月6日发了正式的通知，要求停业整改。2018年8月是束里桥村委会断电的，原因就是环保不达标，要求停止生产。停电与王永队无关，里面几个工人居住王永队也不知道。停电之后，胥启芳自行拉了发电机并正常生产，没有任何影响。因此根据合同中约定，系胥启芳的违规生产的行为导致政府不让继续经营，所以要按照合同的约定，在胥启芳实际搬离并返还厂房的时候双方据实结算租金，租金支付到2019年1月22日，多退少补。最后，胥启芳没有发生任何实际的损失，关于其要求赔偿的主张不予同意。不存在修路费的收取，胥启芳所谓找厂房发生的路费也不同意支付。系争房屋的土地是王永队从案外人上海尔青贸易有限公司承租过来的，土地是集体土地性质，王永队在土地上搭建了厂房(两栋厂房1,000多平方，还有宿舍占地200多平方米)，一开始是自用的，后来经营不善，就将厂房借给了5、6家(包括胥启芳)。厂房的建造过程中没有取得建设规划许可证、施工许可证、竣工备案等行政审批手续。
　　本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，甲方王永队与乙方胥启芳签订了一份厂房租赁合同，约定，将位于罗店镇潘泾路XXX弄XXX号厂房租赁给胥启芳使用，年租金为22万元。合同签订后，胥启芳支付了22万元的租金，并将该厂房用作托盘加工的生产场地。
　　2018年11月6日，宝山区罗店镇束里桥村村民委员会发出告知书，表示辖区内物流停车场属于环保违法违规企业，现通知贵企业，从即日起至2018年11月20日，全部清场并搬离所在地，逾期未清场和搬离的，将对你单位进行环保违法违规严重处罚。
　　另查明，2011年12月30日，上海尔青贸易有限公司与王永队签订一份土地租赁合同，约定，甲方将位于宝山区南曹生产队的土地出租给乙方，面积约为8亩。王永队承租后在该土地上搭建厂房等，嗣后分别对外出租。有关搭建均未通过行政审批手续。
　　本案审理过程中，胥启芳提供了照片若干，证明在2018年7、8月，厂房门口贴了“拆”，应该是村里写的，以及断电断水、附近的厂房也拆了。王永队表示，这并非正规的动迁公告，只是村里写的公告，写拆的原因也不知道，王永队到动迁组和拆迁办去问过，并不是动迁，而是胥启芳在生产过程中产生环保问题，村里进行统一的整治。王永队提供了照片及视频若干，证明胥启芳2018年8月至今都有在生产，自己拉了电，并没有影响任何的生产活动。胥启芳表示照片和视频拍摄的地点的确是承租的厂房，但不能证明正常的生产经营，的确拉了电，因为胥启芳之前接了很多的订单，为了避免巨大的违约赔偿，故胥启芳不得不自行购买发电设备以供生产，为此还花了1万多元买了发电机。
　　本院认为，王永队与胥启芳所签订的厂房租赁合同中约定的标的，即王永队自行搭建的建筑物、构筑物，在建设过程中均未通过行政审批手续，未取得合法证照。据此，双方的租赁合同为无效，对双方均无约束力。根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应各自返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，胥启芳应从承租的厂房中清空并腾退，返还给王永队，双方应一并结算实际占用期间发生的费用。关于胥启芳提出的因断电导致其无法正常使用厂房、无法完成生产经营的问题。根据王永队提供的照片及视频，以及胥启芳庭审中的自认，在断电后，胥启芳自行采购发电机以便保证生产。故胥启芳关于断电至今都无法实际使用厂房并以此为由要求返还半年租金的请求，缺乏事实及法律依据，本院难以准许。考虑到断电的现实存在以及胥启芳另行购买发电机以保证生产所用，由此导致的实际损失，本院认为应由王永队适当补偿。鉴于王永队自认在2018年8月厂房断电至今，故本院将2018年8月23日起至实际迁出日止的厂房使用费酌情减少，将使用费调整为12,000元每月。根据查明的事实，王永队收取胥启芳支付的22万元，该款对应的为合同中约定的2019年1月22日前的租金金额，故在办理交接同时，王永队应根据法院确认的使用费标准多退少补。关于胥启芳要求王永队赔偿的其余损失，均缺乏证据佐证，本院难以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》　第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，判决如下：
　　一、原告胥启芳与被告王永队就宝山区罗店镇潘泾路XXX弄XXX号厂房签订的租赁合同无效；
　　二、原告胥启芳于本判决生效之日起十日内，从上述厂房中清空、腾退，并返还给被告王永队；
　　三、被告王永队在接收原告胥启芳返还厂房同时，据实结算房屋使用费，多退少补(其中2018年1月23日起至2018年8月22日止，按照每年22万元计算，2018年8月23日起至实际迁出日止，按照每月12,000元计算)；
　　四、原告胥启芳的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取2,100元，由原告胥启芳和被告王永队各半负担1,050元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏