苏凡与张友俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：苏凡，男，1966年12月5日出生，汉族，住浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：谢作坚，浙江海昌律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师。
　　被告：张友俊，男，1963年12月8日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。
　　原告苏凡与被告张友俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告苏凡的委托诉讼代理人谢作坚到庭参加诉讼。被告张友俊经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　苏凡向法院提起诉讼请求：1.解除原被告于2017年2月19日签订的《房屋租赁合同》，责令被告腾退并归还系争房屋；2.被告向原告支付自2017年12月5日起至合同解除之日止的租金，标准为每月15,700元，暂算至2018年4月4日为78,500元；3.被告按每月15,700元标准向原告支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的占用费；4.被告向原告支付解除合同违约金31,400元。庭审中，原告撤回要求被告返还系争房屋诉讼请求。
　　事实和理由：原告与被告于2017年2月19日签订一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：甲方(原告)将位于上海市徐汇区徐虹北路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方(被告)；租赁期限为贰年，自2017年3月5日至2019年3月4日止；租金每月15,700元，按叁个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的七日前；一方违约的，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方月租金两倍的违约金……。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，然被告却一直没有依约支付租金，对于本应于2017年5月底支付的租金直至2017年8月7日才支付，对于本应于2017年8月底支付的租金直至2017年11月13日才支付，而对于本应于2017年11月底及2018年2月底支付的租金直至今日也未能支付。对此，原告多次向被告催讨，然被告始终未能支付。被告拖欠原告租金已达四个月之久，显属违约，故提出如上诉请。
　　张友俊未答辩。
　　本院经审理认定事实如下：上海市徐虹北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人为原告，建筑面积为153.15平方米，用途为居住。2017年2月19日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)与上海太平洋房屋服务有限公司(居间方)签订《房屋租赁合同》，约定经上海太平洋房屋服务有限公司的居间服务，甲方将位于上海市徐汇区徐虹北路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方。租赁期限为贰年，自2017年3月5日起至2019年3月4日止。租金每月15,700元。租金按叁个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年2月19日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的七日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾本合同第9条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金31,400元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第九条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。若乙方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。原告称被告自2017年12月5日起未向原告支付租金。原告自2017年12月13日起多次通过微信向被告进行催讨，但被告仍未支付，2018年3月12日，原告通过短信向被告告知“张先生，您好！您已经叁个月没有付房屋租金了，您已经严重违约了，您并要承担严重的违约责任，我有权收回房屋，重新挂牌出租。”被告回复称“收到，近日付清，请放心。”
　　以上事实，除原告当庭陈述外，另有房屋所有权证、房屋租赁合同、短信记录等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。
　　审理中，本院至系争房屋处进行现场勘察，原告当场撬锁并进行了换锁，法院电话联系被告并要求被告到法院与原告协商交房事宜，被告后未到法院并拒绝沟通。现系争房屋的钥匙在法院处，原告称因系争房屋内仍有被告的物品，故原告现在不收回系争房屋，对于保证金，原告同意在被告付清租金后返还。
　　本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系原被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，原被告形成合法有效的租赁关系，对双方均有约束力。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告逾期向原告支付租金，现经原告多次催缴，被告仍然拒付租金，构成根本违约，原告有权单方解除原被告之间的租赁关系，因合同系原被告与案外人三某签订，现案外人并非本案当事人，原告仅有权解除《房屋租赁合同》中与被告形成的租赁关系，故本院认定原被告签订的《房屋租赁合同》中的租赁关系于本判决生效之日解除，被告违约应承担相应违约责任。现原告要求被告支付逾期支付的租金以及解除合同违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还房屋，若被告拒绝搬离，原告作为产权人有权向被告主张占用期间的房屋使用费，现原告按照租金标准向被告主张自租赁关系解除之日起至实际返还房屋之日止的占用费，于法有据，本院予以支持。至于保证金，原告同意在被告支付租金后将保证金返还给被告，系其对自身权利的处分，为避免讼累，本案一并予以处理。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、解除苏凡与张友俊于2017年2月19日就上海市徐汇区徐虹北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》中的租赁关系；
　　二、张友俊于本判决生效之日起十日内向苏凡支付2017年12月5日起至租赁关系解除之日止的租金(按每月15,700元租金标准计算)；
　　三、张友俊于本判决生效之日起十日内支付苏凡解除合同违约金31,400元；
　　四、张友俊于本判决生效之日起十日内向苏凡支付自本租赁关系解除次日起至其返还上述房屋之日止的房屋使用费(按每月15,700元标准计算)；
　　五、苏凡于本判决生效之日起十日内退还张友俊房屋保证金31,400元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费计2,812元，公告费560元,共计3,372元,由张友俊负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：韩建丽

书记员：汪俭蓉