苏某某与陆某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：苏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：唐榕斌，上海问学律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐茜，上海旭泽律师事务所律师。
　　被告：陆某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：杜晓辉，上海宽度律师事务所律师。
　　原告苏某某与被告陆某某间农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏某某及其委托诉讼代理人唐榕斌、徐茜，被告陆某某及其委托诉讼代理人杜晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还购房款125,000元及利息，其中50,000元从2010年1月3日起支付至实际返还之日止，25,000元从2010年11月6日起至实际返还之日止，50,000元从2011年10月5日起支付至实际返还之日止，按同期银行贷款基准利率计算；2、被告向原告赔偿违约金人民币100,000元；3、被告向原告赔偿损失人民币1,568,638.40元。事实与理由：原、被告于2010年1月2日签订《房屋买卖协议书》，约定被告将其在嘉定工业区泾河村邵宅9队的住房和宅基地，住房200平方米，柒间房屋，除去其前妻两间(楼房的东下间和后面小屋一间)，其余五间的一半卖给原告，价格为5万元。之后双方口头约定购房款增加25,000元。协议签订后，原告依约分别在2010年1月2日、2010年11月15日、2011年10月4日分三次将共计125,000元支付给了被告。并约定如遇政府拆迁，所得拆迁费及各类补贴待遇等各得50%，任何一方或个人不得违反本协议，否则向守约方支付违约金100,000元。2012年上述房屋拆迁，被告作为被拆迁人在2017年拆迁安置得上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室(以下简称1001室房屋)及1004室两套安置房。原告占有1001室房屋后遭被告起诉，二审法院认定原、被告之间的房屋买卖协议为无效协议。目前1001室房屋的现房价为26,900元/平米,房屋价值为2,465,912元。根据上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(以下简称《意见》)规定，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如已拆迁，则在扣除购房人的购房款后，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。原告认为，被告应当将1001室房屋的现值与原告支付的购房款125,000元的差额的70%赔偿给原告。
　　被告陆某某辩称：不同意原告诉请。不认可原告主张的1001室房屋的差价损失，房屋现值也不应以中介挂牌为依据，中介挂牌价与实际成交价往往相差很大。合同无效是自始无效，违约金及利息条款的约定都是无效的。原告不是本村的村民，没有购买农村宅基地房屋的资格。宅基地没有经过审批的前提下是不能买卖的。涉案房屋并没有实际交付给原告。被告仅同意返还原告购房款125,000元。
　　本院经审理确认如下事实：2010年1月2日，原告苏某某与被告陆某某签订了《房屋买卖协议书》，约定陆某某将上海市嘉定工业区泾河村(邵宅9队)自己的住房和宅基地(实际为邵宅XXX号，以下简称邵宅XXX号房屋)，住房200平方米，七间房屋，除去前妻两间(楼房东下间和后面小屋一间)，其余五间的一半卖给苏某某，价格商定为5万元；如遇政府拆迁，所得拆迁费及各类补贴待遇等各得50%，任何一方或个人不得违反本协议，如有一方违反本协议，必须支付守约方违约金10万元。上述协议签订后，苏某某于2010年1月2日向陆某某支付5万元，于2010年11月15日支付陆某某2.5万元，于2011年10月4日支付陆某某5万元，共计支付购房款12.5万元，但苏某某并未实际居住于邵宅XXX号房屋。2011年8月9日，被告陆某某作为被拆迁人与上海嘉定工业区管理委员会和上海嘉储拆迁服务有限公司签订了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，约定对邵宅XXX号拆迁后，安置给被拆迁人两套房屋，即上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室和1004室。2017年4月17日，开发商向陆某某交付了1001室房屋，后原告苏某某强行换锁并占用了1001室房屋。2017年8月，被告陆某某曾与案外人田茂华、陆天翊一起作为1001室房屋的权利人起诉苏某某，要求苏某某排除妨害，搬离1001室房屋，案号为(2017)沪0114民初12211号。该案判决支持了陆某某的诉讼请求，并经二审法院维持，于2018年1月31日发生法律效力。该生效判决查明事实中认定，苏某某自述2003年之前其在邵宅XXX号所在的娄塘镇亦有宅基地，但2003年已经拆迁。购房时苏某某系城镇户口，户籍地址在上海市嘉定区朱桥镇新宝路XXX弄XXX号。
　　本院认为，农村宅基地使用权是集体经济组织提供给本集体经济组织成员使用的，具有身份属性。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。苏某某与陆某某就邵宅XXX号房屋签订的买卖协议，违反了相关国家法律、法规的规定，该协议虽为双方真实意思表示，但上述标的物的交易行为违反法律禁止性规定，应为无效。合同无效后，陆某某应当将已收取的购房款125,000元返还苏某某。对于原告苏某某主张陆某某返还购房款及利息的诉请，本院予以支持。因邵宅XXX号房屋苏某某并未实际居住过，且该房屋已经拆迁，故不存在房屋返还的问题。对于原告苏某某主张被告陆某某赔偿违约金10万元的诉请，因合同无效，违约金条款亦无效，故本院不予支持。至于原告提出要求被告赔偿损失1,568,638.40元，其计算的依据是上海高院的相关指导意见。对此，本院认为，上海高院《意见》之适用前提，系房屋已长期合法占有使用，其出发点侧重于保护购房人的居住使用权，而非收益权。苏某某购买邵宅XXX号房屋时间为2010年，且从未实际居住使用，故不符相关意见精神。苏某某并不能依据其与陆某某签订的买卖协议取得宅基地使用权和地上部分房屋的所有权。而1001室房屋的性质是邵宅XXX号的动迁安置房，是安置动迁户居住的，专属于陆某某家庭享有。苏某某依据1001室房屋的市场价值计算其合同无效的损失缺乏法律依据，故本院不予支持。鉴于合同无效，系原、被告共同过错所致，故本案的诉讼费用由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告陆某某应于本判决生效之日起十日内返还原告苏某某购房款人民币125,000元；
　　二、被告陆某某应于本判决生效之日起十日赔偿原告苏某某利息损失，以125,000元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率计算，从2011年10月5日支付至被告实际返还上述款项之日止；
　　三、驳回原告苏某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案诉讼费20,942.74元，减半收取10,471.37元，由原告苏某某负担5,235.69元，由被告陆某某负担5,235.68元。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内支付原告。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪