苏某某与绿地公司牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

原告：苏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王劲（系原告妻子），女，住黑龙江省牡丹江市阳明区。被告：绿地公司牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴。法定代表人，刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。

原告苏某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告绿地公司向原告支付逾期交付房屋违约金5944.40元，判令绿地公司向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金3669.38元。两项合计：9613.78元；2.请求依法判令绿地公司承担供热费7578.92元；3.请求依法判令绿地公司承担物业费6127.61元，电梯费2309元。两项合计：8436.61元；以上各项费用相加共计：25629.31元；4.请求依法判令诉讼费由绿地公司承担。事实与理由：苏某某与绿地公司在2010年11月21日签订一份房屋买卖协议，苏某某购买绿地公司开发建设的位于牡丹江江南乌苏里路西、兴隆街南国际花都房屋一处，建筑面积113.12平方米，房屋总价款366938元。合同中第八条约定出卖人应当在2012年9月30日前交付房屋，第九条约定：逾期交房的自第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在交房60日内为买受人办理房地产权属证书，买受人同意延期360日，买受人不能在360日内取得房地产权证书的，向买受人支付最高房价款的百分之一的违约金。苏某某已按合同约定向绿地公司付清全部购房款，但绿地公司楼房至今没有验收合格，导致苏某某2013年至今一直不能正常入住，苏某某有权依合同约定向绿地公司主张迟延交付房屋违约金5944.4元（2017.5.19-2017.10.28共5个月162天），绿地公司也没有按合同约定时间办理房地产权属证书。苏某某有权依合同约定向被告主张逾期办理房地产权属证书违约金3669.38元（房款的百分之一）。由于绿地公司开发楼盘至今没有验收交付，苏某某无法入住，但牡丹江热电有限公司向苏某某下达了缴费供热催款单，要求交纳热费7578.92元；第三人上海科瑞物业管理发展有限公司牡丹江分公司向原告主张物业费6127.61元（2013年2月1日-2017年10月30日，1290元/年），电梯费2309元（2013年2月1日-2017年10月30日,486元/年）。苏某某认为因绿地公司原因导致苏某某无法正常入住而产生的这些费用应当由绿地公司承担。因此苏某某要求绿地公司向其支付以上费用共计25629.31元。被告绿地公司辩称，原告苏某某要求被告绿地公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据：1.根据法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告以后，应当组织设计、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格时方可交付使用。绿地公司已在合同规定的期限前组织了具有验收资格的各相关部门进行了验收，并一致确认符合交付条件，绿地公司不存在违约的情形。竣工验收备案是行政机关的行政行为，不是合同约定的交付条件，所以只要开发单位组织了五方验收并合格，就符合了商品房交付使用的条件，没有办理备案手续，并不影响商品房的交付。且质监部门不是认定商品房质量是否合格的法定机构，它只是履行备案手续的部门；2.苏某某主张逾期办照违约金、产证违约金不符合合同规定，依据双方签订的商品房买卖合同的第十五条约定，出卖人应当在出售60日内为买受人出示相关手续，而本案苏某某接收之日是2017年10月28日，在绿地公司交付房屋使用时，该诉争房屋已经能办理产权证照，故苏某某主张逾期办照违约金不符合合同约定的条件，应当不予支持；3.苏某某主张的取暖费和物业费，根据合同的相对性，该取暖费和物业费交付费用的主体是本案的原告，所以苏某某不能向绿地公司主张权利，另外物业费的支出因苏某某并没有实际使用房屋所以其应当向物业公司抗辩，上述费用不应予以支持，其自愿履行上述的损失不应由被告承担。本案的争议焦点为：1.被告绿地公司是否负有给付原告苏某某逾期交房违约金的民事义务，如负有，具体数额的确定；2.绿地公司是否负有向苏某某支付逾期办理产权权属证书违约金的民事义务，如负有，具体数额的确定；3.绿地公司是否负有给付苏某某供热费、物业费、电梯费的民事义务，如负有，具体数额的确定。庭审中，原告苏某某为证明案件事实，向本院举证如下：证据一，原、被告在2010年11月21日签订房屋买卖合同一份、牡丹江市东安区地税局销售不动产统一发票一张、（2017）黑1002民初429号民事判决书一份，意在证明：原告购买被告开发建设的位于牡丹江江南乌苏里路西、兴隆街南国际花都房屋一处，房屋总价款366938元，原告已经向被告全部支付完毕。合同中第八条约定出卖人应当在2012年9月30日前交付房屋，第九条约定：逾期交房的自第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；法院已经判决被告支付2017年5月18日前的逾期交房违约金62012.52元。被告绿地公司辩称，对原告苏某某出示该组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，根据合同约定绿地公司逾期交房苏某某同意有90天宽展期，应当在逾期交房违约金中予以扣除；因市政因素导致的延期交房绿地公司不应当承担违约责任；根据合同当中第十五条的规定，逾期产证违约金应当是在原告收取房屋后六十日内绿地公司为其办理相应手续，而苏某某是在2017年10月28日收房，收房时该房屋已经能办理产权证照，绿地公司不产生违约行为，法院不应予以支持。本院认为，该组证据为合法有效的书证，具有客观真实性，能够证实原告欲证明的问题，故本院对此组证据予以采信。证据二，原告苏某某交纳的供热费、物业费、电梯费票据一组，意在证明：苏某某替被告绿地公司交纳供热费、物业费、电梯费情况，绿地公司应将此费用给付苏某某。被告绿地公司对该组证据形式要件没有异议，对供热费票据中2017年6月24日的四张票据没有异议，该四张票据数额是5177元，对于物业公司出具的代收供热费有异议，该物业公司并不是合法收取供热费的有效主体，非正规的电热费发票，对该张票据的真实性无法核实，其部分的费用不能作为供热费的依据；对于物业费收费票据的形式要件没有异议，但该费用不能由被告承担，根据合同的相对性，该房屋的物权主体是本案原告，即缴费的义务主体，如果其没有入住并没有产生物业服务费用，其应当依法向物业公司抗辩，不应予以支付，所以该费用的发生不应由被告承担。本院认为：此组证据为合法有效的书证，具有客观真实性，能够证实原告交纳的供热费、物业费、电梯费的事实，故本院对此事实予以确认。被告绿地公司无证据向法庭提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月21日原告苏某某与被告绿地公司签订编号为GF-2000-XXXX的《商品房买卖合同》一份，约定苏某某购买绿地公司开发建设的位于牡丹江江南乌苏里路西、兴隆街南国际花都房屋，建筑面积113.12平方米，房屋总价款366938元，该合同约定：“第八条：交付期限。出卖人应当在2012年9月30日前，将验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......第九条：出卖人逾期交房的违约责任......（2）逾期超过180日后.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金......第十五条出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理2017：买受人不退房，同意延期至360日，买受人不能在360日内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买方支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，违约金总额以买受人已交付房价款的百分之一为最高限额。”原告苏某某已按合同约定向被告付清全部购房款366938元。苏某某于2017年10月28日接收了本案诉争房屋。苏某某已缴纳本案诉争房屋2013年-2017年四年的供热费6378.92元、交纳了2013年2月1日至2017年10月28日期间物业费及电梯费共计7566.50元。另查明：国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因，牡丹江市国土资源局于2013年8月向绿地公司交付全部净地，该工程现未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案。再查明：原告苏某某于2017年4月19日向本院提起民事诉讼，要求被告绿地公司给付2012年10月1日起至本判决作出之日的逾期交房违约金，2017年5月18日，本院作出（2017）黑1002民初429号民事判决：“被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏某某2012年10月1日至2017年5月18日的逾期交房违约金人民币62012.52元。”
原告苏某某与被告绿地公司牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某某的委托诉讼代理人王劲、被告绿地公司的委托诉讼代理人王秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系原告苏某某与被告绿地公司因商品房销售合同履行过程中发生的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷。关于原告苏某某要求被告绿地公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效.....。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告已履行了合同义务，向被告绿地公司缴纳了购房款，绿地公司具有按合同约定于2012年9月30日前向原告交付房屋的合同义务。绿地公司抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，并于2013年通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定，第八条交付期限：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用.....。”因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2013年被告通知原告交房时，消防未经过验收。绿地公司至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告未接收房屋符合法律规定。关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，原、被告双方约定被告于2012年9月30日前将房屋交付给原告，因黑龙江省牡丹江市东安区人民法院作出的（2017）黑1002民初429号民事判决书已支持原告2012年10月1日至2017年5月18日的逾期交房违约金，故确认原告主张逾期交房违约金自2017年5月19日至2017年10月28日被告共计逾期交付房屋162天，被告应承担的违约金为5944.40元（366938元×万分之一×162天=5944.40元）。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。庭审中，被告抗辩称因市政因素原因延迟交付土地导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故被告的此项抗辩意见不予支持。庭审中，绿地公司辩称合同约定逾期交房苏某某同意有90天的宽展期，但未提供相应证据证明，本院对此不予支持。关于原告苏某某要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金3669.38元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，同意延期至360日，买受人不能在360日内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买方支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，违约金总额以买受人已交付房价款的百分之一为最高限额”。本案中，原告苏某某于2017年10月28日接收房屋，并未超过合同约定的期限，故本院对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求不予支持。关于原告苏某某主张被告绿地公司给付其垫付的2013年-2017年四年因逾期交房而产生的供热费7578.92元的诉讼请求，本院认为，《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定：新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳......“，苏某某于2017年10月28日接收房屋，故苏某某要求绿地公司承担2017年10月28日前交付的供热费6378.92元的诉讼请求符合法律规定，本院在此范围内的予以保护，超出部分本院不予支持。关于原告苏某某主张被告绿地公司给付其垫付的物业费及电梯费8436.61元的诉讼请求，本院认为，双方在买卖合同中第十条约定“商品房达到交付使用条件后，......该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。”本案中，因被告违约，原告未能如约接收房屋，原告于2017年10月28日接收房屋，因此应按双方合同约定，2017年10月28日前的物业费及电梯费由被告承担。被告应给付原告自2013年2月1日至2017年10月27日的物业费及电梯费7566.50元。故本院对原告要求被告给付物业费及电梯费7566.50元的诉讼请求予以保护，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款之规定，判决如下：

被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏某某自2017年5月19日起至2017年10月28日止期间的逾期交房违约金5944.40元；被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏某某2013年度至2017年度供热费6378.92元；被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏某某2013年2月1日至2017年10月28日期间的物业费及电梯费7566.50元；驳回原告苏某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元，减半收取计220.50元，由原告苏某某负担71.87元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担148.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　郭彦军

书记员：李阳