苏子江与朱静其他所有权纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：苏子江，男，1957年5月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：李峥，上海申浙律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：洪某某。
　　被告：朱静，女，1971年3月29日出生，汉族，户籍地江苏省南通市。
　　第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。
　　法定代表人：邵非，总经理。
　　委托诉讼代理人：李某，女。
　　委托诉讼代理人：李峥，上海申浙律师事务所律师。
　　原告苏子江与被告朱静其他所有权纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序。原告苏子江申请追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。之后，本案依法转为普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告苏子江、原告苏子江及第三人德佑公司共同的委托诉讼代理人李峥、第三人德佑公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告朱静经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　苏子江向本院提出诉讼请求：判令朱静向苏子江偿还3,194,439.85元以及以此为本金按年利率13.5%计算的自2018年3月31日起至付清之日止的利息。事实和理由：2015年10月23日，苏子江在德佑公司居间下，与朱静签订上海市房地产买卖合同，朱静将其名下位于上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称斜土路房屋)转让给苏子江，房屋总价款为6,600,000元。双方在上述合同中约定，苏子江应在2015年11月30日前付清首期房款3,500,000元和1,000,000元装修款，在2016年2月28日前双方办理房屋过户手续时支付第二期2,100,000元房款。由于斜土路房屋已设立抵押，朱静承诺其在2016年1月30日前向上海银行股份有限公司漕河泾支行(以下简称上海银行)、南通市禾裕科技小额贷款有限公司(以下简称禾裕公司)还清以斜土路房屋为抵押的贷款。合同签订后，苏子江依约付清4,500,000元房款。因朱静未还清以斜土路房屋为抵押的贷款，故无法注销抵押权，无法将斜土路房屋过户给苏子江。苏子江起诉至法院，法院于2018年3月5日作出(2017)沪0104民初24868号民事判决书，判决双方签订的房屋买卖合同继续履行；苏子江于判决生效之日起十日内向朱静支付剩余房款2,100,000元；朱静于判决生效之日起十日内向上海银行、禾裕公司归还欠款本息，上述款项由苏子江代朱静向上海银行、禾裕公司支付，款项从苏子江支付的2,100,000元房款中抵扣，不足的款项由苏子江予以垫付等。2018年3月27日，苏子江从应支付给朱静的2,100,000元房款中向上海银行支付1,265,014.85元，代朱静还清了欠上海银行的全部贷款本息。2018年3月30日，苏子江将上述2,100,000元的余款834,985.15元，并垫付319,444.85元，代朱静共向禾裕公司支付1,154,430元。苏子江另指定德佑公司于2018年3月30日代朱静向禾裕公司支付2,874,995元。苏子江和德佑公司代朱静向禾裕公司共计支付本息4,029,425元，其中本金3,800,000元，按年利率13.5%从2017年10月21日起计算至2018年3月30日的利息229,425元。苏子江于2018年5月30日向朱静发出债权转移告知函，告知将上述德佑公司垫付的2,874,995元款项及2018年3月31日起须支付的相应利息直接支付给德佑公司，苏子江不再向朱静主张该笔款项及利息的追偿权。为有利于收回垫付款项，苏子江和德佑公司又于2018年11月26日达成协议，苏子江收回上述转移给德佑公司的债权，自行向朱静主张。因此，苏子江为朱静垫付的319,444.85元和德佑公司垫付的2,874,995元合计3,194,439.85元，应由朱静向苏子江偿还。由于朱静欠禾裕公司的债务属贷款，须按年利率13.5%支付利息，而苏子江本无为朱静垫付资金还贷的义务，系在朱静未履行与苏子江签订的房屋买卖合同中约定的还清所欠禾裕公司贷款情况下才代朱静履行义务，从公平合理原则出发，朱静应按照向禾裕公司支付利息的利率标准向苏子江支付利息。
　　朱静未作答辩。
　　德佑公司述称，同意苏子江的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、2017年10月10日，本院受理原告苏子江与被告朱静、第三人上海银行、第三人禾裕公司房屋买卖合同纠纷一案[(2017)沪0104民初24867号案件]，苏子江的诉讼请求为：1.要求朱静继续履行双方签订的《上海市房屋买卖合同》，还清上海银行、禾裕公司剩余贷款及利息，并协同上海银行、禾裕公司注销在斜土路房屋上所设立的抵押登记；2.要求朱静履行与苏子江共同办理上述房屋转让过户手续的义务，将房屋登记到苏子江名下；3.要求朱静按照6,600,000元的20%向苏子江支付违约金1,320,000元。
　　法院于2018年3月5日作出一审判决：“一、苏子江与朱静于2015年10月23日签订关于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、苏子江于本判决生效之日起十日内向朱静支付剩余房款2,100,000元；三、朱静于本判决生效之日起十日内向上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司归还欠款本息，上述款项由苏子江代朱静向上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司支付，款项先从苏子江支付的2,100,000元房款中抵扣，不足的款项由苏子江予以垫付；四、上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司于上述欠款清偿之日起十日内办理上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋注销抵押登记手续；五、朱静于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权涤除之日起十日内协助苏子江办理产权过户手续，将上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人由朱静变更登记为苏子江；六、朱静于本判决生效之日起十五日内支付苏子江逾期过户的违约金500,000元。”该判决现已生效。
　　在该案中，法院查明如下事实：
　　2009年7月8日，斜土路房屋核准抵押登记，抵押权人为上海银行，债权数额1,700,000元，债务期限2008年1月28日至2033年1月28日。2014年9月5日，斜土路房屋核准抵押登记，抵押权人为南通市融源科技小额贷款有限公司(以下简称融源公司)，该抵押为最高额抵押，最高债权限额4,500,000元，债权发生期间为2014年8月29日至2017年8月29日。朱静与融源公司(抵押权人)签订《最高额抵押合同》，对融源公司与南通金鑫五金工具有限公司(以下简称金鑫公司)(债务人)在2014年8月29日至2017年8月29日期间签订的一系列《授信合同》，为保证主合同项下抵押权人债权的实现，朱静自愿向抵押权人提供斜土路房屋作为抵押担保。后融源公司变更企业名称为禾裕公司。
　　2015年10月22日，苏子江向朱静支付购买斜土路房屋的定金，共计200,000元。2015年10月23日，苏子江和朱静签订《上海市房地产买卖合同》，其中主要约定：朱静将斜土路房屋出售给苏子江，房地产转让价款5,600,000元；双方于2016年2月28日前，共同申请办理转让过户手续；朱静未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日须向苏子江支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；苏子江应支付朱静首期房价款3,500,000元，苏子江应支付第二期房价款2,100,000元，苏子江于2016年2月28日前待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，苏子江应通过居间方转付或直接支付朱静全额第二期房款；合同另有其他约定。
　　同日，双方签署《协议书》，其中约定：苏子江在上述《上海市房地产买卖合同》总价款之外，再直接支付给朱静装修补偿款1,000,000元，该款项苏子江应于2015年11月30前直接支付给被告；朱静承诺该房产内抵押贷款应于2016年1月30日前向相关银行还清。
　　同日，苏子江支付朱静斜土路房屋购房款2,000,000元。2015年11月30日，苏子江支付朱静斜土路房屋款项2,300,000元。双方确认，至此苏子江尚有2,100,000元购房款未支付。
　　2016年2月26日，双方签署《房屋交接书》，朱静即将斜土路房屋交付给苏子江。苏子江居住至斜土路房屋至今。
　　同日，双方签署《延期交易过户协议》，载明：双方协商一致将斜土路房屋最晚交易过户时间推迟至2016年4月29日，如再推迟，将视为朱静违约。
　　2016年6月28日，双方再次签署《延期交易过户协议》，载明：双方协商再次延期斜土路房屋最晚交易过户时间推迟至2016年9月28日前至交易中心办理过户，若朱静再延期交易过户时间，则朱静向苏子江支付赔偿金2,000,000元。
　　2016年7月1日，斜土路房屋核准抵押登记，抵押权人为苏子江，债权数额4,500,000元，债务期限为2016年2月28日至2016年9月28日。目前，该抵押登记已注销。(注：双方均称此借款实际不存在，仅是为了使朱静能履行房屋过户手续的保证。)
　　2016年10月11日，双方再次签署《延期交易过户协议》，载明：现又因朱静原因，朱静提出再次延期过户交易的要求，经双方协商，将最晚过户交易时间推迟至2016年12月30日，若朱静再次推迟交易过户时间视作朱静违约。
　　审理中，苏子江提出合同继续履行中的款项承担方案，即其在支付剩余房款之外，对涤除房屋抵押时应由朱静承担的资金缺口部分由其先行垫付，此后另行向朱静主张。该方案已经与朱静、本案的两位抵押权人及案外债务人进行了协商，并达成了一致意见。上海银行确认截至2018年1月30日朱静尚欠本金1,274,073.36元，另有利息等，在收到款项后同意涤除房屋抵押。朱静对此予以确认。禾裕公司称，金鑫公司的贷款已经于2018年1月11日到期，截至2018年1月20日金鑫公司欠款本金3,800,000元、利息131,100元，利息应按年利率13.5%自2017年10月21日计算至实际还款日，在收到款项后同意注销抵押登记。金鑫公司、朱静对上述欠款情况予以确认，均同意由苏子江代为还款，对其之间的借款、抵押关系将另行解决。苏子江对上述款项及支付情况予以认可，并表示同意代为垫付款项。当事人均确认，若此后苏子江未履行垫付款项义务，导致后续手续无法进行，相应责任由当事人自行承担。
　　二、2018年3月27日，苏子江名下上海银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向上海银行转账1,265,014.85元，清偿朱静所欠上海银行的贷款本息。
　　同日，苏子江向禾裕公司发送《指定支付函》，表示其代朱静支付以斜土路房屋作抵押所欠禾裕公司的债务本金及利息；经其与德佑公司协商确定，上述款项中，苏子江直接向禾裕公司支付1,154,430元，余款2,874,995元由德佑公司直接支付给禾裕公司。
　　2018年3月30日，苏子江名下工商银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向禾裕公司名下中国银行账号为XXXXXXXXXXXX账户1,154,430元。
　　同日，德佑公司向禾裕公司发送《第三方受托支付确认函(企业)》，表示由朱静作为保证人的借款方金鑫公司与禾裕公司签订了编号为HYKDXXXXXXX(SX)授信合同，截止2018年3月29日，借款方欠禾裕公司借款本金余额为3,800,000元，保证人为上述债务提供连带保证责任。根据(2017)沪0104民初24867号，由苏子江代朱静清偿贷款人所欠禾裕公司的上述本金及利息，德佑公司受苏子江委托同意代借款方支付2,874,995元用以偿还借款方上述债务，德佑公司承诺该支付行为为不可撤销的法律行为，一经支付，受托方不就该笔还款向禾裕公司提出任何主张、也不就该笔款项的支付向禾裕公司提出任何异议。
　　同日，德佑公司名下工商银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向禾裕公司名下中国银行账号为XXXXXXXXXXXX账户2,874,995元。
　　同日，禾裕公司出具两份收据，其中一份主要内容为：今收到苏子江支付到本公司账户内的款项1,154,430元。此款系苏子江为履行已生效的(2017)沪0104民初24867号民事判决书确定的支付内容，并继续履行与朱静签订的关于斜土路房屋的上海市房地产买卖合同，代朱静清偿的其所欠本公司债务本金及利息的一部分；另一方主要内容为：今收到德佑公司支付到本公司账户内的款项2,874,995元。此款系苏子江为履行已生效的(2017)沪0104民初24867号民事判决书确定的支付内容，代朱静清偿其担保的金鑫公司所欠本公司债务及利息中的一部分。至此，朱静所担保的金鑫公司所欠本公司的债务及利息已全部还清。
　　三、苏子江于2018年5月29日向朱静发送《债权转移通知函》，表示苏子江于2018年3月30日清偿朱静为金鑫公司贷款担保而产生对禾裕公司的债务4,029,425元，其中本金3,800,000元，按照年利率13.5%从2017年10月21日至2018年3月30日的利息229,425元。4,029,425元款项中由苏子江本人支付1,154,430元，苏子江指定德佑公司支付2,874,995元。德佑公司支付的2,874,995元及从2018年3月31日起相应须支付的利息直接偿还给德佑公司，在德佑公司不放弃且能够对上述款项及利息行使追偿权的情况下，苏子江不再向朱静主张上述款项及利息的追偿权。
　　德佑公司于2018年11月26日向朱静发送《债权转移通知函》，表示为有利于债权数额的确认和兑现，将苏子江转移给德佑公司的对朱静的债权2,874,995元及相应利息，再转移给苏子江，请朱静将上述2,874,995元及从2018年3月31日起须支付的相应利息一并支付给苏子江。
　　四、审理中，苏子江为其按照年利率13.5%计算利息的主张提出如下理由：1.13.5%的年利率是朱静原本就已接受的，未增加其义务。苏子江为朱静垫付的这笔款项，本是朱静拖欠禾裕公司的债务，这笔债务是朱静为金鑫公司向禾裕公司贷款3,800,000元所作担保而形成，贷款利率就是13.5%。2.朱静的还款义务不因苏子江的垫付行为而减轻。苏子江的垫付行为，是以生效判决为依据将朱静对案外人禾裕公司的还款义务转移到自己身上，由于苏子江的行为是垫付性质，而且是因朱静的违约行为所引起，所以不应该免除或减轻朱静的还款义务。3.苏子江支付对价，应取得相应权利。苏子江的垫付行为，实际上是将债权人禾裕公司对朱静的权利和应承担的商业风险转让到自己身上，苏子江取得这种权利是支付了对价的，就是本案的垫付款，并且还将承担商业风险，故苏子江应享有禾裕公司对朱静的全部权利，即要求朱静偿还本金和按约定利率支付利息的权利。4.苏子江的请求有法律依据。合同法第八十一条规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利。本案中，禾裕公司要求朱静支付利息的权利属于其主权利下的从权利。5.法律应保护守约方利益。从公平公正和有利于本案的执行看，朱静是合同的违约方，苏子江是守约方，苏子江在朱静严重违约且带来极大财产风险的情况下，为避免因此而造成更大的经济损失，不得不诉志法院主张继续履行房屋买卖合同，并垫付了巨额资金，花了巨大代价为朱静清偿拖欠的债务，如结果不但使朱静延迟了偿还债务的期限，还使其减少了一大半应支付的利息，不但不公正、不合理，没有充分保护守约方利益，还会使朱静在本案判决后，继续不履行法院判决的要其偿还苏子江债务的义务。
　　苏子江另提交《房地产借款抵押合同的补充协议》一份，主要内容为：双方于2016年6月28日签订房地产借款抵押合同，并在房地产登记部门办理抵押登记，借款期限是2016年2月28日至2016年9月28日，现因朱静原因要求延迟还款日期，经双方协商一致，同意将最迟还款日期延长至2016年12月22日，借款合同的利率修改为月息2%；苏子江主张朱静在履行房屋买卖合同中一直拖延履行，为了让朱静承担责任，将其履行合同转让为一种债务，双方签订房地产借款抵押合同，约定的利息为年利率2%，可以作为朱静拖欠应归还的垫付款利息标准的参照。
　　五、另查明，本院于2018年5月3日作出(2018)沪0104执1639号执行裁定书：“一、解除对朱静名下坐落于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。二、将上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记为苏子江所有。”之后，斜土路房屋产权人变更登记为苏子江。
　　上述事实，除当事人陈述外，另有本院(2017)沪0104民初24867号民事判决书、上海银行商业性个人住房贷款逾期还款汇总凭证、客户还款情况明细清单(纯商业性)、付款通知函、《指定支付函》、《第三方受托支付确认函(企业)》、工商银行汇款凭证、收据、《债权转移通知函》、《房地产借款抵押合同的补充协议》、(2018)沪0104执1639号执行裁定书等证据证实，本院予以认定。
　　本院认为，(2017)沪0104民初24867号案件判决：一、苏子江与朱静于2015年10月23日签订关于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、苏子江于本判决生效之日起十日内向朱静支付剩余房款2,100,000元；三、朱静于本判决生效之日起十日内向上海银行、禾裕公司归还欠款本息，上述款项由苏子江代朱静向上海银行、禾裕公司支付，款项先从苏子江支付的2,100,000元房款中抵扣，不足的款项由苏子江予以垫付；四、上海银行、禾裕公司于上述欠款清偿之日起十日内办理斜土路房屋注销抵押登记手续；五、朱静于斜土路房屋抵押权涤除之日起十日内协助苏子江办理产权过户手续，将斜土路房屋的产权人由朱静变更登记为苏子江；六、朱静于本判决生效之日起十五日内支付苏子江逾期过户的违约金500,000元。判决生效后，苏子江通过自行支付以及指示德佑公司支付的方式，清偿了朱静所欠上海银行本息及欠禾裕公司本息共计5,294,439.85元，斜土路房屋产权已变更至苏子江名下。根据该生效判决，欠款应先从苏子江支付朱静的2,100,000元房款中抵扣，不足的款项由苏子江予以垫付，故苏子江实际为朱静垫付3,194,439.85元。因朱静在(2017)沪0104民初24867号案件中同意由苏子江垫付涤除房屋的款项后另行向其主张，现苏子江要求朱静支付所垫付款项，并无不妥，本院予以支持。
　　关于利息，苏子江为朱静垫付相关款项的行为是基于在(2017)沪0104民初24867号案件中苏子江、朱静、上海银行、禾裕公司及案外债务人对于斜土路房屋买卖合同继续履行中的款项承担达成了一致意见，法院据此作出相应判决，禾裕公司并未将对朱静的债权转让给苏子江，故苏子江不当然享有禾裕公司按照年利率13.5%向朱静收取利息的权利。苏子江除向禾裕公司还款外，还向上海银行还款，而苏子江、朱静并未约定2,100,000元房款归还债务的顺序，故苏子江关于2,100,000元房款先归还上海银行的债务，余款再归还禾裕公司债务的主张没有相应依据，本院不予采信。苏子江和朱静未约定苏子江垫付款项后，朱静应当支付的利息标准，本院综合考虑上述案件已判决朱静支付违约金500,000元等，酌情判定利息标准为年利率5%。
　　朱静经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
　　朱静于本判决生效之日起十日内向苏子江支付3,194,439.85元，并以3,194,439.85元为基数、按照年利率5%支付自2018年3月31日起至实际清偿之日止的利息。
　　如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费32,355.50元、公告费560元(苏子江均已预缴)，由朱静负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　
　　
　　

审判员：施秋萍

书记员：张娜娜