苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与上海昌锐精密模具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省。
　　法定代表人：严伟虎，董事长。
　　委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈娇。
　　被告(反诉原告)：上海昌锐精密模具有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱富强。
　　委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司(以下简称“火炬公司”)与被告(反诉原告)上海昌锐精密模具有限公司(以下简称“昌锐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭审理。原告火炬公司的委托诉讼代理人龚震华和被告昌锐公司的委托诉讼代理人顾爱珍、林静到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。
　　原告火炬公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《企业入驻合同》已于2018年4月2日解除；2、请求判令被告支付房屋综合管理费(租金加服务费)206,145.3元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付房屋综合管理费产生的滞纳金(暂算至2019年1月13日，计35,374.53元)按照日租金2倍的标准支付从2018年4月5日起至被告租赁房屋阳明路XXX号9东底楼南大门左侧损坏的墙体及窗户修复完毕经原告验收合格之日止迟延交还房屋产生的违约金(暂算至2019年1月13日，计1,031,685.93元)，电费305,943元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付电费产生的滞纳金(暂算至2019年1月13日，计52,422.6元)，水费4,118.58元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付水费产生的滞纳金(暂算至2019年1月13日，计706.75元)，违约金116,686元，合计人民币1,752,632.69元；3、判令没收被告入住保证金54,683元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月16日签订《企业入驻合同》，合同约定被告承租原告位于星火开发区阳明路XXX号9#楼底楼西101室-A区房屋,建筑面积2,440平方米(含公摊面积),合同期限自2016年12月16日至2023年2月15日止,月综合管理费为58,343元(房屋租金及服务费),但期间由于被告拖欠费用,原告已于2018年4月1日向被告发送解除合同律师函,通知被告解除《企业入驻合同》,并要求付清拖欠费用并在规定期限内搬离房屋,该解除合同律师函已于2018年4月2日签收,但截至目前被告对于原告要求其付清拖欠费用并限期搬离事项一直不予理睬。
　　原告认为被告拒不支付相关费用的行为严重损害了原告的合法权益，恶重违反合同义务,为此原告特依法起诉来院。
　　被告昌锐公司辩称，2018年1月23日起租赁房屋无法正常使用，故合同解除日期应为2018年1月23日，期后不应当再计算租金。且原告未提供服务也不应收取物业服务费。原、被告就租金、水电费未进行结算，原告也未催缴，滞纳金主张没有依据。
　　被告昌锐公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《博济科技园企业入驻合同》于2018年1月23日解除；2、判令火炬公司赔偿因提前解除合同所造成的各项损失1,030,482元(装修装饰损失310,300元、搬迁损失339,757元、停产停业损失300,000元、无法继续生产经营，给员工租房等费用15,700元、公证费4,020元、律师费50,000元、保全费5,000元、保函费1,704元、鉴定费4,000元)；3、反诉费用由火炬公司承担。事实和理由：2016年8月5日，原告火炬公司从第三人处承租了位于上海市奉贤区星火开发区阳明路XXX号的8、9楼标准厂房，租赁用途为办公营业，但该厂房未获得环保部门可以办理企业环评的许可。
　　承租后，火炬公司即通过网络、中介、厂门口拉横幅等方式对外发布广告，大肆宣传：“出租地块系上海市政府划拨的104个正规工业板块，并承诺在三个月内可为入驻企业顺利办理完成环评和注册登记等入驻手续，强调出租地块为政府建造厂房，入驻企业可在未完成全部入驻手续的情况下先行进场并进行生产经营”。
　　昌锐公司因公司经营急需生产工业用房，通过火炬公司发布的广告知晓这一情况后，在反复咨询并得到火炬公司可以办理环评的肯定答复后遂于2016年12月16日与火炬公司签订了一份《博济科技园企业入驻合同》。合同约定，昌锐公司入驻地点为上海市奉贤区阳明路XXX号9#楼底西101室-A区房屋；租赁期限为6年，自2017年2月16日至2023年2月15日止；火炬公司需按照本合同约定的时间、标准及时提供适合昌锐公司入驻的场地；并应昌锐公司请求，协助昌锐公司申请环境影响评估；因火炬公司原因而导致租赁合同提前解除、终止的，火炬公司需向昌锐公司政府生产损失、装修损失、违约损失等费用；如双方在履行本合同中产生纠纷无法协调一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等实现债权费用。
　　合同签订后，昌锐公司依法支付了入驻场地租金，并在入驻场地进行装修的同时向火炬公司提交了办理入园工商登记及环评等申请材料，但火炬公司一直拖延或找种种借口不给昌锐公司办理入园及环评手续，甚至连入园工商登记也因该入驻场地已被其他公司虚假注册而不能登记。2018年1月23日。正当昌锐公司对上述种种不合理现象向火炬公司不断催促及提出质疑时，上海杭州湾经济技术开发有限公司以昌锐公司未能办理环评为由，向昌锐公司送达了《责令停止生产的通知书》。2018年2月1日，杭州湾公司召集承租户开会，明确告知因该入驻场地无法办理环评，故要求所有承租户限期搬离。此时，昌锐公司方知因该入驻场地不能办理环评，故不能生产经营，而且火炬公司早在2017年9月就知晓这一情况并与第三人达成了让昌锐公司限期搬离的协议，却还一直隐瞒这事实，继续招商引资，继续让昌锐公司装修、添置机械设备、招聘员工等。自此，昌锐公司已不能正常生产，一方面在办理搬离厂房的准备，另一方面多次电话、上门、发函要求与火炬公司协商解除合同的赔偿事宜，但火炬公司还是寻找各种借口否认知晓此事，赔偿责任。
　　2018年5月27日，火炬公司召集了昌锐公司在内的9家承租户，协商赔偿事宜，但会后未有下文。2018年8月20日，杭州湾公司召集昌锐公司在内9家承租户及火炬公司召开了三方会谈，会上杭州湾公司要求火炬公司尽快与昌锐公司达成赔偿协议，并要求昌锐公司在9月底前搬离该场地。但因火炬公司无任何赔偿诚意，协商又一次无果。
　　综上所述，昌锐公司认为，火炬公司故意隐瞒该地区厂房无法办理环评的事实，对外声称该地块属于上海市政府划拨的104个正规工业板块，误导昌锐公司与之签订合同。由于火炬公司的违约行为，导致昌锐公司的生产经营活动无法正常进行，最终造成了合同无法继续履行的后果，给原告造成巨大的经济损失。故特提起反诉。
　　原告火炬公司辩称，不同意被告反诉请求。合同解除是由于昌锐公司的违约造成，昌锐公司的损失不应予以支持。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋登记权利人为上海浦东星火开发区联合发展有限公司(以下简称“星火公司”)，房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，原告与星火公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，星火公司将阳明路XXX号8号楼、9号楼租赁给原告。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。
　　2016年12月16日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《博济科技园企业入驻合同》，被告承租位于浦星公路阳明路XXX号9#楼底楼西101室-A区/201室-A区,合计建筑面积2,440平方米(含公摊面积),乙方承诺所租赁物业仅作办公用途。合同期限自2017年2月16日至2023年2月15日止,月综合管理费为58,343元(房屋租金及服务费)。租金、服务费每半年一付，先付后用，提前7天支付下期费用。水费按每月实际用水量收取，为5.22元/方；电费按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费。租赁期间，乙方应守法经营，不得从事有噪音、烟尘、高温等严重污染或影响周边环境的作业。签订合同当日支付入驻保证金54,683元，装修保证金5,000元。保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金予以没收。乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费、保证金、违约金、赔偿金及相关费用。若乙方未能按期支付相关费用的，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务，且由此而导致的一切损失，均由乙方自行承担。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费用累计超过1个月，甲方可书面通知乙方单方面解除本合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给予对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。甲方应乙方请求，指导或协助乙方办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续，协助乙方申请环境影响评估。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。如双方在履行本合同中产生纠纷无法协调一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等实现债权费用
　　另查明，上海市环境保护局在沪环保评[2015]468号文件中要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，原告表示在9月底10月初得知。2017年，原告与星火公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，被告火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与原告签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由原告具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由原告承担。
　　2017年10月15日，被告及园区内其他租户与原告签订《情况说明》言明，原告火炬公司有义务办理入住星火开发区及提供相关资料,办理企业入园手续，由于原告火炬公司原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑所以房租暂缓支付。原告火炬公司员工徐代总签收。
　　2018年1月，杭州湾公司向被告发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对被告单位进行现场检查，发现被告在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。
　　2018年2月2日，杭州湾公司约谈租赁户，杭州湾公司表示由于星火开发区转型及产业定位，对于手续不齐全的企业关停。企业对于安全隐患整改很积极。企业表示当时原告火炬公司一方未告知环评不能批，且承诺可以办理。
　　2018年4月1日，原告火炬公司委托律师致函被告，由于被告未按时缴纳租金及水电费，原告火炬公司要求解除合同。该解除合同律师函已于2018年4月2日签收。
　　2018年8月2日，被告收到上海市奉贤区海湾镇生态环境综合治理工作指挥部发出的《约谈通知书》言明，根据“五违”整治、环保整治等总体要求，通知被告法定代表人于2018年8月4日接受约谈。同年9月10日，上述工作指挥部再次发送被告《责令停产告知书》言明，被告项目须依法向环保部门报批环境影响评价文件，并得到环保部门审查批准后方可开工建设。现被告未办理环保手续即投入生产和使用，应立即停产，如果在环保手续办理齐全前继续生产或使用的，相关部门将采取强制性措施(包括但不限于强制停电、强制停水、行政处罚等)。
　　2018年8月20日，被告及其他承租人与原告火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。原告表示，要求被告提供损失清单，责任分摊。对于租金问题，被告等表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”。原告律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”
　　2018年9月12日，原告火炬公司再次委托律师致函被告，告知合同已经于2018年4月2日解除，要求7日内搬离租赁房屋支付拖欠的2017年12月1日至实际搬离时止的水电费。
　　2018年11月14日、12月10日，火炬公司两次向昌锐公司邮寄电费催缴通知单。
　　2019年1月9日，双方签订《验收交接单》，交接单记录，电表总4,363.63，水表①698吨，②280吨。
　　诉讼过程中，本院根据被告申请委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对本案被告装修价值进行司法审价。鉴定意见为：装饰装修造价310,300元。
　　另查，昌锐公司租赁后，缴纳了590,750元的综合管理费及入驻保证金54,683元。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于合同无法履行是由什么原因造成。火炬公司主张，昌锐公司迟延支付租金，构成违约，其享有合同约定的单方解除权；昌锐公司认为，火炬公司未履行合同约定的一条龙服务，没有为其办理工商入园登记，导致无法办理环评手续，到2017年6月政策变化后环评停办，租赁合同无法履行，火炬公司构成违约，其未支付租金是履行不安抗辩权。本院认为，一、虽然火炬公司的宣传资料上载明工商注册一条龙服务，但根据合同条款约定，办理工商注册登记需由昌锐公司提出请求，火炬公司才负有指导或协助办理的义务，合同已经变更了宣传资料所载明的相关义务。昌锐公司未举证证明其向火炬公司提出过工商注册的请求，故无法认定火炬公司负有指导和协助办理义务；二、合同对火炬公司应当为昌锐公司办理环评手续未作约定，昌锐公司也未能举证证明火炬公司曾承诺为其办理环评手续，故未办理环评也不构成火炬公司违约；三、鉴于上述本院未认定火炬公司负有工商注册的指导和协助办理义务，未办理工商注册与无法办理环评亦无因果关系。故本院对昌锐公司主张火炬公司违约造成合同解除的观点不予认同。2017年6月，环保部门出台相关政策，暂停涉案地区的环评申办，昌锐公司作为生产型企业，必然存在使用障碍，故而双方的租赁合同已无法继续履行。根据合同约定的免责条款，因国家政策原因致合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因此，本案属于环评部门出台停办新政，致无法履行合同解除，符合免责条款约定，合同的解除不归责于双方当事人，双方也不承担相应责任。火炬公司于2018年4月1日发送的律师函以昌锐公司迟延支付综合管理费等主张单方解除合同，理由不成立，达不到合同解除的法律后果，本院认定于双方办理房屋交接之日即2019年1月9日合同解除。关于火炬公司主张的租金及占有使用费问题，本院认为昌锐公司至2018年4月1日前拖欠的综合管理费为206,145.3元(含服务费56,730元)，2018年4月2日至诉争房屋实际交还之日止为514,020元，但考虑到自2017年11月1日始，原告及星火公司已经对被告采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使被告使用房屋存在极大障碍，本院酌情对上述费用予以扣减，被告实际应支付原告拖欠的租金及占有使用费为199,030.6元。2019年1月9日双方办理交接中，房屋存在的损坏，系案外人引某，案外人也承诺予以修复，其后的费用与被告昌锐公司无关，火炬公司要求昌锐公司承担延迟交付违约金，本院不予支持。原告火炬公司还主张被告昌锐公司还应支付服务费，本院认为，原告未提供合同约定相应服务，本院对此费用难以支持。对于原告火炬公司要求昌锐公司按照日租金2倍赔偿支付迟延交房违约金的请求不予支付。对于水电费金额，鉴于被告确实未予支付，虽然其对金额提出异议，然根据合同约定及原、被告交易习惯，均以原告抄见后计算为准，故本院确认电费为305,493元;水费4,118.58元。对于保证金的问题，本院认为，被告对于合同解除并无过错，原告主张没收没有事实和法律依据，故对于被告要求返还保证金的请求本院予以支持。对于火炬公司要求昌锐公司支付综合管理费、水电费的迟延付款滞纳金及违约金，鉴于免责条款约定双方不承担责任，本院不予支持。对于火炬公司要求2倍标准的迟延交房违约金，其中该期间的租金本院已于上述租金进行了考虑，违约金同上理由不予支持。对于昌锐公司反诉主张的损失赔偿，同样鉴于上述免责任条款，火炬公司不承担赔偿责任，本院对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司于2016年12月16日签订的《企业入驻合同》于2019年1月9日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司租金199,030.6元；
　　三、被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司电费305,493元、水费4,118.58元；
　　四、原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司入驻保证金54,683元；
　　五、驳回原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司和被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币21,066元，减半收取计10,533元，保全费5,000元，由原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担10,873元，由被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司负担4,660元；反诉案件受理费7,037元，由原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担407元，被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司负担6,630元。评估费4,000元由被告(反诉原告)上海昌锐贸易有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　
　　

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺