苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与上海曜山精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省。
　　法定代表人：严伟虎，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈娇，女。
　　委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海曜山精密机械有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴瑜南，总经理。
　　委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。
　　第三人：上海浦东星火开发区联合发展有限公司，住所地上海市星火开发区民乐路XXX号。
　　法定代表人：张天荣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。
　　原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司(以下简称火炬公司)与被告上海曜山精密机械有限公司(以下简称曜山公司)、第三人上海浦东星火开发区联合发展有限公司(以下简称星火公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)火炬公司的委托诉讼代理人龚震华、被告(反诉原告)曜山公司的委托诉讼代理人顾爱珍、第三人星火公司委托诉讼代理人宣大柯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)火炬公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原告(反诉被告)与被告(反诉原告)双方签订的《企业入驻合同》于2018年4月2日解除；2、判令被告(反诉原告)支付房屋综合管理费(租金加服务费)3,526.9元(2018年3月28日至2018年4月1日)，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付房屋综合管理费产生的滞纳金；按照日租金2倍的标准支付从2018年4月5日起至2019年2月27日止迟延交还房屋产生的违约金542,730.67元；被告(反诉原告)支付电费212,668.4元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付电费产生的滞纳金；被告(反诉原告)支付水费5,099.94元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付水费产生的滞纳金；被告(反诉原告)支付违约金52,904元；3、判令没收被告(反诉原告)入驻保证金24,820元。事实和理由：火炬公司与曜山公司于2017年2月28日签订《企业入驻合同》约定，曜山公司承租火炬公司位于星火开发区阳明路XXX号XXX号楼101-B-1房屋，建筑面积1088平方米，合同期限自2017年2月28日至2021年3月27日，月综合管理费26,452元，但期间由于曜山公司一直拖欠租金服务费，火炬公司已于2018年4月1日向曜山公司发送解除合同律师函，通知曜山公司解除合同，并要求付清拖欠费用在规定时间内搬离。该函件在2018年4月2日签收，但曜山公司对火炬公司要求其付清费用并搬离的事项不予理睬，火炬公司遂涉讼。
　　被告(反诉原告)曜山公司本诉辩称，2016年8月5日，火炬公司从第三人星火公司处承租了位于奉贤区星火开发区阳明路XXX号XXX、XXX号楼标准厂房，租赁用途为办公营业，但该厂房未获得有关环保部门可以办理企业环评的许可。承租后，火炬公司大肆宣传：“出租地块系上海市政府划拨的104个正规工业板块，并承诺在三个月内可为入驻企业顺利办理完成环评和注册登记等入驻手续，强调出租地块为政府建造厂房，入驻企业可在未完成全部入驻手续的情况下先行进场并进行生产经营”。曜山公司知悉后，在反复咨询并得到火炬公司可以办理环评的肯定答复后，双方于2017年2月28日签订《企业入驻合同》。签约后，曜山公司支付了租金，并在入驻进行装修的同时向火炬公司提交了办理入园工商登记及环评等申请材料，但火炬公司一直以种种借口不予办理，甚至连入园工商登记也因该地址已被其他公司虚假注册而不能登记。2018年1月23日，曜山公司向火炬公司不断催促及提出质疑时，上海杭州湾经济技术开发有限公司(以下简称杭州湾公司)以曜山公司未能办理环评为由，向曜山公司送达了《责令停止生产的通知》。2018年2月1日，杭州湾公司召集了曜山公司在内的8、9号楼所有承租户开会，明确告知该入驻场所无法办理环评，限期搬离。此时，曜山公司方知火炬公司早在2017年9月就知晓这一情况并与星火公司达成让曜山公司限期搬离的协议，却一直隐瞒这一事实，继续招商，继续让曜山公司装修、添置机械设备、招聘工人。自此，曜山公司已不能正常生产，一方面在作搬离厂房的准备，另一方面与火炬公司协商解除合同赔偿事宜。2018年5月27日，火炬公司召集曜山公司在内的9家承租户协商赔偿事宜，但未有下文。2018年8月20日，杭州湾公司召集曜山公司在内的9家承租户及火炬公司召开三方会谈，杭州湾公司要求火炬公司尽快与曜山公司过成赔偿协议，并要求曜山公司在9月底前搬离。嗣后又未果。故曜山公司同意解除合同，但认为2018年1月23日收到《责令停止生产的通知》，合同已无法履行，因于该日为合同解除日。未支付租金是行使不安抗辩权。承租地址已被他人虚假工商注册，致曜山公司无法入园注册，无法办理环评，火炬公司未提供相应服务，也不应当收取服务费。曜山公司并提出反诉诉讼请求：1、确认原告(反诉被告)与被告(反诉原告)双方签订的《企业入驻合同》于2018年1月23日解除；2、判令原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)因提前解除合同所造成的各项损失1,123,553.78元(装饰装修损失514,138.11元以及拆除装修费用60,838.13元，搬迁损失201,000元，停产停业损失200,000元，提前解除劳动关系赔偿员工77,940元，中介费9,000元，公证费4,020元，律师费50,000元，保全费5,000元，保函费1,617.54元)。庭审中，曜山公司增加反诉请求：要求火炬公司返还入驻保证金24,820元。
　　原告(反诉被告)火炬公司反诉辩称，解除合同要有明确的意思表示，其没有收到曜山公司要求解除合同的通知，不认可曜山公司确认解除合同的反诉请求。其在合同履行过程中并没有违约，不应赔偿曜山公司的损失：按照合同约定，不赔偿装修损失；合同解除后搬迁必然产生，也不应赔偿；停产停业损失、提前解除劳动关系赔偿员工、中介费就间接损失，也不应赔偿；公证费、律师费，系曜山公司违约，也不应赔偿。
　　第三人星火公司述称，其是房屋产权人，将房屋出租于火炬公司用于招商，对火炬公司与曜山公司签订合同并不知晓。后曜山公司没有办理环评，环保部门要罚款，不允许生产。为减少曜山公司损失，要求曜山公司尽快搬离。同意火炬公司的本诉请求，不同意曜山公司的反诉请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋登记权利人为第三人星火公司。房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，火炬公司与星火公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，星火公司将阳明路XXX号XXX号楼、XXX号楼租赁给火炬公司。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。星火公司允许火炬公司在租赁期内将上述房产进行经营性转租。租户需符合星火开发区产业导向定位，且第三年起每年亩均产不低于30万/亩。
　　2017年2月28日，曜山公司(乙方)与原告火炬公司(甲方)签订《博济科技园企业入驻合同》(曜山公司于签约时尚未成立，于成立后补盖公章)，约定：甲方同意将位于星火开发区阳明路XXX号XXX号楼101-B-1，合计建筑面积为1088平方米房屋租赁给乙方使用。乙方承诺所租赁物业仅作为办公、生产用途，若入驻期内改作其他用途的，需事先书面报经甲方同意，乙方可开展的经营范围最终均以主管部门的审批为准。入驻期为4年，自2017年2月28日起至2021年3月27日止。装修期自2017年2月28日起至2017年3月27日止。房屋月综合管理费为26,452元(其中月租金为24,820元、月服务费为1,632元。租金每两年递增5%。租金服务费支付方式为季度一付，先付费后使用，提前30日支付下一期费用。签订合同当日内，乙方应向甲方支付首期房租74,460元，入驻保证金24,820元、装修保证金5,000元，保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金甲方予以没收。合同还约定，入驻期间所发生的水电费、电话费、网络使用费等有关费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。水费：按每月实际用水量收取为5.22元/方。电费：按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费，甲方有权根据供水、供电部门的调整比例对水、电费等收取标准进行相应的调整。还约定，乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费等，若乙方不能按期支付相关费用的，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费累计超过1个月，视为违约，一方可书面通知另一方单方面解除合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。合同第七条第2款(甲方的义务)第3项约定，应乙方请求，指导或协助乙方办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。合同第十三条(免责条款)第1款约定，因不可抗力(包括但不限于洪水、雷雨、火灾等)、国家政策原因(包括但不限于国家拆迁或征地)等致使本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
　　合同签订后，曜山公司缴纳了至2018年3月27日的综合管理费及入驻保证金24,820元。
　　2017年10月15日，园区内其他租户与火炬公司签订《情况说明》言明，火炬公司有义务办理入住星火开发区及提供相关资料办理企业入园手续，由于火炬公司原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑所以房租暂缓支付。火炬公司员工徐代总签收。
　　2017年11月25日，园区内其他租户再次做出书面《企业入园申请报告》，请求火炬公司指导或者协助办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。火炬公司员工徐代总签收。
　　2017年12月8日，星火公司与火炬公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与火炬公司签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由火炬公司具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由火炬公司承担。
　　2018年1月，杭州湾公司向曜山公司发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对曜山公司进行现场检查，发现曜山公司在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。
　　2018年4月1日，火炬公司向曜山公司发送律师函，言明曜山公司应予2018年2月28日前支付2018年3月28日至2018年6月27日的租金服务费，但曜山公司没有支付，且拖欠水电费，严重违约，故通知曜山公司双方签订的合同于2018年4月1日解除，要求曜山公司在3日内搬离诉争房屋，并支付拖欠费用及违约金。
　　2018年5月27日，曜山公司及其他承租户与火炬公司进行会谈，但协商未果。
　　2018年8月20日，曜山公司及其他承租户与火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。火炬公司、杭州湾公司均表示，要求承租户提供损失清单，责任分摊。对于租金问题，承租户表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”火炬公司律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”
　　2018年9月17日，曜山公司签署《承诺书》，言明由于火炬公司隐瞒涉案地区停办环评的事实，曜山公司已经诉至法院，现在杭州湾公司要求搬离，鉴于诉讼立案的不确定性，承诺在2018年11月30日前搬离完毕。
　　2018年11月14日、12月10日，火炬公司两次向曜山公司邮寄电费催缴通知单。
　　2019年2月27日，双方办理《验收交接单》，交接单记录，电表1577.08(峰：696.23，平：771.73，谷：109.12)。曜山公司搬离前拆除了装饰装修。
　　还查明，根据调取的工商内档资料显示：星火公司阳明路XXX号XXX幢XXX层房屋分割成1001室至3000室，将8幢3层分割成89间房屋，租借给注册公司做办公使用。由星火公司与企业签订租赁合同。
　　又查明，上海市环境保护局沪环保评[2015]468号文件，文件要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，在本院他案审理中，星火公司表示在6月左右知悉，并告知了火炬公司，火炬公司表示在9月底10月初得知该信息。
　　诉讼过程中，经曜山公司申请，本院委托了上海第一测量师事务所有限公司对曜山公司于承租房屋内的装饰装修进行残值评估，该公司于2019年8月26日出具了《工程造价鉴定意见书》，工程造价为703,495.71元。
　　本院认为，火炬公司与曜山公司签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于合同无法履行是由什么原因造成。火炬公司主张，曜山公司迟延支付租金、水、电费，构成违约，其享有合同约定的单方解除权；曜山公司主张，火炬公司未履行合同约定的一条龙服务，没有为其办理工商入园登记，导致无法办理环评手续，到2017年6月政策变化后环评停办，租赁合同无法履行，火炬公司构成违约，其未支付租金是履行不安抗辩权。本院认为，一、虽然火炬公司的宣传资料上载明工商注册一条龙服务，但根据合同条款约定，办理工商注册登记需由曜山公司提出请求，火炬公司才负有指导或协助办理的义务，合同已经变更了宣传资料所载明的相关义务。曜山公司未举证证明其向火炬公司提出过工商注册的请求，故无法认定火炬公司负有指导和协助办理义务。二、合同对火炬公司应当为曜山公司办理环评手续未作约定，曜山公司也未能举证证明火炬公司曾承诺为其办理环评手续，故未办理环评也不构成火炬公司违约。三、鉴于上述本院未认定火炬公司负有工商注册的指导和协助办理义务，未办理工商注册与无法办理环评无因果关系。故本院对曜山公司主张火炬公司违约造成合同解除的观点不予认同。2017年6月，环保部门出台相关政策，暂停涉案地区的环评申办，曜山公司作为生产型企业，必然存在使用障碍，故而双方的租赁合同已无法继续履行。根据合同约定的免责条款，因国家政策原因致合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因此，本案属于环评部门出台停办新政，致无法履行合同，符合免责条款约定，合同的解除不归责于双方当事人，双方也不承担相应责任。火炬公司于2018年4月1日发送的律师函以曜山公司迟延支付综合管理费等主张单方解除合同，理由不成立，达不到合同解除的法律后果，本院认定于双方办理房屋交接之日即2019年2月27日合同解除。关于拖欠的租金，本院自曜山公司拖欠2018年3月28日始计算至诉争房屋实际交还之日2019年2月27日止为273,020元，但考虑到自2017年11月1日始，火炬公司及星火公司已经对曜山公司采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使曜山公司使用房屋存在极大障碍，本院酌情对上述费用予以扣减，曜山公司实际应支付火炬公司拖欠的租金81,906元。火炬公司还主张曜山公司应支付服务费，本院认为，火炬公司未提供合同约定相应服务，本院对此费用难以支持。对于水电费金额，曜山公司对水费无异议，但其对电费金额提出异议，然根据合同约定及双方交易习惯，均以火炬公司抄见后计算为准，故本院确认电费为212,668.4元。对于火炬公司要求曜山公司支付综合管理费、水电费的迟延付款滞纳金及违约金，鉴于免责条款约定双方不承担责任，本院不予支持。对于火炬公司要求2倍标准的迟延交房违约金，其中该期间的租金本院已于上述租金进行了考虑，违约金同上理由不予支持。关于入驻保证金24,820元，火炬公司应予返还。对于曜山公司反诉主张的损失赔偿，同样鉴于上述免责任条款，火炬公司不承担赔偿责任，本院对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与被告(反诉原告)上海曜山精密机械有限公司于2017年2月28日签订的《企业入驻合同》于2019年2月27日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海曜山精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的租金81,906元；
　　三、被告(反诉原告)上海曜山精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的电费212,668.4元、水费5,099.94元；
　　四、原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海曜山精密机械有限公司入驻保证金24,820元；
　　五、驳回原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海曜山精密机械有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费12,656.99元，诉讼保全费2,730元，由原告(反诉被告)负担10,258元，被告(反诉原告)负担5,128.99元。反诉案件受理费7,567.68元，评估费27,080元，原告(反诉被告)负担692.95元，被告(反诉原告)负担33,954.73元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张劲松

书记员：徐  菁