苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与上海轩盛贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省。
　　法定代表人：严伟虎，董事长。
　　委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈娇。
　　被告(反诉原告)：上海轩盛贸易有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：潘迪，执行董事。
　　委托诉讼代理人：范晓村，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘耀峰。
　　原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司(以下简称“火炬公司”)与被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司(以下简称“轩盛贸易”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年11月14日和12月21日和2019年6月13日、9月17日四次公开开庭审理。原告火炬公司的委托诉讼代理人李小明参加了前两次庭审，龚震华参加了后两次庭审，陈娇及被告轩盛贸易的委托诉讼代理人范晓村、潘耀峰到庭参加了上述四次庭审。本案现已审理终结。
　　原告火炬公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《企业入驻合同》已于2018年4月2日解除；2、请求判令被告按照日租金2倍的标准支付从2018年4月5日起至2019年4月22日止迟延交还房屋产生的违约金260,735.37元，电费78,537.84元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付电费产生的滞纳金(暂算至2019年4月22日，计18,142.24元)，水费52.2元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付水费产生的滞纳金(暂算至2019年4月22日，计12.06元)，违约金22,159.6元，上述费用暂合计人民币379,639.31元;3、判令没收被告入驻保证金人民币10,238.3元；4、请求判令被告支付原告代为恢复原状的费用42,460元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月27日签订《企业入驻合同》，合同约定被告承租原告位于星火开发区阳明路XXX号XXX号楼XXX-XXX区房屋,建筑面积561平方米(含公摊面积),合同期限自2017年2月27日至2021年3月18日止,月综合管理费为11,079.8元(房屋租金及服务费),但期间由于被告拖欠费用,原告已于2018年4月1日向被告发送解除合同律师函,通知被告解除《企业入驻合同》,并要求付清拖欠费用并在规定期限内搬离房屋,该解除合同律师函已于2018年4月2日签收,但截至目前被告自2017年12月至今的水电费仍未支付。
　　原告认为被告拒不支付相关费用的行为严重损害了原告的合法权益，恶重违反合同义务,为此原告特依法起诉来院。
　　被告轩盛贸易辩称，由于原告起诉不愿继续履行合同致使合同目的无法实现，原告构成违约。被告未构成违约，不同意原告的其余诉讼请求。
　　被告轩盛贸易向本院提出反诉请求：1、判令确认原、被告签订的《博济科技园企业入驻合同》于2018年10月16日解除；2、判令火炬公司返还轩盛贸易自2018年10月17日至2019年3月18日的预付租金、服务费55,399元；3、判令火炬公司返还轩盛贸易入驻保证金10,238.3元；4、判令火炬公司返还轩盛贸易装修保证金5,000元；5、判令火炬公司赔偿轩盛贸易装饰装修残值损失199,750元；6、判令火炬公司赔偿轩盛贸易冷库及机组损失395,000元；7、判令火炬公司赔偿轩盛贸易搬迁费37,000元；8、判令火炬公司支付轩盛贸易违约金22,159.6元(两个月租金加服务费)；9、判令火炬公司赔偿轩盛贸易律师费60,000元；10、判令火炬公司赔偿轩盛贸易评估费5,000元；11、反诉费用由火炬公司承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告签订一份《博济科技园企业入驻合同》，合同约定：轩盛贸易承租浦星公路阳明路XXX号8#楼501-A房屋，合同期限自2017年2月27日起至2021年3月18日止。据悉，案外人上海浦东星火开发区联合发展有限公司(以下简称星火公司)系诉争房屋的权利人与出租人，其委托案外人上海明淼物业管理有限公司进行博济科技园物业管理，火炬公司为转租人，轩盛贸易为实际承租人。
　　合同签订后，轩盛贸易依约履行支付租金、水电费及其他各项费用等义务。2018年2月2日，火炬公司、案外人星火公司召集博济科技园入驻企业举行会议，传达奉贤区政府对博济科技园进行产业导向规划及“环评限批”的政策精神，要求各企业做好限期迁离园区的准备；与各企业协商解约，承诺给予适当免租期，并依据企业提出的损失评估预算进行磋商给予补偿。基于案外人星火公司系房屋权利人，且具有国资背景，因此轩盛贸易深信会议内容的真实性，暂缓了交付租金，并着手寻找替代租赁场地，以积极配合政府的政策实施。
　　2018年4月1日，火炬公司突然函告轩盛贸易拖欠房屋租金、水电费，要求单方解除企业入驻合同。轩盛贸易立即于收函次日支付了暂缓缴纳的半年租金，并回函申明轩盛贸易未拖欠租金及水电费，要求继续履行合同，火炬公司无权单方解除企业入驻合同。
　　关于火炬公司认为轩盛贸易拖欠租金、水电费的问题，因火炬公司承诺搬迁免租期，故轩盛贸易暂缓了交付租金，收函后又及时补交了租金以求继续履行；因水、电表户名登记为案外人上海浦东星火开发区联合发展有限公司，每月水电费只能按照火炬公司提供的《园区用户水电费确认表》据实结算，自2017年12月起，火炬公司不再提供水电费确认表，令轩盛贸易无法正常结算，轩盛贸易多次催促并函告要求火炬公司派员结算，但火炬公司置之不理。火炬公司以上恶意欺诈、消极对待的行为属于严重违约，其目的是为了逃避承担违约在先的赔偿责任。
　　2018年7月26日，火炬公司为解约与搬迁事宜再次与轩盛贸易进行磋商。火炬公司要求轩盛贸易提交搬迁补偿预售清单，并承诺于提交后一周内回复解决。轩盛贸易经核算搬迁补偿费约为666,597.2元，补偿明细清单以电子邮件方式发送火炬公司总裁办公室主任施岳，以期双方能和平解约。未料火炬公司于2018年9月12日再次发函，称企业入驻合同已于2018年4月2日解除，并要求轩盛贸易7个工作日内搬离房屋。2018年9月13日，园区物业又发布停电预告通知，并于9月17日实施停电措施。此举令轩盛贸易措手不及。
　　综上，轩盛贸易认为，轩盛贸易暂缓交租原因在于火炬公司欺诈协议解除租赁关系并同意给予免租期，火炬公司函告单方解除合同后，轩盛贸易能及时采取补救措施补交租金是要求继续履行合同的意思表示，火炬公司对此接受未提出异议，轩盛贸易业继续使用租赁场所至今，双方的行为应视为对该合同的继续履行。现在双方租赁关系存续期间，火炬公司起诉请求法院确认解约的行为已经构成根本违约，导致轩盛贸易的合同目的已无法实现。因此，火炬公司应当返还预付租金、保证金并赔偿轩盛贸易装饰装修残值、冷库及机组、搬迁费等实际经济损失。
　　原告火炬公司辩称，不同意被告反诉请求。合同解除是由于轩盛贸易拖欠租金、水电费的违约造成，损失也应当由其自行承担。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋登记权利人为星火公司，房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，原告与星火公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，星火公司将阳明路XXX号8号楼、9号楼租赁给原告。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。
　　2017年2月27日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《博济科技园企业入驻合同》，被告承租位于浦星公路阳明路XXX号XXX号楼XXX-XXX区房屋,建筑面积561平方米(含公摊面积),合同期限自2017年2月27日至2021年3月18日止,月综合管理费为11,079.8元(房屋租金及服务费)。租金、服务费每半年一付，先付后用，提前30天支付下期费用。水费按每月实际用水量收取，为5.22元/方；电费按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费。签订合同当日支付入驻保证金10,238.3元，装修保证金5,000元。保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金予以没收。乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费、保证金、违约金、赔偿金及相关费用。若乙方未能按期支付相关费用，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务，且由此而导致的一切损失，均由乙方自行承担。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费用累计超过1个月，甲方可书面通知乙方单方面解除本合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给予对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。
　　合同签订后，被告至今先后支付了至2019年3月18日止的综合管理费，和至2017年11月底的水电费，也按约支付入驻保证金10,238.3元和装修保证金5,000元。
　　另查明，上海市环境保护局在沪环保评[2015]468号文件中要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，原告表示在9月底10月初得知。2017年，原告与星火公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，被告火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与原告签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由原告具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由原告承担。
　　2017年10月15日，被告及园区内其他租户与原告签订《情况说明》言明，原告火炬公司有义务办理入住星火开发区及提供相关资料，办理企业入园手续，由于原告火炬公司原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑所以房租暂缓支付。原告火炬公司员工徐代总签收。
　　2018年1月，杭州湾公司向被告发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对被告单位进行现场检查，发现被告在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。
　　2018年2月2日，杭州湾公司约谈租赁户，杭州湾公司表示由于星火开发区转型及产业定位，对于手续不齐全的企业关停。企业对于安全隐患整改很积极。企业表示当时原告火炬公司一方未告知环评不能批，且承诺可以办理。
　　2018年4月1日，原告火炬公司委托律师致函被告，由于原告未按时缴纳租金及水电费，原告火炬公司要求解除合同。该解除合同律师函已于2018年4月2日签收。
　　2018年4月3日，被告委托律师回函原告火炬公司，言明被告已经支付租金、水电费，原告无权单方解除合同。
　　2018年8月2日，被告收到上海市奉贤区海湾镇生态环境综合治理工作指挥部发出的《约谈通知书》言明，根据“五违”整治、环保整治等总体要求，通知被告法定代表人于2018年8月4日接受约谈。同年9月10日，上述工作指挥部再次发送被告《责令停产告知书》言明，被告项目须依法向环保部门报批环境影响评价文件，并得到环保部门审查批准后方可开工建设。现被告未办理环保手续即投入生产和使用，应立即停产，如果在环保手续办理齐全前继续生产或使用的，相关部门将采取强制性措施(包括但不限于强制停电、强制停水、行政处罚等)。
　　2018年8月20日，被告及其他承租人与原告火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。原告表示，要求被告提供损失清单，责任分摊。对于租金问题，被告等表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”。原告律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”
　　2018年9月12日，原告火炬公司再次委托律师致函被告，告知合同已经于2018年4月2日解除，要求7日内搬离租赁房屋支付拖欠的2017年12月1日至实际搬离时止的水电费。
　　原告于2019年4月22日收到评估报告后接受租赁房屋。
　　诉讼过程中，本院根据被告申请委托万隆建设工程咨询集团有限公司对本案被告装修及冷库设备安装工程价值进行司法审价。其结论为：厂房装修工程造价186,507元；冷库设备及安装工程造价249,226元，总原造价435,733元。原告主张残值折旧自租赁期2017年3月18日开始至2019年4月22日计算，使用天数765天，租赁合同年限4年总天数1460天，残值207,421元；被告残值折旧自租赁期2017年3月18日开始至2018年10月16日计算，使用天数577天，租赁合同年限4年总天数1460天，残值263,529元。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于合同无法履行是由什么原因造成。火炬公司主张，轩盛贸易迟延支付租金，构成违约，其享有合同约定的单方解除权；轩盛贸易认为，火炬公司未履行合同约定的一条龙服务，没有为其办理工商入园登记，导致无法办理环评手续，到2017年6月政策变化后环评停办，租赁合同无法履行，火炬公司构成违约，其未支付租金是履行不安抗辩权。且期后也支付了相应的费用。本院认为，一、虽然火炬公司的宣传资料上载明工商注册一条龙服务，但根据合同条款约定，办理工商注册登记需由轩盛贸易提出请求，火炬公司才负有指导或协助办理的义务，合同已经变更了宣传资料所载明的相关义务。轩盛贸易未举证证明其向火炬公司提出过工商注册的请求，故无法认定火炬公司负有指导和协助办理义务。二、合同对火炬公司应当为轩盛贸易办理环评手续未作约定，轩盛贸易也未能举证证明火炬公司曾承诺为其办理环评手续，故未办理环评也不构成火炬公司违约。三、鉴于上述本院未认定火炬公司负有工商注册的指导和协助办理义务，未办理工商注册与无法办理环评亦无因果关系。故本院对轩盛贸易主张火炬公司违约造成合同解除的观点不予认同。2017年6月，环保部门出台相关政策，暂停涉案地区的环评申办，轩盛贸易作为生产型企业，必然存在使用障碍，故而双方的租赁合同已无法继续履行。根据合同约定的免责条款，因国家政策原因致合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因此，本案属于环评部门出台停办新政，致无法履行合同解除，符合免责条款约定，合同的解除不归责于双方当事人，双方也不承担相应责任。火炬公司于2018年4月1日发送的律师函以轩盛贸易迟延支付综合管理费等主张单方解除合同，理由不成立，达不到合同解除的法律后果，本院认定于双方办理房屋交接之日即2019年4月22日合同解除。关于双方主张的租金及占有使用费问题，本院认为自被告2018年10月17日始计算至诉争房屋实际交还之日止为63,136元，但考虑到自2017年11月1日始，原告及星火公司已经对被告采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使被告使用房屋存在极大障碍，本院酌情对上述费用予以扣减，被告实际应支付原告拖欠的租金及占有使用费为18,940元。原告火炬公司还主张被告轩盛贸易还应支付服务费，本院认为，原告未提供合同约定相应服务，本院对此费用难以支持。综合考虑由原告火炬公司退还被告36,459元。对于原告要求被告按照日租金2倍赔偿支付迟延交房违约金的请求不予支付。对于水电费金额，鉴于被告确实未予支付，虽然其对金额提出异议，然根据合同约定及原、被告交易习惯，均以原告抄见后计算为准，故本院确认电费为78,537.84元;水费52.2元。对于保证金的问题，本院认为，被告对于合同解除并无过错，原告主张没收没有事实和法律依据，故对于被告要求返还保证金的请求本院予以支持。对于火炬公司要求轩盛贸易支付综合管理费、水电费的迟延付款滞纳金及违约金，鉴于免责条款约定双方不承担责任，本院不予支持。对于火炬公司要求2倍标准的迟延交房违约金，其中该期间的租金本院已于上述租金进行了考虑，违约金同上理由不予支持。对于轩盛贸易反诉主张的损失赔偿，同样鉴于上述免责条款，火炬公司不承担赔偿责任，本院对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司于2017年2月27日签订的《企业入驻合同》于2019年4月22日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的电费78,537.84元、水费52.2元；
　　三、原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司租金36,459元；
　　四、原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司入驻保证金10,238.3元；
　　五、原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司装修保证金5,000元；
　　六、驳回原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司和被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币7,785元，减半收取计3,892.5元，由原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担3,000元，由被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司负担892.5元；反诉案件受理费5,848元，由原告(反诉被告)苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担848元，被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司负担5,000元。评估费20,000元由被告(反诉原告)上海轩盛贸易有限公司负担
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺