苏秋雷与孟春亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：苏秋雷，男，1972年3月16日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：沈云如，上海市养和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：孟春亮，男，1981年11月1日生，汉族，户籍地山西省大同市，现住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：苏赟春，上海首伦律师事务所律师。
　　第三人：上海玉义机电有限公司，住所地上海市金山区卫清西路XXX号六楼163室，实际经营地上海市宝山区罗泾镇陈川路XXX号。
　　法定代表人：徐干，经理。
　　委托诉讼代理人：苏赟春，上海首伦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)苏秋雷与被告(反诉原告)孟春亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据原告(反诉被告)苏秋雷的申请，本院依法追加上海玉义机电有限公司(以下简称玉义公司)作为第三人参加本案诉讼。原告(反诉被告)苏秋雷及其委托诉讼代理人沈云如、被告(反诉原告)孟春亮及其与第三人玉义公司的共同委托诉讼代理人苏赟春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　苏秋雷向本院提出诉讼请求：1、判令孟春亮、玉义公司共同支付苏秋雷房屋使用费人民币417,260元(2017年11月20日至2018年11月19日期间，租赁合同项下租金20万元及侵占旁边厂房占有使用费217,260元)；2、判令孟春亮、玉义公司共同支付违约金5,000元。事实和理由：2017年5月20日，苏秋雷与孟春亮签订租赁合同，约定，孟春亮、玉义公司共同租赁苏秋雷位于上海市宝山区罗泾镇新川沙路XXX号厂房，建筑面积600平方米，租赁期限自2017年5月20日至2019年3月20日，年租金20万元，每年交一次。孟春亮、玉义公司承租后，只付了半年租金，其余租金无故拖延拒付。2017年12月30日，孟春亮、玉义公司又擅自破墙占用紧邻的隔壁600平方米厂房，至今未付使用费。2018年11月30日，苏秋雷发出租金缴付通知书。2018年12月14日，苏秋雷委托律师发出律师函。孟春亮、玉义公司接到律师函后在未通知苏秋雷的情况下将整个工厂撤出系争厂房，但仍拒付租金、使用费。故，苏秋雷提出上述诉请。
　　孟春亮辩称，不同意苏秋雷的诉讼请求。承租期间，因无法办理环评手续，孟春亮只能断断续续生产，后不得已于2018年11月搬离。孟春亮已付租金216,666元，租金付至2018年6月19日。因无法正常使用厂房，2018年6月20日至2018年11月19日期间租金应予酌减。此外，当时约定有50平方米的公摊面积，因违章搭建雨棚被拆除，该部分面积没有使用，应扣除相应租金。孟春亮没有占用租赁面积以外厂房的情况，不存在额外的占有使用费。苏秋雷违约在先，不认可违约金。孟春亮还认为，签订合同时，苏秋雷承诺可以办理环评手续，确保正常生产经营。然经相关部门综合整治，要求立即停产并搬迁。苏秋雷再次称可办出环评，基于此，孟春亮继续使用系争厂房，然苏秋雷2017年10月之后就离开无法联系。之后，孟春亮多次收到停产通知，后不得已于2018年11月起陆续搬离。故，反诉请求：1、判令苏秋雷返还租金66,664元(按月租金16,666元，计算4个月)；2、判令苏秋雷退还保证金5,000元；3、判令苏秋雷开具金额为216,666元的增值税发票；4、判令苏秋雷开具2017年7月至10月金额为13,896元水电费的增值税发票；5、判令苏秋雷赔偿损失23万元(设备租赁费7万元、搬迁费16万元)。
　　苏秋雷针对反诉请求辩称，不同意孟春亮的反诉请求。孟春亮陈述不实，苏秋雷从未答应系争房屋适合环评条件，不同意返还租金。孟春亮擅自占用旁边空着的厂房作为仓储。不同意返还5,000元押金，因孟春亮违约，应作为违约金予以没收。孟春亮付清相关费用后，同意开具相应发票。设备租赁费及搬迁费应由孟春亮承担。
　　第三人玉义公司述称，与孟春亮的意见一致，玉义公司是孟春亮的妻子开设的公司，系争厂房由孟春亮承租后，由玉义公司实际使用，同意与孟春亮共同承担责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对苏秋雷提交的租赁合同、平面图、照片、租金缴付通知及签收存根、律师函及签收单、银行交易明细、微信截屏、房地产权证、视频、录音，对孟春亮及玉义公司提交的收款收据、安全检查记录单、民事判决书、水电费发票、转租合同、搬迁合同、微信转账记录、收据、证明，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：
　　1、2017年5月20日，苏秋雷(甲方)与孟春亮(乙方)签订租赁合同，约定，甲方将坐落于上海市宝山区罗泾镇新川沙路XXX号面积约600平方米厂房租赁给乙方使用；租赁期限自2017年5月20日至2019年3月20日；租金全年20万元，付款方式先付后用，租金于双方签订本合同之日，每一年交付一次，甲方开具收据为凭；乙方在甲方签订租赁合同后，在经营使用过程中，乙方必须办理相关的工商营业执照、税务登记证，行业生产许可证等相关法律证件，由乙方自行办理；逾期不付租金超过十天的，甲方有权停电整顿，后果由乙方自负，以上情况如有发生，甲方以书面形式通知乙方，未能在期限内更正的甲方有权单方面终止合同，并追究违约责任，违约方应赔偿甲方违约金5,000元等。上述合同中第十一条旁边空白处另备有“押一付六”的内容。当日，苏秋雷向孟春亮交付厂房。孟春亮承租后，玉义公司在系争厂房内生产经营。
　　2、2018年7月17日，相关部门出具安全检查记录单，检查人员对新川沙路XXX号进行了排查，发现无环评，要求立即停产、一周内搬离。同年10月30日，相关部门再次出具安全检查记录单，检查人员对新川沙路XXX号再次进行排查，发现无环评审批手续，要求立即停产。上述两份检查记录单，孟春亮作为被检查单位主管人员签收。
　　3、2018年11月30日，苏秋雷发出房屋租金缴付通知书，主要内容为玉义公司自合同签订后只支付了押金及前六个月租金，自2017年11月20日至2018年11月19日期间，拖欠租金合计20万元，并且玉义公司自2017年12月30日至2018年11月20日期间私自侵占苏秋雷厂房，侵占面积680平方米，现要求玉义公司将拖欠的租金20万元及私自侵占厂房租金217,260元支付给苏秋雷等。同年12月14日，苏秋雷委托律师发出律师函，主要内容为因孟春亮、玉义公司根本违约，租赁合同自同年12月30日终止等。次日，孟春亮签收上述函件。
　　同年12月17日，苏秋雷至系争厂房时发现孟春亮已搬离。审理中，孟春亮称自同年11月开始搬，于同年12月7日左右搬空，未通知苏秋雷，也未办理书面手续。
　　4、关于已付款。2017年5月10日，苏秋雷出具收款收据金额5,000元，备注“今收孟老板租房定金，5月20日前签合同，5月20日开始算房租，5月17日签合同付一半搬过来付清”。同年5月17日，苏秋雷出具收款收据金额6万元，备注“今收到孟老板付房租现金共计”。同年5月20日，苏秋雷出具收款收据金额10万元，备注“今收到孟老板付房租从2017年5月20日至2017年11月19日止付清”。同年6月21日，孟春亮的妻子徐干向苏秋雷的妻子杨素玲转账56,666元。
　　审理中，孟春亮表示，合同约定租金支付方式是每一年支付一次，于2017年5月10日支付定金5,000元，于同年5月17日支付6万元，于同年5月20日支付10万元，于同年6月21日支付56,666元，共计支付租金216,666元和保证金5,000元，租金付至2018年6月19日。后，孟春亮又称，5,000元是定金，押金是16,666元，并付全年租金20万元，其中56,666元转账，其余都是现金支付，资金来源于平时生意的收入。孟春亮最后又称，押金是16,666元，因苏秋雷提出资金困难，将租金支付方式变更为付13个月租金，故支付了一年多的租金。
　　苏秋雷则表示，仅收到116,666元，其中押金16,666元及半年租金10万元，租金付至2017年11月19日，其中转账支付56,666元，其余都是现金支付。租赁合同原约定为每一年支付一次，但因资金问题孟春亮提出押一付六，苏秋雷就同意了。2017年5月10日，孟春亮支付了现金5,000元，苏秋雷出具了金额为5,000元的收据。同年5月17日，孟春亮支付了现金55,000元，加上之前支付的5,000元，苏秋雷出具了金额6万元的收据。同年5月20日，苏秋雷先写好了收据。同年6月21日，孟春亮转账支付了56,666元后，加上之前支付的6万元，共计116,666元。前两次的收据没有收回。
　　庭审后，孟春亮补充提交了2017年5月12日银行流水，证明6万元那张收据的款项是转账支付。苏秋雷提交书面质证意见，对上述证据不予认可，表示从未收到转账支付的该笔6万元，其妻子名下没有该农行账户。后，经本院向中国农业银行调查，显示该笔6万元的收款人身份证号与苏秋雷妻子的身份证号码不一致，非同一人。之后，孟春亮向提交书面情况说明，确认收款人“杨素玲”是孟春亮妻子的同学，并非苏秋雷妻子，两人同名同姓。
　　5、为证明孟春亮擅自占用紧邻的隔壁厂房，苏秋雷提交了平面图、照片、录音、视频，证明孟春亮的承租面积、侵占面积、生产现场及物品堆放情况。苏秋雷另表示，新川沙路XXX号厂房面积2,000平方米，部分自用，部分出租给了案外人上海灏愿玻璃有限公司(以下简称灏愿公司)，另外部分出租给了孟春亮。涉案租赁合同项下的600平方米包括车间区510平方米、仓库40平方米及公摊面积50平方米。灏愿公司搬走后，孟春亮擅自占用原灏愿公司租赁的680平方米以及一楼、二楼各50平方米区域。照片中，原灏愿公司租赁车间区域有车辆、设备机器、货物等物品。录音中，苏秋雷称：“我知道，等于说你拆开的时候搬进去的时候，大概是去年2017年12月份了”。孟春亮称：“应该是吧，我具体时间我也记不起来。因为后来我不是跟你说，我说它空着也是空着，我就把它拆掉一点，我就把东西就放了一点在那里”。
　　孟春亮、玉义公司发表如下质证意见：对平面图布局无异议，但不认可侵占；照片中两辆车是孟春亮的，其余物品与孟春亮无关；视频中在旁边地方有临时堆放了设备机器，孟春亮妻子在操作这个机器，是超出了一点距离，不是占用，而是临时使用，当时苏秋雷在现场也没有提出异议；2018年12月1日的录音孟春亮有表述“空着也是空着……我就放了一些东西在里面”，是临时合理堆放，无法证明整体占有使用的事实。
　　6、为证明己方主张，孟春亮、玉义公司另向本院提交了下列证据：证据1、水电发票，证明2018年8月被相关部门要求停产，无法正常使用；证据2、短租合同、收据、微信转账，证明孟春亮、玉义公司被责令停产后，只能租赁案外人的某某、场某，维持生产经营，产生租赁费用，共计损失7万元；证据3、搬迁合同、收据、设备清单、证明，证明因被责令整治、停产，孟春亮、玉义公司自2018年11月15日起由搬迁公司进行搬迁、安置、调试，共计损失16万元；证据4、收款收据，证明2017年7月至10月期间已付费用共计13,896元，但苏秋雷未开具发票。
　　苏秋雷发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，但不认可证明目的；对证据2，真实性无异议，是生产经营需要发生的费用；对证据3、真实性无异议，是生产经营需要发生的费用，应自行承担，没有搬迁费的付款凭证，不足以达到证明目的；对证据4、真实性无异议，收到孟春亮支付的2017年7月至10月的水费1,053.6元和电费3,360.2元。
　　另查明：1、灏愿公司向本院提起诉讼，要求苏秋雷退还租金，并赔偿因合同解除导致的相关损失。该案中查明，2017年5月，灏愿公司与苏秋雷签订租赁合同，灏愿公司租赁苏秋雷位于新川沙路XXX号厂房，建筑面积815平方米。另查明，2017年8月28日，宝山经济发展区管理委员会向灏愿公司发出告知书，告知灏愿公司租赁新川沙路XXX号处作为生产经营场所，其主要经营项目玻璃生产加工不符合镇产业导向，所租赁的地块属于198地块，土地性质无法做环评报告，特告知尽早搬离为佳。该案中，苏秋雷提供了新川沙路XXX号的产权证，幢号22号建筑面积954平方米、幢号23号建筑面积10平方米、幢号24号建筑面积44平方米、幢号25号建筑面积264平方米、幢号26号建筑面积88平方米。苏秋雷表示，租赁面积对应幢号推测为23、24、25、26号。该案中，本院认为，苏秋雷为证明门牌号新川沙路XXX号厂房的合法性，提供了新川沙路XXX号的产权证，但又不能明确指认出系争厂房对应的幢号，苏秋雷推测出的幢号相加建筑总面积为406平方米，与租赁合同中约定建筑面积815平方米相差甚远，故难以认定系争厂房取得产权证，故灏愿公司与苏秋雷签订的租赁合同因不具备合法建造手续、未取得权利证书，应为无效合同，并认为灏愿公司于2017年9月25日搬离，厂房内留存物品视为放弃，苏秋雷可自行处理，同时认定苏秋雷应对合同无效造成的损失承担主要过错责任。2018年6月，本院作出(2018)沪0113年初726号民事判决，判令苏秋雷返还自2017年9月26日至2017年11月14日的使用费及押金，并赔偿损失7万元。
　　2、上海优娃母婴用品有限公司向本院提起诉讼，要求解除就新川沙路XXX号厂房签订的租赁合同，并要求上海万炜精密机械设备有限公司返还房租及押金。审理中，上海万炜精密机械设备有限公司反诉要求判令上海优娃母婴用品有限公司返还新川沙路XXX号厂房，并支付自2018年4月1日起的租金及占有使用费。2018年11月，本院作出(2017)沪0113民初20879号民事判决。上海优娃母婴用品有限公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，后调解结案。
　　本院认为，根据已查明的事实，苏秋雷将新川沙路XXX号厂房内部分出租给了灏愿公司，部分出租给了孟春亮。根据前案已生效判决，灏愿公司与苏秋雷就新川沙路XXX号厂房(建筑面积815平方米)签订的租赁合同，因不具备合法建造手续、未取得权利证书，认定为无效合同。故，孟春亮与苏秋雷就新川沙路XXX号(建筑面积600平方米)签订的租赁合同，也应认定为无效合同。审理中，苏秋雷为证明系争厂房的合法性，提交了新川沙路XXX号的产权证，但门牌号与租赁合同约定不一致，目前坐落于新川沙路XXX号的建筑物幢数、面积与产权证附记中记载的幢数、面积也不一致，难以证明系争厂房取得了合法的建房审批手续。租赁合同无效后，双方应结算费用，并根据过错赔偿损失等。
　　本诉部分。1、关于租赁物的占有使用费。根据相关规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。审理中，孟春亮确认于2018年12月初搬离，故苏秋雷要求孟春亮支付截止至2018年11月19日的使用费，可予准许。审理中，双方对已付款金额及三张收据的形成陈述不一，本院根据相关证据及双方陈述，结合租赁交易习惯，认为孟春亮已付的金额为2017年5月20日收据中的10万元及2017年6月21日转账支付的56,666元。首先，双方均确认所持的租赁合同中另备注了“押一付六”，因此，苏秋雷主张的租赁支付方式变更为半年一付，可予采信。孟春亮主张支付方式为每一年支付一次或支付13个月租金，与约定不符，陈述不实。其次，三张收据金额共计165,000元，孟春亮主张均系现金支付，其中金额为10万元的收据，属大额现金支出，孟春亮应提供资金来源凭证但无法提供。再次，审理中，孟春亮对租金的支付方式、已付款项的组成多次陈述不一，且难以自圆其说。最后，从三张收据的备注来看，第一张收据备注了“5月17日签合同付一半，搬过来付清”、第二张收据备注了“收到付房租现金共计”，第三张收据备注了“房租从2017年5月20日至2017年11月19日止付清”，备注内容基本可与苏秋雷关于前两张收据未收回，实际收到租金10万元的主张印证。故，本院认为，苏秋雷主张最后一张收据的金额包含了前两张收据的金额更具可信度，可予采信。同样，根据第三张收据的备注，苏秋雷已于2017年5月20日确认了孟春亮已付清半年租金，现主张孟春亮于2017年6月21日转账支付的56,666元，包含在第三张收据金额中，显不合理，也缺乏依据，本院不予采信。综上，本院确认孟春亮已付的金额共计156,666元。审理中，双方均确认押金16,666元，因此，已付占有使用费金额为14万元。关于占有使用费支付标准。鉴于孟春亮收到相关整改通知，确可能对正常使用系争厂房产生一定影响，考虑到上述因素，本院酌情认定孟春亮应向苏秋雷支付2017年11月20日起至2018年11月19日止的占有使用费共计17万元，扣除已付4万元，孟春亮还应支付13万元。审理中，孟春亮抗辩认为雨棚被拆除，使用费应予扣除，苏秋雷不予认可，孟春亮也未提交证据证明，本院对上述主张不予采纳。2、关于紧邻的隔壁车间占用费。因苏秋雷主张的占用事实基于租赁合同关系产生，为减少双方诉累，本院将结合本案实际情况，一并予以认定。根据苏秋雷提交的照片、录音、视频等证据及双方陈述，本院认为，可以确认孟春亮确有拆除部分隔墙，占用相邻隔壁车间部分场某的情况，故苏秋雷要求孟春亮支付该部分占用费，可予准许。至于占用费的金额。首先，苏秋雷曾在前案中主张灏愿公司仍使用厂房，应付后续租金。其次，从前案已生效判决来看，灏愿公司在搬离时确有部分物品未搬离，苏秋雷提交的证据也不足以证明孟春亮占用了相邻车间的全部场某。最后，根据苏秋雷所述孟春亮自2017年12月底占用相邻车间，但苏秋雷在知晓后并未及时向孟春亮提出书面异议，本身存在疏于对系争厂房管理以及怠于主张自身相关权利的情况。综合考虑上述因素，本院酌定孟春亮支付该部分占用费3万元。3、关于违约金。租赁合同无效，苏秋雷主张违约金无相应依据，本院不予准许。4、关于责任主体。审理中，玉义公司同意与孟春亮共同承担责任，本院予以认可。
　　反诉部分。1、关于占有使用费的返还。审理中，孟春亮主张苏秋雷承诺系争厂房能办出环评，现因无法办环评手续，故要求返还2018年6月19日前部分使用费。对此，苏秋雷否认承诺办出环评，孟春亮也无相关证据证明，本院不予采信。根据租赁合同约定，相关行业许可应由孟春亮自行办理。另外，孟春亮主张无法正常使用系争厂房可能产生的影响，本院已在本诉部分苏秋雷主张的占有使用费中酌情予以了考量，孟春亮再要求返还2018年6月19日前的部分使用费，无相应依据，本院不予准许。2、关于押金。审理中，双方均确认押金16,666元。租赁合同无效后，苏秋雷应向孟春亮返还上述押金，故对孟春亮关于要求苏秋雷返还保证金的反诉请求，本院予以准许。3、关于发票。审理中，苏秋雷同意开具相关租金、水电费发票，故发票事宜双方可根据税务部门的相关规定自行履行，若履行违反规定的，可向相关部门反映或举报，该项事宜不属于民事案件审理范围，本案中不作处理。对2017年7月至10月的水费、电费的金额，根据孟春亮提交的收据，可予认定2017年7月至10月水费、电费金额共计13,896元。4、关于损失。本院认为，涉案租赁合同因相关部门认定未办理环评导致无法继续履行，孟春亮作为承租方、苏秋雷作为出租方均存在一定过错，应各自承担相应责任。审理中，孟春亮就损失提交了相关合同、收据等，但无法提交完整、充分的付款凭证，考虑到搬迁费确系终止履行涉案租赁合同而必然发生，本院结合本案实际情况，综合考虑合同实际履行、双方过错程度，兼顾诚实信用和公平合理原则，酌定苏秋雷赔偿孟春亮损失共计2万元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)孟春亮、第三人上海玉义机电有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)苏秋雷支付占有使用费共计16万元；
　　二、原告(反诉被告)苏秋雷于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)孟春亮返还押金16,666元；
　　三、原告(反诉被告)苏秋雷于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)孟春亮赔偿损失2万元；
　　四、驳回原告(反诉被告)苏秋雷的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)孟春亮的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为3,817元，反诉案件受理费收取为2,912元，由原告(反诉被告)苏秋雷负担2,725元，由被告(反诉原告)孟春亮负担4,004元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：黄  蔚

书记员：董程程