苏某某、沈泽囝与上海中虹(集团)有限公司房屋拆迁安置补偿安置协议纠纷二审民事判决书

　　
　　上诉人(原审原告)苏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　上诉人(原审原告)沈泽囝，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。
　　两上诉人共同委托代理人张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人徐廉芳。
　　委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
　　委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
　　原审第三人沈啸，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　委托代理人张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。
　　上诉人苏某某、沈泽囝因房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2017)沪7101民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审认定，原虹口区新市南路XXX弄XXX号房屋(以下简称被拆迁房屋)系自住私房，房屋内有户口三人，即苏某某、沈泽囝和沈啸，苏某某在该房屋处曾取得个体经营开业申请调查审批表，名称为蝶美发廊。1994年1月14日，上海市虹口区住宅建设办公室(以下简称虹口住宅办)作为拆迁人取得编号为沪房虹拆许字(94)第02号的房屋拆迁许可证，本市新市南路XXX弄XXX号房屋在拆迁范围内。1994年1月29日，沈泽囝与虹口住宅办签订编号为沪虹房(94)拆协字第12号的拆迁协议(以下简称被诉拆迁协议)，约定沈泽囝等原居住的新市南路XXX弄XXX号房屋，属私房性质，居住面积共计35.78平方米，应安置沈泽囝户人数为三人，即一对夫妇和一独生子，安置居住面积21平方米，该户无异议；虹口住宅办提供本地区“个体户照顾3～5平方米”公房一套，独生子女一人，共照顾居住面积2～4平方米。同日，虹口住宅办出具住房调配单，审核同意将面积为“24.3+6.9厅”平方米的新市北路XXX弄XXX号XXX室公有房屋作为该户的新配房，并在调配原因中写明：“该户属新市南路危房动迁，常住户口叁人，加个体户照顾3～5㎡，给予上述房源安置。”1994年9月1日，上海宏凯贸易公司(即甲方)与苏某某(即乙方)签订租赁协议，约定乙方被拆迁人系个体户，因需经营场所，经拆迁人同意与甲方签订该租赁协议，甲方优惠提供新市北路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)沿街营业房一间，使用面积11.4平方米；乙方不得自行转借或转让经营场所，如有违反甲方有权收回所提供的营业场所，并中止本协议。2015年3月23日，苏某某与上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹公司)就系争房屋签订房屋租赁合同，约定该房屋共计约11.4平方米，该房屋用途为经营，租赁期限为2014年3月1日开始至2016年2月28日止。2016年3月29日，中虹公司发出通知称，新市北路XXX-XXX号商铺属于无证建筑已列入拆迁范围，该处商铺的房屋租赁合同到期不再续签。2016年9月23日，上海市虹口区城市管理行政执法局发出通告称，虹口区新市北路XXX号-XXX号经营使用的房屋系无证建筑，该排房屋的建造方中虹公司已委托虹口区城市管理行政执法局对该排无证建筑予以拆除；自通告之日起该机关将对上述无证建筑予以拆除。2017年3月20日，苏某某取得营业执照，名称为上海市虹口区蝶美百货店，类型为个体工商户，经营场所为本市新市北路XXX号XXX室，注册日期为1997年4月10日。2017年3月20日，上海市虹口区信访工作联席会议办公室出具虹联办[2016]8号《关于确定原新市北路XXX-XXX号资产评估单位的会议纪要》(以下简称《会议纪要》)，称对原新市北路XXX-XXX号涉及被拆迁个体户租赁部分房屋的实际价值进行评估，评估基准日确定为2017年3月8日。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，系争房屋评估单价为人民币(币种下同)54,981元/平方米建筑面积。苏某某、沈泽囝认为中虹公司将无证建筑安置，侵犯其权益，遂起诉至原审法院，请求确认被诉拆迁协议违法，并判决中虹公司赔付231.89万元。原审另查明，1996年上海市虹口区人民政府同意建立中虹公司，原虹口住宅办转制为中虹公司。
　　原审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。由于本案所涉拆迁至今已逾二十年，相关的材料并不完整，因此法院只能根据各方提供的证据材料及所负举证责任作出裁判。根据各方陈述及提供的证据，虹口住宅办作为拆迁人取得拆迁许可证，被拆迁房屋位于拆迁范围内。虹口住宅办与沈泽囝签订拆迁协议，签约主体适格。虹口住宅办系作为拆迁人与沈泽囝户签订拆迁协议，该协议属于民事协议，苏某某、沈泽囝所称虹口住宅办系行政主体且转制为中虹公司，故被诉拆迁协议属于行政协议的意见缺乏依据，原审不予采纳。关于被诉拆迁协议的内容，被拆迁房屋为私房，内有三个户口，拆迁时双方仅签订了一份拆迁协议，安置一套居住公有房屋，协议明确约定该安置居住公有房屋已包含了个体户照顾3-5平方米。协议中并未注明对个体工商户另行安置，而且协议及由虹口住宅办填写的住房调配单中明确安置居住房屋时已考虑到对个体工商户的照顾。故被诉拆迁协议的约定与法无悖。关于苏某某、沈泽囝提出的赔偿请求，结合目前仅有的被诉拆迁协议、房屋租赁合同、住房调配单等证据材料，当时虹口住宅办对被拆迁房屋的拆迁补偿安置包括个体工商户在内仅有一套居住房屋，系争房屋只是虹口住宅办租赁给被拆迁的个体工商户使用。苏某某、沈泽囝和沈啸一再强调系争房屋系虹口住宅办对其个体工商户的拆迁安置补偿，但未能提供充分证据予以佐证。虽然系争房屋被拆除后相关部门曾有处理意见，同意予以评估，但这仅是协调方案，并不能成为苏某某等诉请的事实依据，况且《会议纪要》中并未明确系争房屋为拆迁安置用房。鉴于系争房屋为苏某某等向中虹公司租赁所得，非拆迁安置，因此苏某某等赔偿请求无法支持。另外，由租赁房屋拆除而引发的赔偿依法不属于原审管辖范围，苏某某等可另行与中虹公司协商或诉讼，原审对此不作审理。原审遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于2018年5月31日判决驳回苏某某、沈泽囝的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由苏某某、沈泽囝负担。判决后，苏某某、沈泽囝不服，上诉于本院。
　　上诉人苏某某、沈泽囝共同上诉称：被上诉人当年对上诉人的居住安置和经营性安置属于拆迁安置行政行为范围，原审判决未根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第77条规定予以甄别适用，错误的按照普通非居房租赁关系处理，并驳回上诉人诉讼请求于法不合。请求撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
　　被上诉人中虹公司辩称：被诉拆迁协议合法有效，虹口住宅办已经对被拆迁房屋进行合法安置。系争房屋并非违章建筑，也非动迁安置房屋，而是商业租赁房屋，双方的合同期也已届满。双方争议为房屋租赁合同纠纷，并非拆迁安置纠纷。请求驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人沈啸未提供书面陈述意见。
　　经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
　　本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案现有证据表明，1994年1月29日，虹口住宅办就被拆迁房屋与沈泽囝签订了《房屋拆迁安置协议》，约定安置苏某某、沈泽囝、沈啸，协议载明个体户照顾3-5平方米，并提供本市新市北路一套居住用房作为安置用房。该份协议系签约双方真实意思表示，合法有效，且已依约履行完毕。上诉人虽一直主张系争房屋是虹口住宅办拆迁时对其个体工商户的安置补偿，但未能提供相应的证据证明，对此本院难以采纳。相反现有租赁协议、房屋租赁合同、营业执照等证据能够证明，自1994年起，上诉人通过签订租赁协议的方式租赁系争房屋用于经营。现因系争房屋属违法建筑被拆除，上诉人无法继续经营使用，由此产生的纠纷应当另行与被上诉人中虹公司协商解决或通过其他途径解决。上诉人以系争房屋系拆迁安置房屋，现被拆为由要求确认被诉拆迁协议违法、要求被上诉人赔偿的诉讼请求，缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。原审据此判决驳回上诉人苏某某、沈泽囝的请求，并无不当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人苏某某、沈泽囝共同负担。
　　本判决为终审判决。
　　

审判员：朱晓婕

书记员：张  汇