苏钧与上海新华联房地产开发有限公司、上海钦臣资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：苏钧，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘晋辉，浙江富奥律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：苏波，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海钦臣资产管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：高林，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告苏钧与被告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)、被告上海钦臣资产管理有限公司(以下简称钦臣公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理。原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后依法组成合议庭适用普通程序审理。诉讼中，被告新华联公司提出反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告苏钧的委托诉讼代理人龚桂华、刘晋辉，被告(反诉原告)新华联公司的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强、被告钦臣公司的委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告苏钧向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告苏钧分别以XX号商铺房价款10,645,360元(人民币，下同)及XX号商铺房价款15,190,146.40元为基数，自2017年3月1日起至申领小产权之日为止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算的逾期办理房地产权证(小产权)的违约金(XX号商铺和XX号商铺自2017年3月1日起暂算至2017年12月31日的违约金分别为588,488.80元、839,730.28元，合计1,428,219元);2、判决被告新华联公司按银行同期贷款利率4.35%支付38号商铺契税237,837.60元的逾期利息收益，自2016年12月4日计算至被告新华联公司缴纳契税给税务部门之日止(暂计算至2017年12月31日，共392日，共11,265.60元。该笔款项被告于2018年5月10日返还给原告，故要求计算至2018年5月10日)。
　　事实与理由：2016年9月4日，原告认购新华联公司开发的上海市闵行区XX路XX弄《XX国际中心》XX号商铺(以下简称涉案房屋一)，约定的房价款为10,600,000元，房屋建筑面积139.90平方米。2016年9月23日，新华联公司强制要求原告签署网络版的《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，房屋单价为56,000元/平方米，房屋总价款7,834,400元，另将2,765,600元款项支付给钦臣公司，两项合计总价款为10,600,000元。后原告又补了房屋差价45,360元，故原告实际支付购房款10,645,360元。
　　2016年11月13日，原告认购新华联公司开发的上海市闵行区XX路XX弄《XX国际中心》XX号商铺(以下简称涉案房屋二)，约定的房价款为14,800,000元，房屋建筑面积232.23平方米。2016年12月17日，新华联公司强制要求原告签署网络版的《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，房屋单价为56,000元/平方米，房屋总价款13,004,880元，另将1,795,120元款项支付给钦臣公司，两项合计总价款为14,800,000元。后原告又补了房屋差价390,146.40元，故原告实际支付购房款15，190,146.40元。
　　两份预售合同第十一条均约定，被告应于2016年11月30日交房；第十四条约定在甲方(XX公司)办理新建商品房产权初始登记手续，取得大产证后15日，双方签署《交接书》，之后15日办理内申报、过户申请。然而被告至今未能办理大产证，致使无法办理小产证，原告无法正常使用房屋。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，提供办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门。但被告拖延至今未能办理涉案房屋的产权登记手续，已构成违约。
　　2016年12月3日，原告支付给被告新华联公司237,837.60元契税，被告新华联公司本无权收取，现新华联公司代为收取契税后一直未帮助原告办理产权证，因此原告主张被告新华联公司按照银行同期贷款利率4.35%计算该笔款项的预期利息收益。
　　现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
　　诉讼中，原告表示，因预售合同中未约定关于办理小产证的期限，大产证的办理期限也未明确，故按照相关司法解释的规定，开发商应从房屋交付之日起的90日内办理房屋产权登记。上述房屋的交付日期为2016年11月30日，故办理小产证的期限应当是此后的90天，即2017年3月1日前。
　　被告新华联公司辩称，新华联公司实际收到的XX号商铺房款为7,879,760元，收到的XX号商铺房款为13,395,026元，其他钱款并非由新华联公司收取。根据相关司法解释的规定，如果因开发商原因导致延迟办理产证，则应当承担违约行为。然而，新华联公司逾期办理产证系政府原因导致，政府相关部门改变了申领大产证的流程，鉴于政府部门考虑建筑物的商务用途,变更了建筑物地下一层、二层的用途，要求开发商完成配套设施建设，致使迟延办理产权登记，这并非新华联公司自身原因所致。银行计收逾期收回贷款的利息是利率上浮30%-50%，现原告按同期贷款利率上浮50%计算利息的主张，缺乏依据。另，办理小产权需要两个必备条件，一是原告需要签署委托书给新华联公司，否则新华联公司无法为原告办理小产证；二是原告需要支付办证所需的税费。新华联公司只要取得大产证，原告即可申领小产证。新华联公司在2017年7月25日发函告知原告已完成办理大产证登记手续的期限，且已于2017年12月20日取得了已出售房屋的大产权登记。现原告的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，请求予以驳回。另原告向被告预先支付契税，是为便于被告为原告办理相应的小产证。后双方发生矛盾，原告未提供授权委托书等手续以便于被告代办产证，原告要求自行办理小产证，在此情况下，被告返还了相应的契税款。在预售合同中并未约定被告需要为退还契税支付利息，原告要求被告支付契税的预期利息收益的诉请没有合同依据和法律根据。
　　被告钦臣公司辩称，原告与被告新华联公司签署预售合同，办证的义务人为新华联公司。新华联公司是开发商，钦臣公司是新华联公司的销售代理方，承包销售由新华联公司开发的98套商铺，故两被告之间是包销合同关系，钦臣公司承担销售成本和销售风险。如果钦臣公司在包销合同约定的包销期间即2016年10月31日前不能代为售出全部商铺，并将包销款支付给新华联公司，则钦臣公司必然自行承购未能售出的商铺。因此，钦臣公司承担代理销售的风险，也相应获得销售差价的收益。钦臣公司不是预售合同主体，不是本案的适格被告，要求驳回原告的诉讼请求。
　　被告(反诉原告)新华联公司向本院提出反诉请求：原告苏钧立即支付上海市闵行区XX路XXX弄XXX-XXX号商铺逾期付款违约金40,950元。
　　反诉的事实及理由：原告与被告新华联公司于2016年12月17日订立《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买位于上海市XX路XX弄XX国际中心XX商铺。预售合同约定，原告应当于2016年12月30日支付房款650万元，但实际支付日为2017年1月20日，逾期21日，根据合同约定原告应当支付逾期付款违约金即6,500,000元*21日*万分之三为40,950元。
　　原告苏钧对被告新华联公司的反诉辩称，被告新华联公司反诉不成立，原告不应承担逾期付款违约金。房款未及时支付是因为贷款没有到位而逾期支付，贷款银行是由两被告指定，相关手续也是由被告新华联公司的工作人员办理。签订贷款合同是三方行为，包括小业主、银行和被告新华联公司，但由于涉案房地产存在土地的抵押，导致银行发放贷款迟延。银行延缓发放贷款的后果不应由原告承担，应由被告新华联公司承担。即使原告承担违约责任，新华联公司主张的违约金过高，预售合同只约定了原告的违约金，对被告新华联公司违约所应承担的违约金未进行约定，违约金条款的设立不对等，该条款应当无效。请求驳回被告新华联公司的反诉请求。
　　经审理查明，被告新华联公司是上海市闵行区XX路XX弄《XX国际中心》的开发商。新华联公司与钦臣公司签订了包销协议，钦臣公司代理销售上述楼盘。
　　一、关于房屋(一)
　　2016年9月4日，原告作为乙方、定购人，钦臣公司作为甲方、受托人，双方签订一份《XX国际中心认购书》，乙方认购涉案房屋(一)，建筑面积约139.9平方米，土地用途为商业用地，总价为10,600,000元。
　　同日，原告签署一份《房款付款时间表》，确认其已于2016年9月4日支付定金50万元，余款支付时间：2016年9月11日支付房款2,265,600元；2016年9月30日签订上述的《上海市商品房预售合同》并支付房款3,924,400元，其余贷款391万元。
　　2016年9月23日，被告新华联公司作为卖方(甲方)、三原告作为买方(乙方)，双方签订预售合同，约定：乙方向甲方购买涉案房屋(一)，该房屋暂测建筑面积为139.90平方米；每平方米建筑面积的单价为56,000元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为7,834,400元；乙方的付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确；乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算；该房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收报告；甲方定于2016年11月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未按约定期限将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：在签署预售合同当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的50%支付首期款项，计3,924,400元，余款391万元于2016年11月23日之前以银行按揭方式支付。合同补充条款一中约定：房屋交付具体时间以甲方交付通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议。乙方应于甲方的交付通知中规定的交接期限内到甲方指定的地点与甲方办理该商品房交接手续；乙方须于办理该商品房交付手续时与甲方或甲方指定的物业管理公司签署经政府有关部门批准的物业服务合同(含《临时管理规约》)，约定物业服务内容、服务质量、物业收费项目及价格，并按照物业的规定交纳有关的物业管理费及其他费用；如乙方发生下列情形之一，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任，但自甲方交付通知规定的交付期间届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至乙方，因管理、维护该商品房所发生的一切费用(包括但不限于物业管理费)也由乙方承担，且该商品房的保修期开始计算：1、未能付清已到期的购房价款、超面积放款、违约金和其他应付费用；2、未按临时管理规约的约定交付物业服务费及其他服务费用及其他相关费用，或未能与物业服务企业签署有前物业服务文件……。关于产权登记的约定：甲方应就履行申请登记备案事宜恪尽勤勉义务，但乙方应于入住时及时缴纳各项税费、公共维修基金，并及时、完备提交相关资料(包括但不限于提交身份证件等，以相关部门要求为准)，乙方在办理入住手续时，不交纳契税、公共维修基金、登记费等相关税费及产权代办费或提供相关资料不齐全或有瑕疵，导致房地产权属证书无法办理的，乙方自行承担由此产生的一切法律风险及责任。关于通知的约定：双方确认各自通讯地址和联系方式为合同中所填报的地址，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的真实有效。合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于特快专递(EMS)信件或手递信件。合同对其他事项亦作了约定。
　　原告于2016年9月4日、9日向被告钦臣公司共计支付了2,765,600元。
　　原告于2016年9月23日向被告新华联公司共计付款3,924,400元。
　　原告于2016年10月28日向被告新华联公司以银行按揭方式付款3,910,000元。
　　原告于2016年12月3日向被告新华联公司支付面积补差款93,520元,后被告新华联公司退还48,160元。原告另向新华联公司支付契税237837.60元、印花税3963.96元、办证登记费550元、维修基金3666.40元。双方办理了关于房屋(一)即XX号商铺的交接手续。
　　二、关于房屋(二)
　　2016年11月13日，原告作为乙方、定购人，钦臣公司作为甲方、受托人，双方签订一份《XX国际中心认购书》，乙方认购涉案房屋(二)，建筑面积约232.23平方米，土地用途为商业用地，总价为13,004,880元，乙方应于2016年12月29日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续。
　　同日，原告签署一份《服务费承诺书》，承诺其购买涉案房屋(二)，并自愿申请参加被告钦臣公司进行的前期统一招商运营管理事宜，承诺在2016年11月14日前付清相关服务费用1,795,120元。上述服务费包含在《房款付款时间表》内约定的购买总价中。
　　2016年12月17日，被告新华联公司作为卖方(甲方)、三原告作为买方(乙方)，双方签订预售合同，约定：乙方向甲方购买涉案房屋(二)，该房屋暂测建筑面积为232.23平方米；每平方米建筑面积的单价为56,000元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为13,004,880元；乙方的付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确；乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算；该房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收报告；甲方定于2016年11月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未按约定期限将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：在签署预售合同当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的46%支付首期款项，计6,004,880元，余款650万元于2016年12月30日之前以银行按揭方式支付。合同补充条款一中约定：房屋交付具体时间以甲方交付通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议。乙方应于甲方的交付通知中规定的交接期限内到甲方指定的地点与甲方办理该商品房交接手续；乙方须于办理该商品房交付手续时与甲方或甲方指定的物业管理公司签署经政府有关部门批准的物业服务合同(含《临时管理规约》)，约定物业服务内容、服务质量、物业收费项目及价格，并按照物业的规定交纳有关的物业管理费及其他费用；如乙方发生下列情形之一，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任，但自甲方交付通知规定的交付期间届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至乙方，因管理、维护该商品房所发生的一切费用(包括但不限于物业管理费)也由乙方承担，且该商品房的保修期开始计算：1、未能付清已到期的购房价款、超面积放款、违约金和其他应付费用；2、未按临时管理规约的约定交付物业服务费及其他服务费用及其他相关费用，或未能与物业服务企业签署有前物业服务文件……。关于产权登记的约定：甲方应就履行申请登记备案事宜恪尽勤勉义务，但乙方应于入住时及时缴纳各项税费、公共维修基金，并及时、完备提交相关资料(包括但不限于提交身份证件等，以相关部门要求为准)，乙方在办理入住手续时，不交纳契税、公共维修基金、登记费等相关税费及产权代办费或提供相关资料不齐全或有瑕疵，导致房地产权属证书无法办理的，乙方自行承担由此产生的一切法律风险及责任。关于通知的约定：双方确认各自通讯地址和联系方式为合同中所填报的地址，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的真实有效。合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于特快专递(EMS)信件或手递信件。合同对其他事项亦作了约定。
　　原告于2016年11月13日、14日向被告钦臣公司共计支付了1,795,120元。
　　原告于2016年12月17日、27日、2017年1月4日向被告新华联公司共计付款6,895,026.40元。
　　原告于2017年1月20日向被告新华联公司以银行按揭方式付款6,500,000元,用于支付房屋(二)的房款。
　　被告新华联公司于2016年11月28日取得《建设工程竣工验收备案证书》。
　　2016年12月27日，原告与被告新华联公司办理了涉案商铺的交接手续。原告向被告新华联公司支付了交易印花税6697.51元、办证登记费550元，维修基金6259.51元。被告新华联公司开具了相应的收据，但收据打印的日期为2016年12月24日。
　　2017年12月20日，被告新华联公司取得了包括涉案房屋在内的不动产权证。
　　被告新华联公司的销售人员将包括原告在内的部分购房者组建了一个名为“新华联问题协调群”手机微信群。2018年3月5日，新华联公司工作人员李美琦在该微信群中发出通知，将可以办理小产证的名单(包括房屋室号、业主姓名)发送在微信群内，表示需要尽快办理产证的客户可以联系公司工作人员董学颖。原告亦在该名单之列。
　　至今，双方尚未办理涉案房屋产权转移登记手续，原告未取得涉案房屋的小产权证。
　　现原告以诉称理由诉至本院。
　　庭审中，原告表示，被告新华联公司于2018年5月10日向原告退还了代收的交易税费。
　　庭审后，原告向本院表示，贷款银行是由新华联公司指定。贷款合同由银行、原告以及被告新华联公司三方共同签订，新华联公司是借款人的保证人。贷款合同签订日期为2017年1月13日，该日期已超过了买卖合同约定的最后付款期限。而对于贷款合同的签订和银行放贷日期，新华联公司均明知且无异议。因此，不应由原告承担逾期付款的违约责任。原告为此向本院提供了一份贷款人为浦发银行上海分行、借款人为苏钧、保证人为新华联公司的《个人购房担保借款合同》
　　以上事实，由原告提供的新华联国际中心认购书、房款付款时间表、商品房预售合同、付款凭证、钦臣公司开具的收据、新华联公司开具的发票、新华联公司提供的国有建设用地使用权出让合同、建筑工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证书、土地权属调查报告、不动产权证、会议纪要、虹桥商务区管理委员会发给闵行区住房保障和房屋管理局的函件、微信群记录截屏等，被告钦臣公司提供的上海新华联国际中心店铺整体销售(预售合同)等，以及当事人陈述所证实。
　　本院认为，原告与被告新华联公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后,其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及转移所有权(即协助办理小产证)的义务。根据上述合同约定，被告新华联公司应于2016年11月30日交房，被告新华联公司在办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后15日，双方签署交接书，之后15日内申报、过户申请。故本院认为作为预售商品房的出卖人在约定的交房日应当取得《房地产权证》(大产证)，并与买受人办理房屋交接手续，通知买受人办理过户手续。现被告新华联公司直至2017年12月20日才取得大产证，导致逾期取得小产证，被告新华联公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告新华联公司认为由于地下经营性用途建筑面积涉及到补交土地出让金的因素，故导致了涉案项目的竣工延期，进而导致大产证的延期办理。但按照上海市规划和国土资源管理局于2013年11月8日颁布的《上海市地下建设用地使用权出让规定》，经营性用途的地下建设项目应当以出让方式取得地下建设用地使用权，并缴付出让价款，而地下经营性用途建筑面积按商业、办公、停车库、工业、仓储进行分类。被告新华联公司在实际建造过程中，进行了地下建筑的施工，其认为地下区域属于配套用房，但未进行非经营性的用途，但是在被告新华联公司实际建造完上述地下区域的建筑之后，实际却用于商业、停车等经营性用途，故这些纳入商业、办公、停车库、仓储等地下建筑面积应当计入地下经营性用途的建筑面积，由于这些地下建筑面积被告新华联公司实际是用于商业之用，并且对外出租，但是由于无法办理营业执照，进而引发了商户与被告新华联公司之间的经营纠纷，这也直接说明被告新华联公司已经将这些地下建筑面积用于了实际商业性经营。故即使之后被告新华联公司与相关政府职能部门签订了涉及到经营性用途的地下建设项目的出让合同，并且补缴相应的土地出让金，均是被告新华联公司自身的商业行为所致，并非由于相关政府职能部门的原因而导致大产证的延期办理，而且按照上海市的相关规定，对于这些进行经营性用途的地下建筑面积本身就应该签订土地使用权出让合同，并且缴纳相应的土地出让金，即使被告新华联公司最初与相关政府职能部门所签订的土地使用权出让合同中对于地下建筑面积并未明确约定，但是被告新华联公司在实际开发过程中对于经营性用途的地下建筑面积的建设，进而导致了整体项目规划的调整，理应及时与相关政府职能部门积极寻求合法合理的解决方式。综上所述，无任何证据足以直接证明系相关政府职能部门的原因而导致被告新华联公司的大产证的办理延误，本院对被告新华联公司所提出的上述辩称不予采信。
　　而依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　现本案的争议焦点：原告支付给被告钦臣公司的服务费是否应纳入已付购房款总额中。依据原告何剑、陈辉、何陈与被告钦臣公司所签署的预购合同的约定，该合同中对于总的房价款金额有明确的记载。虽然被告新华联公司认为其与被告钦臣公司之间系包销合同关系，但是对于原告而言，被告新华联公司与被告钦臣公司之间的包销合同关系，被告钦臣公司并未在与原告何剑、陈辉、何陈签署预购合同时予以披露，原告仅以为被告钦臣公司系被告新华联公司的销售代理公司，原告支付给被告钦臣公司的所谓服务费就是购房款的一部分，预售合同的金额加上上述服务费的金额就是预购合同中所载的房款金额，其向被告钦臣公司支付的费用名为服务费，实际就是其支付的部分房款。故本院认为应当按照预购单约定的金额结合原告实际支付的购房款总额作为计算逾期办理产证违约金的基数。同时按照上述法律规定，利息的计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但原告要求以上述利息标准上浮50%作为计算依据，对此双方并未有任何书面约定或者补充约定，故本院认为应当严格按照上述法律规定的利率标准进行计算。因被告钦臣公司并非预售合同的当事人，其不受预售合同的约束，无须对原告主张的逾期办理产证承担违约责任，原告要求被告钦臣公司承担违约责任缺乏合同依据，对此诉请本院不予支持。鉴于被告新华联公司在2018年3月5日向包括原告在内的部分小业主发出了可以办理小产证的微信通知。根据该微信通知，原告可以联系被告新华联公司办理小产权登记。但此后原告未联系被告新华联公司办理小产权登记的相关手续，因此不应再计算自2018年3月6日起的逾期办证违约金。
　　对于原告主张的契税利息损失，虽然双方并未在涉案合同中约定契税代收代办的事宜，但从原告主动向被告新华联公司支付款项可以看出，双方达成了口头约定，由被告新华联公司预先收取契税以便代办产证的相关事宜。后由于双方发生纠纷，原告并未出具委托书等手续给被告新华联公司以便办理产证，故被告新华联公司将契税等交易费用退还给原告。现原告要求被告新华联公司承担利息损失的请求缺乏合同依据及法律规定，关于该项诉讼请求，本院不予支持。
　　对于被告新华联公司主张原告偿付逾期付款违约金，依据预售合同所约定的付款日期及付款金额，原告确实有一笔购房款逾期支付。但原告提供的贷款合同证明，贷款合同签署日期为2017年1月13日，而房屋(二)的买卖合同约定的650万元付款期限为2016年12月30日，显然贷款合同的签署已晚于付款的截止日期。新华联公司作为贷款合同的一方主体，是借款人的担保人，对于贷款合同的签署和银行发放贷款并无异议。因此，现新华联公司要求原告承担逾期付款违约金，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)苏钧关于上海市闵行区XX路XX弄《XX国际中心》XX号商铺，以10,645,360元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算自2017年3月1日至2018年3月5日为止的逾期办理房地产权证的违约金；
　　二、被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)苏钧关于上海市闵行区XX路XX弄《XX国际中心》XX号商铺，以15,190,146.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算自2017年3月1日至2018年3月5日为止的逾期办理房地产权证的违约金；
　　三、驳回原告(反诉被告)苏钧的其他诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费16,327.96元，由被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司负担。
　　反诉案件受理费减半收取计411.87元，由被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：叶菊花

书记员：邹巧弟