英山县安某物业有限公司与查福星物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：英山县安某物业有限公司。住所地：英山县温泉镇北汤河村（金石北路老油库处）统一社会信用代码：91421124576988699K。法定代表人：叶咏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王卫东，湖北超强律师事务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：查福星，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省蕲春县人，原住湖北省蕲春县，现住英山县，委托诉讼代表人：陈超，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省英山县人，住英山县温泉镇莲花小区朝阳南路*****号，公民身份号码4211241985********。倪燕，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省英山县人，住英山县温泉镇莲花小区******号，公民身份号码4221261970********。李举纲，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省英山县人，住英山县温泉镇莲花小区朝阳南路****号，公民身份号码4221261971********。三委托诉讼代表人均系被告与其他莲花小区业主共同推选，代表权限为特别授权代表。委托诉讼代理人：方念伯，湖北淋润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

原告英山县安某物业有限公司（以下简称“安某物业公司”）诉被告查福星物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，在审理过程中,被告查福星向本院申请与安某物业公司诉田万民、蔡志慧、瞿明元、詹丽玲四案合并审理，本院经审查依法适用普通程序合并审理。原告安某物业公司的委托诉讼代理人王卫东、被告及其共同委托诉讼代表人李举纲、共同委托诉讼代理人方念伯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安某物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即给付所拖欠的物业费、垃圾清运费及水费合计2254元。事实和理由：原告系英山县温泉镇莲花小区业主委员会选聘的莲花小区物业服务公司，被告查福星系英山县温泉镇莲花小区朝阳路D9-1商铺业主。2013年12月31日，原告与英山县温泉镇莲花小区业主委员会签订《莲花小区物业管理服务合同书》，依据该合同第二十条的规定及相关法律、法规的规定，被告应向原告交纳物业服务费2194元、水费60元，共计2254元。原告多次向被告催收，但被告一直未缴纳，故原告向本院提起诉讼。被告查福星辩称，我们拒绝缴纳物业服务费系原告服务收费违背“应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，且收费标准不统一，我们在多次向原告提出整改意见而未采纳的前提下拒绝缴纳服务费，这是维护自身合法权益的表现。1、我们与原告之间因《莲花小区物业管理服务合同书》发生物业服务合同纠纷，根据该合同第四十一条的约定，该合同在履行时发生争议，双方应协商解决，只有协商不成才能申请仲裁，即仲裁条款，原告不顾此约定直接起诉至法院是错误的。2、根据《莲花小区物业管理服务合同书》第十七条、第十八条约定的权利义务，当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方即业主委员会负责催收或以其他方式追讨，这就是说催收物业管理费的权利在业主委员会，业主委员会并没有委托原告这项权利，所以原告起诉我们是越俎代庖的行为。3、根据《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，对照规定，原告存在只收费不服务、乱收费、收费不公开、收费标准不统一且混乱及其他损害业主合法权益的行为。4、原告方没有具体的计算标准，没有业主表决共同确定的计算标准。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告安某物业公司提交的证据二，系2012年度、2013年度、2016年度《莲花小区物业服务合同书》各一份，拟证明：1、原告正式进入莲花小区是2012年6月；2、原告是莲花小区业主委员会选聘的物业服务企业；3、该合同对业主具有约束力；3、原告依合同约定履行了物业服务义务。被告查福星对真实性无异议，但对证明内容有异议：1、原告合同没有实际履行，只收费没有履行义务，比如安防义务、臭水沟清理、楼梯间、屋顶漏水等。2、合同约定的权利没有约定原告可以起诉的这项权利；3、合同没有约定物业服务费收费标准，商铺一般没有涉及；4、合同履行期间内，原告擅自抬高收费标准；5、原告未提交2017年物业服务收费标准业主签字表决的名单及签字的证明。6、2012年5月的合同是假的，根据2013年收费的单据来看一直是长安物业公司收费，说明该合同书是假的；且合同书是复印件，不能作为证据使用，根据业主委员会的主任曾业宏陈述的事实证明莲花小区业委会只在2013年12月31日以后才和原告签订正式的物业服务合同。业主委员会代表签字的名字看不清楚。本院认为，该三份《莲花小区物业服务合同书》均系原告安某物业公司与英山县莲花小区业主委员会签订的物业服务合同，且均盖有英山县莲花小区业主委员会和原告安某物业公司的印章，能证明原告安某物业公司是莲花小区业主委员会选聘的物业服务企业，双方签订了物业服务合同的事实，本院对其真实性予以采信。对原告安某物业公司提交的证据三，系1、莲花小区业主代表会关于调整物业费的决议；2、莲花小区物业综合管理服务费价格认证意见书；3、关于调整物业服务费价格的说明(附第二届业委会第三号公告及B区、D区等业主代表签名同意)，拟证明：调整物业服务收费标准，经业主代表会通过；莲花小区物业服务收费标准调整的价格经过英山县价格认证中心进行认证确定，后英山县物价局根据该意见书作出英价经规[2014]第17号《关于恢复莲花小区物业服务收费标准的通知》文件；收费标准经英山县价格认证中心和县物价局出具的文件后，报经莲花小区业委会讨论通过。被告查福星对该证据有异议，认为：业主委员会的档案中并没有该份决议，且该决议没有任何业主签名或业主委员会盖章，该决议没有法律效力；第2、3两份证据都是复印件，不能作为证据使用，即使物价的认证意见书是真实的，但不符合物业管理条例和物业服务费管理办法的规定，按条例和管理办法规定，无论政府指导价和市场调节价，都应经过业主表决确定最终收费标准，最后才和物业管理公司签订服务合同，在该合同中确定；关于调整物业服务价格的说明，这是2015年4月30日所作的说明，但该说明没有业主委员会的盖章，也没有经过店铺的业主和住宅的业主全部表决，所以不能作为定案依据，只是白纸一张，同时价格说明与后面原告所采纳的标准即2015年6月3日的标准明显是相互矛盾的，因为一说是2015年4月30日确定的标准，又说是2015年6月3日的标准，最终证明原告收费根本就不确定。本院认为，1、《莲花小区业主代表会关于调整物业费的决议》没有业主签名或加盖莲花小区业主委员会的印章，不具有证据效力，本院不予采信。2、关于《莲花小区物业综合管理服务费价格认证意见书》、关于调整物业服务费价格的说明(附第二届业委会第三号公告及B区、D区等业主代表签名同意)、英山县物价局[2014]17号通知等证据材料，有相关单位盖的公章和相关业主代表签名，内容客观真实，故本院对这些证据材料的真实性予以采信。对原告安某物业公司提交的证据四，系1、英山县物价局[2014]2号批复和[2014]17号通知；2、英山县住建局关于确定莲花小区市政公用设施管理的函。拟证明：1、物业服务收费标准是经物价部门调整，是合法的有效的；2、朝阳南路的公用设施经住建局授权由市政部门管辖。被告查福星对该证据的真实性无异议，但认为其来源不合法，物业是通过弄虚作假得来的，没有业主表决，通过非正规手段取得；违反了物业管理条例的规定，应当由物价部门会同房地产部门共同确定，然后提交业主表决，最后和物业公司确定最终标准；2号文件已被物价局9号文件停止执行，17号文件中所说通过问卷取得了大多数业主的支持，根据谁主张谁举证的原则，请原告提交原始问卷和征询意见；住建局的函是复印件，不能证明案件的真实情况，且这是2011年的函件，不是原告接受莲花小区业主大会委托管理期间确定的，根据2013年12月31日的物业服务合同第一条第5项的规定，服务范围和权限仍然包括朝阳路整个范围，合同已经载明没有正式确权是否属于市政工程管理，据此原告有必须管理的义务。本院认为，1、对于英山县物价局[2014]2号批复和[2014]17号通知，该证据系英山县物价局作出的文件，且盖有英山县物价局的印章，内容客观真实，本院对其真实性予以采信；2、对于英山县住建局关于确定莲花小区市政公用设施管理的函，该证据系复印件，不符合证据形式，不具有证据效力，本院不予采信。对原告安某物业公司提交的证据五，系律师催款函和被告查福星欠缴安某物业公司物业服务费、水费，合计金额为3020元，其来源是原告公司的专门收费系统计算得出的，拟证明：1、业主欠缴物业服务费的具体数额；2、经合法催收后，业主仍未履行缴费义务。被告查福星对真实性有异议，认为：合同约定清收权利由业委会行使，收费项目是根据什么标准，面积、住宅、商铺都没有区分开，合同没有约定具体收费标准，之前的标准住宅0.3元、别墅0.5元、商铺0.5元，原告擅自提高收费标准，没有经过业主表决同意，业主不认可。2014至2016年的标准，由业主和业委会共同表决通过的，业主才愿意缴纳物业费，2017年的合同正在履行中，原告没有尽到服务义务，其诉权有待商榷；垃圾费涨幅过大，没有经过业主的表决，也没有经过物价部门和房屋行政主管部门共同核定指导价。收费是按照原告单方制定的标准清收的。尽管打着业主委员会表决的名义，但实际上拿不出业主表决的记录，所以对计费依据来清收所谓的物业费，我们不认可。商铺的收费标准合同上并没有约定，在业委会也没有任何关于商铺收费的决议。本院认为，1、对于律师催款函，该催款函载明了被告查福星拖欠物业服务费的期间及金额，且盖有湖北超强律师事务所印章及律师签名，能证明原告委托律师向被告查福星催收物业服务费的事实；2、被告查福星欠交原告物业服务费明细单，以本院核实的金额为准。对被告查福星提交的证据一，系原告安某物业公司物业收费收据12张（原件），拟证明:原告在2014年至2017年4月收费标准混乱不一，住户一般按照0.3/平方米计收服务费。原告安某物业公司对该证据有异议，认为提供的收据上的收费时间、数额都不全面，不真实。本院认为，该证据系莲花小区其他业主的物业费收据，但不能达到原告所要证明的目的，本院对其证明目的不予采信。对被告查福星提交的证据二，系英山县物价局英价经[2014]9号关于停止执行英价经规[2014]2号文件的通知，拟证明：原告弄虚作假取得物价局下发的指导价引起业主上访而被物价局停止执行，同时证明物业费标准仍然待定。原告安某物业公司对该证据有异议，认为：[2014]9号文件虽然暂停执行[2014]2号文件，但是物价局[2014]17号文件明确恢复执行2号文件的收费标准，具有法律效力。本院认为，结合原告提交的证据四，英山县物价局[2014]17号文件已规定恢复执行[2014]2号文件的收费标准，故本院对该证据的证明目的不予采信。对被告查福星提交的证据三，系2015年3月13日关于调整物业管理服务费收费标准的决议，拟证明：业主委员会提交讨论但未形成正式表决结果，同时证明收费标准待定。原告安某物业公司对证明目的有异议，认为：2015年3月13日关于调整业管理服务费收费标准的决议，加盖莲花小区业主委员会公章，也足以证明调整物业服务费是经业主委员会通过的。本院认为，该决议是莲花小区业主会员会提交业主表决的征求稿，只能证明莲花小区业主委员会于2015年3月13日将物业费收费标准调整方案提交业主表决，但不能证明业主是否形成表决结果及收费标准待定的事实，本院对该证据不予采信。对被告查福星提交的证据四，系业主委员会主任曾业宏证明一份，拟证明：其身份为业主委员会主任，同时证明莲花小区物业服务费因物业服务水平没有提升导致业主不同意上涨物业服务费而使物业服务费标准长期处于待定状态。原告安某物业公司对真实性有异议，认为：曾业宏现在已经离任莲花业主委员会，他所出具的证明完全违背事实，其理由是：1、他任业委会代理主任期间，组织业主代表会讨论通过了调整物业服务费收费标准并且有他本人签名；2、2016年12月18日的物业服务合同仍然是他签名的并且该合同书是业主委员会起草的，在该合同的第22条，明确约定了物业服务收费的标准，因此其出具的证明是不真实的。本院认为，该证明系原莲花小区业主委员会代理主任曾业宏出具的书面证言，其属于证人证言，证人应当出庭做证，该证据不符合证据规则，故本院不予采信。对被告查福星提交的证据五，系莲花小区117名业主签名的《关于莲花小区物业服务质量必须整改的意见》落实情况调查和《关于莲花小区物业服务质量必须整改的意见》16条共计9页，拟证明：原告几次上涨物业服务费标准均未通过，因为原告只收费未提供服务，业主意见极大，均要求整改，但仍然未见原告采取措施，同时证明业主遵守物业管理条例规定的“收费与服务水平相适应原则”，并以此维权是有法律依据的。原告安某物业公司对真实性有异议，认为：117名业主签名的整改意见的调查，实际是去年就有，是在原告起诉其他四人时候就提交了的，但莲花小区总共3000多户，并不能代表大多数的意见，调查内容的意见不是真实的。本院认为，1、对于莲花小区117名业主签名的《关于莲花小区物业服务质量必须整改的意见》落实情况调查，系调查问卷性质，且只有117名业主签字，不能代表全体业主的意见，本院对其证明目的不予采信；2、对《关于莲花小区物业服务质量必须整改的意见》16条，系单方面意见稿且没有业主的签字或盖章，不具有证据效力，本院不予采信。对被告查福星提交的证据六，系65名业主签名关于原告对朝阳路不作为情况证明14条共6页，拟证明：原告具体不服务的表现形式，其中包括只收费不服务、收费标准不统一以及不服务所造成的隐患等。原告安某物业公司对真实性有异议，认为：莲花小区朝阳路路段划分为市政道路，道路路灯维修由市政工程负责，所反映情况都不客观，不真实，比如朝阳路并不是封闭道路，交通事故等都不是物业管理服务范畴。本院认为，该证据虽有莲花小区65名业主的签名，但不能代表全体业主的意见，故本院对其证明目的不予采信。对被告查福星提交的证据七，系张瑜、邓妍提供公安的《受案回执》复印件两页，拟证明：原告只收钱不提供服务导致小区盗窃案的发生，影响业主人身财产安全。原告安某物业公司对证据关联性有异议，认为：这两份受案回执证明房屋盗窃属于公安侦查，不属于物业服务范畴。本院认为，张瑜、邓妍的受案回执系另一法律关系，与本案无关联性，本院不予采信。对被告查福星提交的证据八，系张宁娟证明一份1页，拟证明：业主张宁娟今年在电梯被困两次的事实，同时证明原告只收钱不服务所带来的危害，未履行维修维护义务。原告安某物业公司对证据的证明目的有异议，认为：张宁娟的笔录说明物业公司已经找了电梯公司来维修了。本院认为，该证据属于证人证言，证人应当出庭做证，该证据不符合证据规则，故本院不予采信。本案经审理认定事实如下：原告安某物业公司系英山县莲花小区业主委员会选聘的物业服务公司，被告查福星系英山县温泉镇莲花小区朝阳路D9-1商铺业主。原告与莲花小区业主委员会于2013年12月31日签订了《莲花小区物业管理服务合同书》（以下简称“《合同一》”）；于2016年12月18日续签了《莲花小区物业服务合同书》（以下简称“《合同二》”）。此两份合同就物业管理基本情况、委托物业管理事项、双方权利义务、物业服务质量、服务费用收取、物业公司的承接验收、委托服务时限、违约责任等均进行了约定和明确。《合同一》第十三条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车管理费；3、垃圾清运费。第二十条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳，其标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的物业服务收费标准执行）。第二十六条约定，委托管理服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。《合同二》第十五条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、停车费；3、代收垃圾清运费；代收水费。第二十二条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳。其标准为：多层住宅0.50元/㎡，高层住宅1.00元/㎡，别墅0.70元/㎡，商铺1.00元/㎡，车库0.50元/㎡。第二十八条约定，委托管理服务期限拟定为三年，具体一年一签订，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。另查明，1、英山县物价局于2014年1月26日作出的英价经规[2014]2号文件《对莲花小区物业服务收费标准的批复》同意原告对莲花小区物业服务管理费进行调整，调整后具体标准为：多层住宅0.50元/平方米·月，电梯楼1.00元/平方米·月，自2014年元月起执行。后于2014年3月20日作出的英价经规[2014]9号文件，暂时停止执行英价经规[2014]2号文件的物业服务收费标准。后又于2014年9月3日作出的英价经规[2014]17号文件，恢复执行英价经规[2014]2号文件的物业服务收费标准。2.被告查福星的商铺是在莲花小区范围内，正常接受莲花小区业主委员会和原告安某物业公司管理服务，其商铺面积为81.55平方米。庭审中，被告查福星认可其2014年已交物业费245元，已交垃圾清运费48元，2015年已交物业费700元，结余112.84元，已交垃圾清运费100元，其余尚未缴纳。3、原告安某物业公司收取物业管理服务费是用于支付公司员工的工资、办公费用、小区保洁维护费用等各项费用。4、原告与莲花小区业主委员会于2012年5月31日签订的《物业管理服务合同书》第四项服务费用约定，门店、车库物业服务费按业主拥有房产面积缴纳，其标准按物价部门批准的收费标准价格执行。但原告未向本院提供物价部门的收费标准。

本院认为，本案所涉争议焦点是:一、原告安某物业公司是否有权向被告查福星收取物业管理服务费及垃圾清运费？二、关于物业收费标准的问题。关于本案争议焦点一，本院认为，业主委员会系全体业主选举产生并成立的，其代表全体业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告安某物业公司与英山县莲花小区业主委员会签订的物业管理服务合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的物业服务合同，对全体业主具有法律上的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，原、被告双方均应严格遵守合同的约定。被告查福星系莲花小区朝阳路D9-1商铺业主，故原告与英山县莲花小区业主委员会签订的物业管理服务合同书对被告具有约束力，合同中约定了原告安某物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费、垃圾清运费及水费，故其有权向被告查福星收取物业管理服务费、垃圾清运费及水费。被告查福星辩称催收物业管理服务费的权利在业主委员会，经本院审查，《合同一》第二章委托物业管理事项第十三条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车管理费；3、垃圾清运费。故原告安某物业公司向业主收取物业管理服务费是业主委员会的委托事项之一。《合同二》第十九条甲方的权利义务第8项约定，当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时，莲花小区业主委员会负责催交或以其他方式追讨；第11项约定，莲花小区业主委员会大力协助原告做好物业服务费的收取工作。上述两项意思表示不一致,本院经与业主委员会调查核实，业主委员会仅负责协助原告安某物业公司催收物业管理服务费，其没有收取物业管理服务费的权利，故被告查福星的抗辩理由不能成立。关于本案争议焦点二，关于物业收费标准的问题。本院认为，根据2013年12月31日莲花小区业主委员会与安某物业公司所签订的《莲花小区物业服务合同》约定，小区住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的面积缴纳。其标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的价格执行）。物价局对物业服务费的标准有相关文件规定，即：多层住宅0.5元/平方米.月，电梯楼1.00元/平方米.月，但对商铺没有规定。本案中，被告查福星是莲花小区商铺业主，因物价局对商铺物业服务费的标准没有规定，但其商铺有商业用途且具有营利性，不能等同于多层住宅，故其标准可参照多层住宅，本院酌情认定商铺的物业服务费收费标准为0.6元/平方米.月。查福星商铺面积为81.55平方米，经核实被告查福星2014年拖欠物业费明细如下：物业费342.16元（81.55平方米×0.6元/平方米.月×12月=587.16-245），因本案原告诉求的被告查福星拖欠2014年物业费为342元，故本院对原告2014年诉求的金额342元予以支持；经核实被告查福星2015年至2016年拖欠物业费及垃圾清运费明细如下：2015年应交物业费587.16元（81.55平方米×0.6元/平方米.月×12月），其实交700元，故该年度物业费已交清，结余112.84元，但尚欠垃圾费80元；2016年物业费587.16（81.55平方米×0.6元/平方米.月×12月）、垃圾清运费180元，合计734.32元，本院予以支持。根据2016年12月18日莲花小区业主委员会与安某物业公司所签订的《莲花小区物业服务合同》约定，约定住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的面积缴纳。其标准为：多层住宅层住宅0.5元/平方米.月，高层住宅1.00元/平方米.月，商铺1.00元/平方米.月，查福星商铺面积为81.55平方米，经核实2017年1月1日至2017年6月30日被告查福星拖欠物业费489.3元（81.55平方米×1.00元/平方米.月×6月）、垃圾清运费90元、水费60元，合计639.3元。因本案原告诉求的被告查福星拖欠物业费及垃圾清运费明细如下：物业费440元、垃圾清运费90元、水费60元，合计590元，故本院对原告诉求的金额予以支持。对于原告安某物业公司请求被告支付2012年至2013年的物业费及垃圾清运费，因原告未向本院提供2012年、2013年的物业费收费标准，合同中虽有其标准按照物价部门批准的收费标准价格执行的字样，但原告并未提供物价部门的收费标准，故2012年、2013年的物业费及垃圾清运费属于约定不明，本院不予支持。关于被告查福星辩称合同约定了仲裁条款的问题，根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条第二款的规定，仲裁协议应当具有下列内容：1、请求仲裁的意思表示；2、仲裁事项；3、选定的仲裁委员会。本案中，两份物业服务合同书均未明确仲裁事项，未选定仲裁机构，故该仲裁条款无效，原告享有本案合法诉权。关于被告查福星辩称原告安某物业公司服务不到位的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十五条第二项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告查福星向原告英山县安某物业有限公司支付自2014年至2016年7月拖欠的物业费、垃圾清运费合计1666.32元，限于本判决生效后三十日内付清。二、驳回原告英山县安某物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告查福星负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。