范培燎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市虹口区老东阳餐厅，经营场所上海市虹口区东体育会路XXX号。
　　经营者：施黄根。
　　委托诉讼代理人：许竞伟，北京市华泰律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：范培燎，男，1971年11月9日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：王伟江，上海欧瑞腾律师事务所律师。
　　第三人：上海城投污水处理有限公司，住所地上海市浦东新区龙东大道XXXX号。
　　法定代表人：麦穗海，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴一恺，上海市东方正义律师事务所律师。
　　原告上海市虹口区老东阳餐厅(以下简称老东阳餐厅)与被告范培燎房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法通知上海城投污水处理有限公司(以下简称城投公司)为第三人参加诉讼，被告范培燎向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)老东阳餐厅的经营者施黄根及其委托诉讼代理人许竞伟，被告(反诉原告)范培燎的委托诉讼代理人王伟江，第三人城投公司的委托诉讼代理人吴一恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　老东阳餐厅向本院提出诉讼请求：1、判令范培燎支付老东阳餐厅2016年9月16日至2018年3月15日期间的租金252,000元(按照每月14,000元的标准)；2、判令范培燎支付老东阳餐厅违约金75,600元(以欠付租金252,000元为标准，按照30%计算);3、判令范培燎支付老东阳餐厅垫付的2017年10月1日至2018年3月31日期间的个人所得税税金1,558.56元；4、判令范培燎支付的押金3万元不予返还。事实和理由：老东阳餐厅向城投公司承租上海市东体育会路XXX号房屋(以下简称系争房屋)多年,建筑面积42平方米。2015年1月1日，老东阳餐厅与案外人赵某签订《承包经营合同》，约定老东阳餐厅将系争房屋处的餐厅承包给赵某，建筑面积80平方米，期限为2015年1月1日至2015年12月31日，因老东阳餐厅在系争房屋内搭建了阁楼，故按照实际使用面积80平方米签订合同。后因赵某将餐厅转让给范培燎，2015年12月7日，老东阳餐厅与范培燎签订《承包经营临时协议》，约定在签订正式合同前按照2015年的合同执行。同日，范培燎向老东阳餐厅支付2015年12月16日至2016年3月15日租金45,000元，押金3万元，双方口头约定之后的租金标准为每月14,000元。后双方未签订正式合同，范培燎支付租金至2016年9月15日，之后的租金未再支付。老东阳餐厅多次催讨无果，故起诉。
　　范培燎辩称并反诉称，不同意老东阳餐厅的诉请。系争房屋登记的建筑面积为42平方米,而老东阳餐厅与范培燎签订的租赁合同约定的面积为80平方米,系因系争房屋西侧搭建了约14平方米的后厨，内部搭建了阁楼，所有面积合计80平方米，上述搭建属于违章建筑，且系争房屋原本规划沿街方向是墙，现在用作门面经营，与登记的用途不符，曲阳街道工作人员也曾告知系争房屋应予整改,故老东阳餐厅与范培燎签订的租赁合同应为无效。即使不考虑无效的问题，2016年1月1日后,老东阳餐厅与城投公司的租赁关系已终止,老东阳餐厅与范培燎的转租关系亦应随之终止,后即使老东阳餐厅与城投公司重新确立租赁关系,应与范培燎共同协商。且在老东阳餐厅与城投公司重新签订租赁合同后，现城投公司已向老东阳餐厅发送了解除通知，老东阳餐厅向范培燎主张租金没有依据。范培燎对于支付房屋使用费无异议，但支付对象应为城投公司，范培燎实际已向城投公司支付了2016年及2017年度的房屋使用费，2016年9月15日前的使用费范培燎系重复支付。关于违约金，在合同无效的情况下，违约条款亦无效，且范培燎并未违约，老东阳餐厅亦无实际损失，即使违约条款有效，违约金约定的标准也过高。关于税金，在合同无效的情况下，税金约定亦无效，即使有效，老东阳餐厅的卫生许可证于2016年4月到期后未续期，范培燎不应支付税金。关于没收押金，亦属赔偿损失的方式之一，与违约金的约定重复，且合同无效，押金的约定亦属无效。现反诉要求：1、老东阳餐厅返还2015年12月16日至2016年9月15日期间的房屋使用费129,000元；2、老东阳餐厅返还押金3万元。
　　老东阳餐厅针对反诉辩称，不同意范培燎的反诉诉请。范培燎主张返还房屋使用费缺乏事实依据及请求权基础，老东阳餐厅与范培燎之间的租赁合同尚未解除，且范培燎欠付18个月租金，根据合同约定押金3万元应予没收。至于范培燎重复支付两笔租金系其自身原因所致，应由其与城投公司处理，与老东阳餐厅无关。
　　城投公司述称，城投公司与老东阳餐厅早年即就系争房屋建立租赁关系。2015年1月1日，城投公司与老东阳餐厅续签租赁合同，约定租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租赁面积42平方米，月租金4,100元，管理费每月100元。该份合同到期后，因城投公司改制导致租赁政策变化，暂停与老东阳餐厅续签租赁合同。2016年底租赁政策确定后，城投公司与老东阳餐厅于2017年2月3日续签租赁合同，约定租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日，其中2016年1月1日至2016年12月31日期间的月租金为4,100元，管理费每月100元，2017年1月1日至2017年12月31日期间的月租金为4,230元，管理费每月100元,2016年度的租金应在2017年1月25日前一次性支付。续签租赁合同后，老东阳餐厅一直未支付租金及管理费，经城投公司催讨后仍未支付。2017年6月12日，城投公司在系争房屋上张贴了合同终止通知书，另将合同终止通知书向老东阳餐厅经营者施黄根寄送，故城投公司与老东阳餐厅之间的租赁合同已于2017年6月解除。合同解除后，城投公司与范培燎经协商于2017年7月11日签订了租赁合同，因公司审计的需要，合同载明的租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，双方的租赁关系实际上应自2017年7月份起算，在此之前范培燎支付的费用均系代老东阳餐厅支付的租金，城投公司不会再向老东阳餐厅追讨。城投公司与范培燎的租赁合同到期后，双方未再续签，范培燎实际使用系争房屋至2018年6月30日，目前房屋由城投公司控制，处于空关状态。城投公司认为老东阳餐厅将系争房屋转租给范培燎未经其同意，应属无效，不同意老东阳餐厅的诉请，对于范培燎的反诉诉请由法院依法裁判。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋(产证记载地址为上海市东体育会路XXX号，实际挂牌门牌号码为上海市东体育会路XXX号)产权人系上海市城市排水有限公司,其常年委托城投公司对外出租经营。老东阳餐厅已租赁使用系争房屋多年。2015年1月1日,老东阳餐厅与城投公司下属的曲阳污水处理厂签订的租赁合同约定，老东阳餐厅向城投公司承租上海市东体育会路XXX号沿街门面，建筑/使用面积42平方米，用于经营餐饮，租期至2015年12月31日。
　　2015年1月1日，老东阳餐厅作为甲方，案外人赵某作为乙方，双方签订《承包经营合同》，约定，甲方承包给乙方的餐厅坐落在本市东体育会路XXX号(合同上笔误写作343号)沿街底层贰间，建筑使用面积80平方米，由乙方经营餐厅使用；承包经营期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承包费每月13,500元，租赁期满一年原租金递增3-4%后作为租金应付金额；乙方每月支付甲方承包费用，先付后经营，乙方每个月付款需提前10天，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按本金的0.5%支付违约金，超过10天不付承包费的，甲方有权立即终止合同，乙方须承担全部经济责任，经营押金作自动放弃，合同期内，除承包费用之外，一切与经营有关的费用均由乙方承担，税收、水电费等国家管理费，由乙方接通知后五日之内将费用事先交与甲方代付，甲方出具有关收据，若乙方违约，逾期一日按本金的0.5%支付违约金；合同内甲方需向乙方提供老东阳餐厅的所有有效的法律文件，提供乙方用电、用水、协调乙方与相关部门的关系，以保证乙方能够正常经营；承包合同期满后，甲方收取的保证金，在期满后两个月无息归还乙方，押金不作抵扣月租金，乙方不得拆除损坏装修，若房屋受损，应由乙方按要求修复，使房屋完好状态还给甲方，乙方不得向甲方索取装修费；在合同期间内，若甲方无理提出终止合同，甲方应当退还乙方保证金及赔偿乙方未满承包期内的经济损失及逾期利益，若乙方无理提出终止合同，则乙方交于甲方保证金作自动放弃，及赔偿甲方未满承包期限内的一切经济损失。
　　2015年12月7日，老东阳餐厅作为甲方，范培燎作为乙方，双方签订《承包经营临时协议》，载明，鉴于目前特定情况(污水厂16年合同还没有与甲方签订)，乙方要求进入甲方餐厅进行经营，特订立以下临时协议条款：一、即日起至合同签订前(污水厂与甲方签订合同)如污水厂收回门面，乙方应无条件服从，转让费应与赵某交涉；二、甲乙双方没有正式签订合同之前乙方不进行装修；三、乙方不得向甲方索赔一切经济损失；四、正式合同未签订之前餐饮经营按15年原合同严格执行；五、甲方承诺16年污水厂合同与甲方签订后甲方一定与乙方合作。同日，范培燎支付老东阳餐厅经营者施黄根125,000元，其中5万元为赵某店铺转让金，3万元为押金，45,000元为三个月租金，施黄根、赵某、范培燎均在收条上签名。
　　后范培燎使用系争房屋经营大锅羊肉汤，范培燎支付老东阳餐厅租金至2016年9月15日，后未再支付。
　　老东阳餐厅与城投公司签订的租赁合同于2015年12月31日到期后，双方因故未及时续签租赁合同。2016年1月1日起，老东阳餐厅未再向城投公司支付租金。2017年，城投公司(出租方、甲方)，老东阳餐厅(出租方、乙方)，上海沧达投资经济发展有限公司分公司(管理方、丙方，以下简称沧达公司)就系争房屋(建筑面积42平方米)签订《上海市房屋(场地)租赁合同》，约定：乙方租赁该房屋用于餐饮；租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2016年1月1日至2016年12月31日期间的月租金为4,100元，2017年1月1日至2017年12月31日期间的月租金为4,230元，每月管理费180元，与租金一并按月支付；乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%支付滞纳金；乙方应于2017年1月25日前一次性支付给甲方2016年全年租金，2017年租金由乙方按月支付给甲方，先付后用;甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的0.5倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的…；合同并对其他事项作出约定，并在补充条款中载明实际经营者为大锅羊肉汤。该份合同先由老东阳餐厅于2017年1月24日盖章后，交由城投公司盖章。合同签订后老东阳餐厅未按约支付2016年1月1日之后的租金。
　　2017年6月12日，城投公司将《合同终止通知书》张贴于系争房屋门口。《合同终止通知书》载明，城投公司分别于2017年4月14日和5月4日向老东阳餐厅送达了催款通知书和违约告知书，老东阳餐厅至今尚未缴纳2016年全年及2017年1至4月的房屋租金及管理费用67,720元，根据双方于2017年2月3日与贵方签订的《房屋租赁合同》约定，城投公司从即日起行使合同解除权，双方合同终止，城投公司保留向老东阳餐厅追索拖欠租金、管理费及违约金的权利，并要求老东阳餐厅于合同解除之日起3日内腾空并搬离租赁房屋，并结清上述应结而未结的费用。落款日期为2017年5月10日。2017年6月20日左右，沧达公司工作人员杨斌将《合同终止通知书》通过EMS邮寄给施黄根，该邮件于2017年6月23日被退回。
　　2017年7月11日，城投公司(出租方、甲方)，范培燎(承租方、乙方)，沧达公司(管理方、丙方)就系争房屋签订《上海市房屋(场地)租赁合同》，约定：房屋坐落于东体育会路XXX号，建筑面积42平方米；乙方租赁该房屋作为经营使用；租赁期自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；年租金50,760元，每月管理费100元，年管理费用计1,200元，与租金一并按月支付；乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%支付滞纳金；2017年上半年租金于2017年7月31日前由乙方一次性支付给甲方，2017年下半年租金由乙方按月支付给甲方，先付后用；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金8,460元…；补充条款约定，2016年乙方实际占用使用该房屋，须支付占用使用费49,200元及2016年管理费用1,200元，合计50,400元。该费用自合同签订之日起3日内，由乙方支付给甲方。上述合同签订后，范培燎按约支付了2016年费用50,400元及2017年度费用。合同到期后，城投公司与范培燎未续签租赁合同，范培燎实际使用系争房屋至2018年6月30日，现系争房屋已由城投公司收回。
　　审理中，老东阳餐厅称2017年之前的个人所得税均系范培燎支付给老东阳餐厅后，由老东阳餐厅缴纳，2017年后范培燎未再支付，鉴于老东阳餐厅仅可提供2017年10月1日至2018年3月31日期间的完税证明，故仅主张该时间段的个人所得税及滞纳金。范培燎则称其支付个人所得税至2017年10月1日，之后未付。
　　审理中，老东阳餐厅、范培燎一致确认双方之间实为房屋租赁合同关系。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。老东阳餐厅与范培燎签订的《承包经营临时协议》、城投公司与老东阳餐厅签订的租赁合同及城投公司与范培燎签订的租赁合同均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守诚信，按约履行。范培燎辩称因系争房屋存在违章搭建且与产证登记用途不符,故其与老东阳餐厅的协议应为无效,然系争房屋非违法建筑，已登记取得相应的产证，且该协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对其该节辩称意见,本院不予采纳。城投公司认为老东阳餐厅将系争房屋转租给范培燎因未经其同意而无效，然城投公司与老东阳餐厅签订的租赁合同补充条款中明确载明实际经营者为大锅羊肉汤，表明城投公司对老东阳餐厅的转租行为应为明知，故对城投公司该节意见，本院亦不予采纳。根据城投公司与老东阳餐厅签订的租赁合同约定，老东阳餐厅逾期不支付租金累计超过1个月的，城投公司享有单方解除权。老东阳餐厅自2016年1月1日起未再支付租金，虽最初系经过城投公司许可延付租金，但双方于2017年签订的租赁合同中明确约定，老东阳餐厅应于2017年1月25日前一次性补付2016年全年租金，但其至今未付，故城投公司有权行使合同解除权。城投公司与老东阳餐厅之间的租赁合同应于城投公司发出的解除通知到达之日解除。根据庭审查明事实，城投公司曾通过在系争房屋门上张贴及EMS邮件等多种方式向老东阳餐厅送达解除通知，综合当事人陈述，本院认定该解除通知已于2017年6月12日送达，故双方之间的租赁合同也于2017年6月12日解除。老东阳餐厅与赵某所签订的协议已于2015年12月31日到期，老东阳餐厅与范培燎之间的协议仅约定正式合同签订前按照2015年老东阳餐厅与赵某之间的合同履行,并未约定具体期限，故双方形成不定期租赁关系。因老东阳餐厅系基于其与城投公司的租赁合同而取得出租系争房屋的权利，城投公司与老东阳餐厅的租赁合同既已解除，城投公司与范培燎自2017年7月11日另行建立租赁关系，应视为城投公司从老东阳餐厅收回了系争房屋，因此，老东阳餐厅向范培燎主张2017年6月12日其与城投公司合同解除后的租金依据不足，本院不予支持，但合同解除前的租金范培燎应按约支付。范培燎要求老东阳餐厅返还2015年12月16日至2016年9月15日期间的房屋使用费129,000元，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，因老东阳餐厅自2016年1月1日起即未向城投公司支付租金，且未及时与城投公司续签合同，范培燎未支付租金属事出有因,老东阳餐厅主张按照应付租金30%的标准支付违约金亦缺乏依据，本院不予支持。现双方租赁关系已终止，老东阳餐厅应返还范培燎押金3万元。关于税金，根据老东阳餐厅与赵某所签协议应由承租方承担，审理中范培燎自称其支付税金至2017年10月1日,2017年10月1日至2018年3月31日期间系争房屋确由范培燎在实际经营，故相应的税金应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
　　一、自本判决生效之日起十日内，被告(反诉原告)范培燎
　　支付原告(反诉被告)上海市虹口区老东阳餐厅2016年9月16日至2017年6月12日期间的租金124,600元；
　　二、自本判决生效之日起十日内，被告(反诉原告)范培燎支付原告(反诉被告)上海市虹口区老东阳餐厅2017年10月1日至2018年3月31日期间的个人所得税1,558.56元；
　　三、自本判决生效之日起十日内，原告(反诉被告)上海市虹口区老东阳餐厅返还被告(反诉原告)范培燎押金3万元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海市虹口区老东阳餐厅的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)范培燎的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费6,687.37元，由原告(反诉被告)上海市虹口区老东阳餐厅负担4,338.36元，被告(反诉原告)范培燎负担2,349.01元；反诉受理费1,740元，由被告(反诉原告)范培燎负担1,409.40元，原告(反诉被告)上海市虹口区老东阳餐厅负担330.60元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴  燕

书记员：尹  灿