范志诚、范志良等与阮汉文等合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:范志诚，男，1957年8月13日出生，汉族，住武穴市。
委托诉讼代理人：邢鹏程，男，武穴市梅川法律服务所法律工作者。
原告:范志良，男，1955年1月31日出生，汉族，住武穴市。
被告（反诉原告）：阮汉文，男，1966年11月5日出生，汉族，住武穴市。
委托诉讼代理人：陈少华，男，湖北永铭律师事务所律师。
被告：方琳，男，1968年9月25日出生，汉族，住武穴市。

原告范志诚与被告阮汉文、方琳合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，于2016年10月10日依法追加范志良为本案的共同原告，被告阮汉文于2016年11月4日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2016年11月4日、2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告范志诚及其委托诉讼代理人邢鹏程、原告范志良、被告阮汉文及其委托诉讼代理人陈少华到庭参加诉讼，被告方琳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范志诚向本院提出诉讼请求：要求被告阮汉文、方琳为已交付的房屋办理房产证，并交付不足的68.497㎡房屋。诉讼过程中，原告范志诚、范志良变更诉讼请求为：1、要求被告阮汉文、方琳为已交付的三套房屋办理房屋产权证；2、要求二被告办理水电开户；3、要求二被告办理煤气、宽带开户，安装车库门；4、要求二被告赔偿损失1.2万元（车库高度不够，要求赔偿2000元，楼梯口卖给他人，要求赔偿1万元）；5、要求二被告支付逾期交房违约金1.2万元；6、二被告交付房屋面积301.44㎡，比约定面积多3.45㎡，二原告应按约定的1800元/㎡补差价，即6129元，交付车库面积35.32㎡，比约定面积少9.08㎡，二被告应按同地段5000元/㎡补差价，即45400元，二者相抵，二被告应支付二原告39271元。事实和理由：武穴市梅川镇文昌街范志诚等十户居民决定共同翻建房屋，由阮汉文、方琳建设。2012年3月3日，范志诚、范志良与阮汉文、方琳签订一份《协议书》，约定阮汉文、方琳在范志诚、范志良的房屋原址建设高层住宅。工程完工后，阮汉文、方琳未按合同约定时间交付房屋，也没有交付足够面积的房屋，反而强迫范志诚出具欠条，双方多次发生纠纷，范志诚遂诉至本院。
经审理查明：范志诚、范志良系兄弟，其父亲范永泉于1983年在武穴市梅川镇文昌街65号建一栋二间二层楼房，于1986年7月1日办理了土地使用证，后范永泉夫妇将该房屋分给了两个儿子范志诚、范志良，没有办理土地使用权变更登记，现范永泉已去世。2012年，武穴市梅川镇文昌街范志诚等十户居民决定共同翻建房屋，经协商由阮汉文、方琳建设。2012年3月3日，范志诚、范志良（甲方）与阮汉文、方琳（乙方）签订一份《协议书》，约定如下：第二条、“工程承包范围：按图施工（包括土建、水电、卫排、气、讯全面）室外。”；第三条、“合同工期：开工日期自开工之日起，合同工期总日历天数300天。”另双方在合同附件中约定：“一、承包改建方（乙方）付给甲方住房为第一层、第二层、第三层共三层(每层面积为按户主土地证的平方米加阳台平方米计298.035㎡)，另加房底前段两间车库（每间宽3.7米、长6米、高2.8米）及房屋总面积342.675平方米（楼梯面积包括车库在内），房屋证均由乙方免税、费办理交付甲方。二、自签订合同之日甲方必须半月内搬迁完毕并交付乙方本户的原土地证复印件，正本待交房（房屋包括车库门、窗具备）交付乙方办理有关证件。”合同签订后，阮汉文、方琳于2012年5月开工建设，竣工后，已交付范志诚、范志良约定的三套房屋及两间车库。经结算，范志诚应补差价4.5万元，出具了欠条，后因范志诚对该结果不满，双方发生纠纷，范志诚遂诉至本院。
另查明，阮汉文、方琳交付的房屋按合同约定的计算方式测量的面积为每层为102.88㎡，三层共计308.64㎡，车库面积为35.32㎡，总计343.96㎡。房屋交付后，范志诚、范志良未按约定将土地证交付阮汉文、方琳。

本院认为，本案的争议焦点为：一、关于置换面积的结算。阮汉文、方琳已交付范志诚、范志良约定的三套房屋及两间车库，按合同约定的计算方式测量的面积总计343.96㎡，超过合同约定的342.675㎡，超出的部分为1.285㎡。阮汉文、方琳交付的房屋、车库的具体面积与合同约定有出入，阮汉文、方琳主张全部按1800元/㎡计算差价，范志诚、范志良主张房屋按1800元/㎡、车库按同期同地段5000元/㎡计算差价，因双方在合同中没有约定房屋、车库价格，而房屋、车库均是不动产，无法切割，故只宜作价处理，因范志诚、范志良主张的“同期同地段”没有参照物，不具体明确，也未在规定的期限内提供证据证明车库按5000元/㎡计算价格，故只宜按双方均认可的1800元/㎡计算差价，范志诚、范志良应补阮汉文、方琳差价款2313元；
二、关于阮汉文的反诉。阮汉文在反诉中要求范志诚支付差价款4.5万元，因范志诚向阮汉文出具4.5万元的欠条，该欠款是基于房屋置换补差价而来，现根据审理中查明的事实，范志诚、范志良应补阮汉文、方琳差价款只有2313元，该款应当由范志诚偿还，对阮汉文的其他诉讼请求，不予支持；
三、关于房产证的办理。双方在合同中约定“房屋证由阮汉文、方琳免税、费办理交付范志诚、范志良”，但合同同时约定“土地证正本待交房交付阮汉文、方琳办理有关证件”，因范志诚、范志良未按合同约定交付土地证原件，未履行义务在先，导致阮汉文、方琳无法办理房产证，故对范志诚、范志良要求阮汉文、方琳办理房屋产权证的诉讼请求，不予支持；
四、关于水电、煤气、宽带开户。双方在合同中约定“工程承包范围：按图施工（包括土建、水电、卫排、气、讯全面）”，该约定不准确，该条款的目的是工程施工范围，涉及土建、水电、卫排、气、讯等方面，但没有约定费用的负担，更没有指向开户费用，范志诚、范志良据此要求阮汉文、方琳支付水电、煤气、宽带开户费用，不符合合同目的，不予支持；
五、关于车库门。范志诚、范志良要求阮汉文、方琳支付车库门款1200元，因其提供的夏世君证明不是有效票据，证人也没有出庭作证，证据不足，不予支持；
六、关于赔偿损失1.2万元。范志诚、范志良因车库高度不够，要求赔偿2000元，因楼梯口卖给他人2万元，要求赔偿1万元。双方在合同中约定了车库高2.8米，但阮汉文、方琳交付的车库实际高度只有2.6米，虽然双方没有对此约定违约金，但对范志诚、范志良造成的影响是显而易见的，范志诚、范志良要求赔偿车库高度损失2000元的诉讼请求，理由正当，符合常理，予以支持；范志诚、范志良未提供证据证明阮汉文、方琳将楼梯休息台下面的部分作价2万元卖给他人，且其提供的《武穴市房屋产权证附图》没有计算车库边共用楼梯的面积，故对范志诚、范志良要求赔偿损失1万元的诉讼请求，不予支持；
七、关于延期交房违约金1.2万元。虽然双方在合同中约定了工期，但双方关于工程开工日期和竣工日期的陈述不一致，双方均没有提供证据证明，且双方没有约定违约金，范志诚、范志良未提供充分证据证明损失的大小，故对范志诚、范志良要求支付违约金1.2万元的诉讼请求，不予支持。
综上所述，范志诚虽然因房屋置换向欠阮汉文出具了4.5万元的欠条，但经审理，范志诚实际只欠阮汉文房屋置换差价款2313元，该款应当支付；阮汉文、方琳交付的车库高度不符合合同约定，应当赔偿范志诚、范志良经济损失2000元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：

一、被告阮汉文、方琳赔偿原告范志诚、范志良车库高度损失2000元；
二、原告范志诚支付被告（反诉原告）阮汉文屋置换差价款2313元；
三、驳回原告范志诚、范志良的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）阮汉文的其他诉讼请求。
上述一、二项相抵，原告范志诚应支付被告（反诉原告）阮汉文313元，限本判决生效之日起十日内支付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1382元，由原告范志诚、范志良负担1200元，被告阮汉文、方琳负担182元。反诉案件受理费437元，由反诉原告阮汉文负担400元，反诉被告范志诚负担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。

审　判　长　　张　庆 审　判　员　　干运良 人民陪审员　　夏　鹏

书记员：郭强