荣欣欣与林某某、马某某执行异议之诉案一审民事判决书

原告：荣欣欣，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。被告：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：左立福，牡丹江市七星法律服务所法律工作者。第三人：马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市阳明区。

原告荣欣欣诉被告林某某、第三人马某某执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李爽、被告委托诉讼代理人左立福及第三人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.不得执行第三人名下的位于牡丹江市东安区XXX小区，建筑面积63.82平方米房屋；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年9月11日，牡丹江市爱民区人民法院作出（2017）黑1004民初XXX号民事裁定书，查封了诉争房屋的产籍。2018年6月1日，原告对执行标的提出书面异议，法院于2018年6月8日作出（2018）黑1004执异X号执行裁定书，驳回了原告的异议，原告认为该异议认定错误、程序违法，理由如下：1.原告在法院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同。原告与第三人于2016年11月23日签订房屋买卖合同，而（2017）黑1004民初XXX号民事裁定查封的时间为2017年9月11日，并且原告向法院提交了在公证处公证的买卖合同；2.原告在法院查封之前已经合法占有该房屋。原告在签订合同之后便对该房屋进行了装修，并办理了入住手续，缴纳了物业等相关费用；3.原告已经交纳了全部购房款。原告与第三人签订的合同约定，合同签订当日交付3万元，交付房屋支付228000元，尾款办理完过户后一次支付，签约当日第三人交付了房屋，原告支付了258000元购房款，第三人出具了收条；4.房屋在购买时不能办理产权变更登记不是原告的原因。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，依法应当解除对房屋的查封。被告辩称，1.原告所述的事实被告不清楚；2、诉争房屋在查封时原告及第三人并未提出复议，在执行中第三人也未提出异议，并且第三人在被执行人财产申报表中明确标明名下有房屋一户，夏利车一台。综上，法院对该房屋的查封并无不当之处，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，原告陈述属实，诉讼期间房屋被查封第三人不知道，虽然房屋现在第三人名下，第三人已明确向法院表明房屋已经卖了，并将公证的买卖合同递交法院，该房屋应由原告所有，不同意法院执行。原告为证明主张成立，向法院提交证据如下：证据一、房屋买卖合同书、银行流水转账、购房款收条（与原件核对无异）。证明原告在法院查封之前即2016年11月23日购买了第三人的房屋，双方签订了书面的买卖合同，原告于当日支付了全部价款。被告认为，房屋买卖合同是否真发生不清楚，对银行流水当中的多笔交易金额的时间及数额与签订房屋买卖合同及第三人出示的收条时间不一致，所以不能证明流水中的资金用于购房。第三人认为，该组证据是真实的。证据二、房屋预告登记证书、委托书、承诺书、公证书各一份（与原件核对无异）、XXX小区张贴的办理房照紧急通知一份。该组证据体现了，第一、原告在购买诉争房屋时，第三人持有该房屋的预告登记证书，诉争房屋尚不能办理变更登记手续；第二、第三人及其配偶公证委托原告的哥哥荣某待能办理过户登记时，由荣某代为办理；第三、2018年1月30日，XXX物业管理处通知业主办理房屋产权手续。证明原告在购买诉争房屋时，尚不能办理产权变更登记，原告未办理过户登记不是原告的过错。被告称对该组证据是否实际发生过不清楚。第三人称，原告证实的内容是真实的。证据三、申请法院调取的原告于2017年8月1日在牡丹江移动通信公司办理的该房屋的宽带入户手续。被告认为，宽带登记人不一定是房屋占有使用人。第三人认为该证据属实。被告为证明其主张成立，向法院提交证据如下：证据一、1.牡丹江市爱民区人民法院（2017）黑1004民初XXX号民事裁定书，证明2017年9月11日被告向法院申请财产保全，法院作出民事裁定书并将诉争房屋实行查封；2.第三人添写的被执行人财产申报表，该表记载了第三人名下有房屋一处，在法院作出的查封裁定时及本案第三人申报财产时都没有对诉争房屋查封提出异议，所以法院查封该房屋并无不当。原告认为，原告对房屋查封不知情，故未提出异议，对于第三人财产申报表登记的事项，登记的不动产名下一户并没有特定指本案诉争房屋，且即使是本案房屋，但并不影响原告主张所有权，因原告已经与第三人签订了买卖合同支付了全部价款，查封前已经占有使用该房屋，并且对于没有办理过户登记存在过错。第三人称，第三人没有其他的房屋，报告财产申报表的签名是第三人签的，内容不是第三人添写的，当时向法院表明该房屋已经卖了，并拿买卖合同给办案人看了。本院认为，原告举示的证据一中的房屋买卖合同系经过公证处公证的证据，本院确认其真实合法性，银行流水明细与第三人出具购房款收条时间吻合，数额一致，本院予以确认其真实性；对原告举示的证据二，办理房屋登记的委托书经过公证确认，房屋预告登记反映了系第三人名下的房屋，XXX小区物业管理处向小区业主发布的办理房照通告体现了该小区不能办理房照的事实，本院予以确认其真实性；证据三系法院依法调取的原告为涉案房屋办理宽带网络情况，能够证明原告在2017年8月1日即实际占有该房屋的事实;对被告举示的（2017）黑1004民初XXX号民事裁定书证明内容，本院予以确认；对法院执行中的财产申报表体现内容予以确认，但不能证明第三人对涉案房屋的查封无异议。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告与第三人于2016年11月23日签订房屋买卖合同，并经牡丹江市公证处公证，合同主要内容为：合同约定房屋价款为268000元，首付3万元，合同签订后15日内交付房款228000元，余款待第三人马某某办理完过户后一次性支付。同时约定了房屋能够办理产权证照时，第三人马某某应当及时协助原告办理。原告按照合同中约定的时间履行了付款义务：于2016年11月21日，以现金的方式支付给第三人马某某3万元。2016年11月23日，签订合同当日，原告同样以现金的方式支付给第三人马某某228000元。第三人马某某为原告出具收条一张。原告在签订合同便接收了房屋并进行了装修入住，于2017年8月1日办理了宽带网络。另查，2017年9月11日本院受理了林某某诉马某某买卖合同纠纷一案，在诉讼中林某某提出财产保全申请，本院于2017年9月11日作出（2017）黑1004民初XXX号民事裁定书，裁定查封位于牡丹江市东安区XXX小区，建筑面积63.82平方米房屋产籍，并于次日予以查封。2017年9月20日林某某与马某某达成调解协议，本院于同日作出了（2017）黑1004民初XXX号民事调解书，该调解书当即已发生法律效力，马某某未按调解协议履行，林某某向本院申请执行。在执行过程中，马某某称自己方知道其所出售给原告的房屋被法院查封，故原告于2018年6月1日对该执行标的提出书面异议，本院于6月8日作出（2018）黑1004执异X号执行裁定书，驳回了原告的异议，原告认为该异议认定错误、程序违法，故提出执行异议诉讼。

本院认为，本案的焦点问题为案外人的异议请求能否排除执行。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院查封的涉案房屋虽然登记在被执行人即本案第三人马某某名下，但第三人于2016年11月23日既将房屋卖与本案原告，并于当日收取了合同约定的全部售房款258000元，本案原告在2017年8月1日所办理的二年期宽带入户，说明已实际占有使用该房屋，可以说明原告已依约履行了已发生的全部偿还义务，且不能过户登记到原告名下系非原告原因所致。综上所述，原告主张排除本院对该执行标的的执行理由成立，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：中止执行第三人马某某名下，位于牡丹江市东安区XXX小区建筑面积63.28平方米房屋。案件受理费4130元，由被告林某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。