葛洲坝房地产公司与张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

中国葛洲坝集团房地产开发有限公司
席阳（湖北楚贤律师事务所）
张某某
王明华（湖北民基律师事务所）
陈天平

原告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司（以下简称葛洲坝房地产公司）。
法定代表人何金钢，该公司董事长。
委托代理人席阳，湖北楚贤律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人王明华，湖北民基律师事务所律师。
委托代理人陈天平。
系张某某之表弟。
原告葛洲坝房地产公司与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由审判员王志适用简易程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理。
原告葛洲坝房地产公司的委托代理人席阳、被告张某某的委托代理人王明华、陈天平到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告葛洲坝房地产公司诉称，2013年8月20日，原告与被告就位于宜昌市夷陵区夷兴大道锦绣星城4幢1单元801号
的房屋签订了《宜昌市商品房买卖合同》，房屋总价款666162.00元。
合同签订后，原告依约履行了出卖人的义务，而被告仅支付了206162.00元的首付款，剩余房款迟迟未付，原告多次催缴未果。
根据合同的相关约定，被告的行为已构成违约，且逾期付款已超过30天。
原告有权单方面解除合同，并要求被告支付违约金。
为维护原告的合法权益，特诉至法院
，要求判令
解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，由被告承担合同解除后恢复原状的责任及费用，并判令
被告支付违约金66616.20元。
被告张某某辩称:1.首先同意解除双方签订的房屋买卖合同。
但被告未付剩余房款是由于被告突发疾病且极度危险，银行贷款也因此未审批下来所致，属于无法预见且不可抗力的情形，不是被告故意违约，是可以免除或减轻违约责任的。
2.原、被告双方在合同中对违约金约定的10%的标准过高，请求法院
据情予以适当降低，按银行同期贷款利率的标准予以确定。
3.要求原告在合同解除后及时返还被告房屋的首付款用于疾病的治疗。
本院认为，原、被告双方于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同。
合同签订后，被告张某某也依约向原告交纳了购房首付款206162.00元，购房余款待银行按揭方式支付。
但之后被告张某某突发重大疾病且至今尚未痊愈，也丧失了银行按揭贷款的资格和能力，故此被告张某某无力向原告葛洲坝房地产公司支付剩余购房款，致使双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。
现原告葛洲坝房地产公司诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，而被告张某某也同意解除，本院对此予以支持。
被告张某某的未支付剩余房款的行为虽然构成违约，但其主观上不存在违约的故意，客观上发生了不能预见、不能避免并不能克服的实际情况，可视为合同法意义上的不可抗力情形。
同时，被告张某某的未支付剩余房款的违约行为在当前卖方市场下的房地产情形下，对原告葛洲坝房地产公司并未造成太大的实质性损失。
据此，本院据情将原、被告双方合同约定的10%的逾期付款违约责任比例下调为2%，酌定由被告张某某承担房屋总价款666162.00元的2%的违约责任计13323.24元。
综上，在扣减被告张某某应该支付的违约金13323.24元后，原告葛洲坝房地产公司应退付被告张某某购房款192838.76元。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十七条  之规定，判决如下:一、解除原告葛洲坝房地产公司与被告张某某于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号
:夷房201303596），由被告张某某配合原告葛洲坝房地产公司办理解除房屋预售登记等相关手续。
二、由被告张某某向原告葛洲坝房地产公司支付违约金13323.24元。
三、由原告葛洲坝房地产公司返还被告张某某购房款206162.00元。
四、上述二、三项相抵后，由原告葛洲坝房地产公司返还被告张某某购房款192838.76元，限于本判决生效后立即付清。
五、驳回原告葛洲坝房地产公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书
指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用733元，由被告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书
送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院
。

本院认为，原、被告双方于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同。
合同签订后，被告张某某也依约向原告交纳了购房首付款206162.00元，购房余款待银行按揭方式支付。
但之后被告张某某突发重大疾病且至今尚未痊愈，也丧失了银行按揭贷款的资格和能力，故此被告张某某无力向原告葛洲坝房地产公司支付剩余购房款，致使双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。
现原告葛洲坝房地产公司诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，而被告张某某也同意解除，本院对此予以支持。
被告张某某的未支付剩余房款的行为虽然构成违约，但其主观上不存在违约的故意，客观上发生了不能预见、不能避免并不能克服的实际情况，可视为合同法意义上的不可抗力情形。
同时，被告张某某的未支付剩余房款的违约行为在当前卖方市场下的房地产情形下，对原告葛洲坝房地产公司并未造成太大的实质性损失。
据此，本院据情将原、被告双方合同约定的10%的逾期付款违约责任比例下调为2%，酌定由被告张某某承担房屋总价款666162.00元的2%的违约责任计13323.24元。
综上，在扣减被告张某某应该支付的违约金13323.24元后，原告葛洲坝房地产公司应退付被告张某某购房款192838.76元。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十七条  之规定，判决如下:一、解除原告葛洲坝房地产公司与被告张某某于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号
:夷房201303596），由被告张某某配合原告葛洲坝房地产公司办理解除房屋预售登记等相关手续。
二、由被告张某某向原告葛洲坝房地产公司支付违约金13323.24元。
三、由原告葛洲坝房地产公司返还被告张某某购房款206162.00元。
四、上述二、三项相抵后，由原告葛洲坝房地产公司返还被告张某某购房款192838.76元，限于本判决生效后立即付清。
五、驳回原告葛洲坝房地产公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书
指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用733元，由被告张某某负担。

审判长：王志