葛真荣与王乃军、周道兰等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：葛真荣，男，1957年8月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：任芳芳，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
　　被告：王乃军(兼被告周道兰、王刚的委托诉讼代理人)，男，1965年12月16日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　被告：周道兰，女，1970年11月29日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　被告：王刚，男，1990年7月30日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　原告葛真荣与被告王乃军、周道兰、王刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告葛真荣及其委托诉讼代理人任芳芳、被告王乃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告葛真荣向本院提出诉讼请求：1、确认双方的租赁合同于2018年4月24日解除；2、王乃军、周道兰、王刚支付水电费等公共事业费用；3、王乃军、周道兰、王刚腾退并返还马当路XXX号底层前阁间房屋；4、王乃军、周道兰、王刚按每月600元标准支付欠付2018年2月16日至2018年4月24日的租金1,400元；5、王乃军、周道兰、王刚按每月600元标准支付自2018年4月25日至实际搬离之日的房屋使用费。事实和理由：葛真荣系马当路XXX号底层前阁间公房(以下简称系争房屋)承租人。王乃军一家三口租住系争房屋，2012年9月15日至2016年12月31日期间，王乃军、周道兰、王刚按每月600元标准，每六个月一付的方式支付租金给葛真荣。2017年1月开始，葛真荣明确通知王乃军等房屋不再出租，但王乃军等拒不搬离，葛真荣无奈继续出租一年。2017年年底开始至今，葛真荣多次要求返还房屋，但王乃军等一直占有使用。故诉至法院，要求判如所请。庭审中，葛真荣撤回第二项诉讼请求。
　　被告王乃军、王刚、周道兰共同答辩，不同意葛真荣诉请，合同还在继续履行中。王乃军、周道兰、王刚不是从葛真荣处租赁房屋，而是从龚培忠处承租的，龚培忠才是房东，房租已支付给龚培忠。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的租用居住公房凭证以及被告提供的收据双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于葛真荣提供的证据二，租屋合同。合同标题、内容及落款均系打印形成，内容为：“1、马当路XXX号二层前阁楼一间面积13平方，每月租金600。2、租房押金600元，押金只作押金，不作租房款使用。3、水、电、煤费用，自理每月账单要保存好，今后，如退房时可作证明。3、2012年9月15日开始租借此房屋到动迁为止。4、押金600元，每次付租金6个月。”其中“2012年9月15日开始租借此房屋到动迁为止”原打印的“动迁”二字被划去后手写添加“2016年12月31”字样。落款处打印有“房东：葛真荣、代理人：龚培忠、租房人签名：王刚、王乃军”字样，其中在“代理人”前手写有身份证号码，在“王刚”下方手写手机号码。最后，日期打印为“2012年9月16日。葛真荣确认合同租期存在涂改的事实，称为配合租赁合同登记备案需求。王乃军等对该证据真实性不予认可。经审查，本院对该证据不予采信。对于王乃军等提供的证据一，租房协议书。除协议书系手写、标题为租房协议书之外，内容与葛真荣提供的打印版的租屋合同完全一致，其中第4条亦约定“2012年9月15日开始租借此房屋到动迁为止”。落款处有房东葛真荣、代理人龚培忠、租房人王乃军签名。王乃军等称该协议为龚培忠书写，对王乃军签名予以确认。葛真荣对协议书上的签名不予确认，对该证据真实性不予认可。本院认为，葛真荣提供的打印版的租屋合同中无当事人签名，葛真荣虽然对王乃军等提供的租房协议书上的签名不予确认，但结合葛真荣自认委托代理人龚培忠租赁房屋、为配合登记备案涂改租期的事实，本院确认王乃军等提供的租房协议书系代理人龚培忠与王乃军所签。葛真荣提供的证据三，2014年11月10日上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书，记载：出租人为葛真荣，承租人为王刚、周道兰，租赁房屋坐落马当路XXX号，租赁部位底层前阁，租赁类型公房转租，租金600元/月，租赁期限：2012年9月15日至2016年12月31日止。结合葛真荣提供的租屋合同上涂改痕迹及涂改为配合备案登记的自认，本院对备案通知书的真实性予以确认。
　　根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：
　　上海市黄浦区马当路XXX号为公有住房，独用租赁部位为底层前阁(使用面积10.70平方米)，承租人为葛真荣。葛真荣委托龚培忠对系争房屋进行出租，但未约定委托及租赁期限。
　　2012年9月16日，代理人龚培忠代理房东葛真荣与租房人王乃军签订租房协议书，约定：“1、马当路XXX号二层前阁楼一间面积13平方，每月租金600元。2、租房压(押)金600元，压(押)金只作压(押)金，不作租房款使用。3、水、电、煤费用，自理每月账单要保存好，今后，如退房时可作证明。4、2012年9月15日开始租借此房屋到动迁为止。5、压(押)金600元，每次付租金6个月。”双方均认可租赁部位为底层前阁非协议上的二层前阁。
　　2017年1月中旬，葛真荣出具收据：“今收到王乃军租借马当路XXX号底前阁10.8平方米房一间，年租金为8,000元，一次性付完。同时说明压(押)金乃是600元不变。收款人房东葛真荣，龚培忠代收。”庭审中，葛真荣、王乃军方均确认房租支付至2018年2月15日。葛真荣当庭表示如合同解除，同意退还王乃军方押金600元。
　　本院于2018年10月16日向上海市黄浦区淮海街道复兴居民委员会工作人员了解：系争房屋所在区域曾张贴动迁公告，具体张贴时间不清楚，应该在原黄浦区与原卢湾区合并之前。现系争房屋所在区域无拆迁的相关公告或通知。
　　本院认为，本案争议焦点一：代理人与王乃军签订租房协议书的效力问题。根据法律规定代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。本案中虽然双方各自持有一份租赁合同，但都明确记载代理人为龚培忠、房东为葛真荣，葛真荣亦对其委托龚培忠出租房屋的事实予以确认，故本院确认龚培忠系受葛真荣委托与王乃军签订租赁合同。葛真荣称委托代理人出租房屋时未对租赁期限有明确约定，对租赁至动迁时为止不予确认。但葛真荣与代理人之间系口头委托，葛真荣亦未提供证据证明代理人存在超越权限代理等导致代理合同无效的行为，事实上葛真荣收取租金至2018年2月15日，早已超过租屋合同中2016年12月31日的合同到期日。综上，代理人的代理行为合法，租房协议书真实有效，对葛真荣及王乃军等均具有约束力。
　　争议焦点二：租赁期限应如何确定。虽然本院确认租房协议书有效，但租房协议书中约定租赁期限至动迁为止。本院认为：根据目前查明的事实，系争房屋所在地块虽然曾发出动迁公告，但系争房屋至今未予以动迁且何时动迁、如何动迁等事项均难以确认。鉴于系争房屋所在地块自合同签订后至今并无动拆迁实质进展，据此本院确认双方租赁关系应视为不定期租赁。出租人可以随时解除不定期租赁合同，只需在合理的期限前通知承租人。现葛真荣行使合同解除权于法有据，本院予以支持。葛真荣要求以提起诉讼时间为合同解除时间，根据法律规定本院依法确认王乃军等收到诉状副本即2018年4月24日为合同解除日。合同解除后，王乃军等应向葛真荣返还系争房屋。双方均确认王乃军等租金支付至2018年2月15日，故葛真荣主张王乃军等按租金标准支付之后的租金及至实际返还房屋日的房屋使用费于法有据，本院予以支持。葛真荣在审理中表示愿意返还押金600元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。
　　综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告葛真荣与被告王乃军签订的《租房协议书》于2018年4月24日解除；
　　二、被告王乃军、周道兰、王刚应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市马当路XXX号二层前阁间房屋(含物品)；
　　三、被告王乃军、周道兰、王刚应于本判决生效之日起十五日内向原告葛真荣支付2018年2月15日至4月24日的租金1,400元；
　　四、被告王乃军、周道兰、王刚应于本判决生效之日起十五日内向原告葛真荣按600元/月标准支付2018年4月25日至实际搬离之日的房屋占有使用费；
　　五、原告葛真荣应于本判决生效之日起十五日内返还王乃军、周道兰、王刚押金600元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，本案适用简易程序，减半收取计25元，由被告王乃军、周道兰、王刚负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：沈  晗

书记员：毛仕钦