董华与赵伟才房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：董华，男，1969年1月14日生，汉族，住江苏省启东市。
　　委托诉讼代理人：高珺，上海市兴业律师事务所律师。
　　被告：赵伟才，男，1950年5月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：汪小玉，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告董华与被告赵伟才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告董华的委托诉讼代理人高珺，被告赵伟才的委托诉讼代理人汪小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告董华向本院提出如下诉讼请求：1.判令解某原告和被告签订的租房协议；2.判令被告向原告双倍返还租房定金人民币(以下币种同)6万元；3.判令被告返还原告房屋租赁费25万元并支付自2011年9月7日起以该笔房屋租赁费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，直至被告履行完毕之日止的占用该笔资金的利息；4.判令被告赔偿原告损某95万元并支付自2016年12月14日起以该笔损某为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至被告履行完毕之日止的利息损某；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告2010年8月与被告约定租借被告坐落于上海市浦东新区三林镇凌兆小区灵岩南路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)，共计面积172.62平方米，并支付被告定金3万元。后原告于2010年9月26日与案外人吕海刚签的《合作协议》约定利用上述店铺合作经营服饰、箱包等百货类商品。同年10月10日，原告与被告签订书面的《租房协议》，协议约定房屋租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日，租金为每年28万元，付款方式为“提前半个月支付，一年一付，每年9月15日交付”。2010年10月26日，原告收取合作方合作定金15万元。2011年9月7日，原告向被告依租房协议约定交付租赁费25万元，同年同日原告的合作方再支付原告合作定金20万元。然至2011年9月底，被告找案外人同原告说情告知原告其无法依约交房，同时承诺来年一定交付，之后年复一年直至2014年9月22日，期间，原、被告双方就租赁协议的租赁期限一再变更，2014年9月22日双方变更为租赁期限为2015年9月28日至2020年9月27日。同日双方又签订《补充协议》约定，被告向原告承诺如2015年9月28日再不能交房，愿赔偿原告所有损某。2015年6月3日，原告与另一案外人王某某签订《联营合同》，该联营人交付原告联营定金5万元。2015年9月28日，被告仍未按约向原告交房，在此之前应该为防止损某扩大已与各案外人解某签订的《合作协议》，且按协议约定开始赔偿各案外人损某，各项共计95万元(其中吕海刚处85万元，王某某处10万元)。2015年9月28日之后原告又多次要求被告明确是否能继续履行租赁合同，被告依旧一再承诺来年支付。2017年9月原告见被告仍无交付租赁房屋的意图，便要求与被告解某租赁协议并赔偿原告损某，然被告置之不理。原告遂诉至法院，要求判如所请。
　　被告赵伟才辩称：同意解某租房协议，不同意双倍返还定金。被告已经返还20万元给原告了，原告写了借条给被告，作为向被告的借款，现同意返还25万元租赁费，借款事宜另案解决。原告的证据不真实，不同意赔偿损某及利息。
　　本院经审理，双方对《租房协议》《合作协议》《联营合作协议》《补充协议》《收条》《定金收条》《收据》《赔款协议》《还款协议》《联营合同》、产证、借条、中国农业银行的银行转账凭证等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：
　　系争房屋属被告所有。2010年10月10日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订了《租房协议》(以下简称协议1)，约定原告向被告承租系争房屋，面积为172.62平方米，租赁期限为五年，自2011年10月1日至2016年9月30日，房租为28万元，提前半个月交付，即每年9月15日一次性交付一年房租费，乙方已向甲方交纳租房定金3万元。2011年9月7日，被告出具收条，载明收到原告关于系争房屋的租金25万元。2012年1月6日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订了《租房协议》(以下简称协议2)，约定原告向被告承租系争房屋，面积为172.62平方米，租赁期限为五年，自2013年10月1日至2021年9月30日，房租为28万元，提前半个月交付，即每年9月15日一次性交付一年房租费，乙方已向甲方交纳了2013年10月1日至2014年9月30日的租金28万元。2013年9月23日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订了《租房协议》(以下简称协议3)，约定原告向被告承租系争房屋，面积为172.62平方米，租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日，房租为28万元，提前半个月交付，即每年9月15日一次性交付一年房租费，乙方已向甲方交纳了2014年10月1日至2015年9月30日的租金28万元。2013年9月23日，原、被告签署了《租房协议》(以下简称协议4)，约定原告向被告承租系争房屋，面积为172.62平方米，租赁期限为五年，自2015年9月28日至2019年9月27日，房租为28万元，提前半个月交付，即每年9月15日一次性交付一年房租费，乙方已向甲方交纳了2015年9月28日至2016年9月27日的租金28万元。2014年9月22日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订了《租房协议》5》(以下简称协议5)，约定原告向被告承租系争房屋，面积为172.62平方米，租赁期限为五年，自2015年9月28日至2020年9月27日，房租为28万元，提前半个月交付，即每年9月15日一次性交付一年房租费，乙方已向甲方交纳了2015年9月28日至2016年9月27日的租金28万元。2014年9月22日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《补充协议》，约定如果甲方在2015年9月28日再不能交房给乙方，甲方愿意赔偿乙方损某＿＿＿。
　　原告作为甲方和案外人吕海刚作为乙方签订了《合作协议》，约定原告将系争房屋免费提供给乙方使用，合作期限为2011年10月8日起至2016年9月30日止；甲方于2011年10月1日前将房屋交于乙方；2011年10月1日至2011年10月7日为乙方的免费装修期；乙方于本协议签订之日起支付保证金5万元，保证金在本协议履行完毕，乙方将房屋交予甲方并结清相关费用后，由甲方全额无息退还乙方；甲乙双方约定前三年每年支付45万元给甲方作为利润分配，首期利润由乙方于甲方交房时一次性支付；甲乙双方不履行本合同或终止本合同，违约方须向守约方赔偿违约金30万元。2010年10月26日，原告出具收条载明原告收到吕海刚关于租赁系争房屋的定金15万元。2011年9月7日，原告出具收据载明，收到吕海刚支付的合作利润20万元。2011年9月20日，原告作为甲方和吕海刚作为乙方签订《赔款协议》(以下简称赔款协议1)，约定基于甲方明确表示，最迟在2011年10月1日，无法交付系争房屋供双方合作使用，而双方于2010年9月26日达成协议，甲方提供门面房，乙方提供服饰品牌共同经营，而且乙方于2010年10月26日支付了15万元给甲方作为合作诚意金，并且乙方于2011年9月7日又支给甲方20万元作为装修费用，同时乙方又支付了5万元给服装公司作为加盟费用，双方友好协商，甲方一次性赔偿5万元给乙方(品牌加盟费被服装公司没收)，并且承诺2012年10月1日肯定拿到门面房，在这一年期间甲方每月支付乙方1万元作为补偿。已经先行支付的共计35万元先放于甲方待明年交房投入使用，假如甲方在2012年10月1日还是未能拿到店面，愿意一次性支付70万元(含原先35万元)，并承担法院诉讼费、守约方聘请律师的费用等合理损某。2012年1月11日，原告作为甲方与吕海刚作为乙方签订《联营合作协议》，约定甲方将系争房屋供乙方使用，联营合作期限自2012年10月15日起至2017年9月30日止，甲方应于2012年10月1日前交付房屋，2012年10月1日至2012年10月14日为乙方的免费装修期；乙方于本协议签订之日起支付定金35万元，待交房时其中5万元作为合同押金，余下3万元作为第一年的联营利润，押金在本协议履行完毕，乙方将房屋交予甲方并结清相关费用后，由甲方全额无息退还乙方；甲乙双方约定乙方第一年支付30万元给甲方作为联营利润分配，第二年和第三年乙方每年支付45万元给甲方作为联营利润分配；首期利润由乙方于甲方交房时一次性支付；甲乙双方不履行本合同或终止本合同，违约方须向守约方赔偿违约金35万元。2012年9月28日，原告作为甲方和吕海刚作为乙方签订《赔款协议》(以下简称赔款协议2)，约定基于甲方明确表示，最迟在2012年10月1日，无法交付系争房屋供双方合作使用，基于此一年时间里，甲方恪守承诺每月按时补偿乙方1万元，并且甲方在此明确由于大房东被告家庭原因未协调一致导致不能按时交房，并且甲方说被告再次答应他2013年10月1日肯定可以腾出房屋，在此一年期间甲方仍每月给予乙方1万元作为补偿，到时还是不能按时交房一次性赔偿乙方70万元，并承担法院诉讼费、守约方聘请律师的费用等合理损某。2013年9月30日，原告作为甲方和吕海刚作为乙方签订《赔款协议》(以下简称赔款协议3)，约定基于甲方明确表示，最迟在2013年10月1日，无法交付系争房屋供双方合作使用，基于此一年时间里，甲方恪守承诺每月按时补偿乙方1万元，并且甲方再次明确大房东被告再次答应他2014年10月1日绝对可以腾出房屋，在此后一年期间甲方仍每月给予乙方1万元作为补偿，到时还是不能按时交房一次性赔偿乙方70万元，并承担法院诉讼费、守约方聘请律师的费用等合理损某。2013年10月24日，原告作为甲方和吕海刚作为乙方签订《还款协议》(以下简称还款协议1),约定基于甲方明确表示，最迟在2013年10月1日无法履行双方于2012年9月27日签订的还款协议,现双方协商一致,重新达成还款协议：甲方自2013年9月1日至2014年8月31日这12个月,每月在当月结束前按时支付乙方2万元,合计24万元；2014年10月1日至2015年2月28日这5个月，每月在当月结束前按时支付给乙方3万元，合计26万元，共计60万元；甲方承诺在2015年2月28日前若未能全额还款于乙方，愿意额外再出35万元作为赔偿金赔偿乙方，并承担一切由此造成的法律后果。2014年9月15日，原告作为甲方和吕海刚作为乙方签订《赔款协议》(以下简称赔款协议4)，约定基于甲方明确表示，最迟在2014年10月1日，无法交付系争房屋供双方合作使用，基于此前一年时间里，甲方恪守承诺每月按时补偿乙方1万元，并且甲方再次明确大房东被告已经处理好家庭纠纷(与儿媳)再次答应他2015年10月1日肯定可以腾出房屋，在此后一年期间甲方仍每月给予乙方12,500元作为补偿(合计一年15万元)，到时还是不能按时交房一次性赔偿乙方70万元，并承担法院诉讼费、守约方聘请律师的费用等合理损某。原告作为甲方和吕海刚作为乙方还签订《还款协议》(以下简称还款协议2),约定甲方在2014年9月30日之前因故未能按照此前的还款协议将余款支付乙方，现双方协商达成如下协议：1.2014年9月到2015年8月这12个月甲方在本期每个月底按时支付乙方1万元；2.2015年9月甲方一次性支付乙方28万元；3.还款合计总额为40万元；4.若甲方再未按规定在还款期限内不能足额支付乙方，愿意承担一切法律后果并赔付乙方60万元；5.涉及金额为人民币；6.若乙方对甲方租赁的系争房屋仍有求租意向双方另行协商。
　　2014年12月22日，原告作为甲方与案外人李昭作为乙方签订了《合作协议》，约定甲方将位于上海市浦东新区三林灵岩南路XXX号房屋提供给乙方作为经营场所，合作期限自2015年4月8日至2018年4月7日止；乙方于签约当日支付甲方5万元保证金，合同期满，保证金无息退还；如甲方未经对方同意擅自中止合同，除退还保证金外，另需赔偿乙方相当于保证金金额的违约金，即10万元。2014年12月25日，原告出具收据，载明收到李昭支付的灵岩南路XXX号房屋的房租20万元，2015年4月8日至2016年4月7日房租50万元全部付清。
　　2015年6月3日，原告作为甲方与案外人王某某作为乙方签订了《联营合同》，约定甲方提供系争房屋给乙方作为经营场所，联营期限自2015年9月29日起至2018年9月28日止，乙方于签约当日支付甲方5万元保证金，如不能在2015年10月1日前交付房屋需赔偿乙方含保证金10万元，合同期满，保证金无息退还；双方未经对方同意擅自中止合同，视为违约，违约金为10万元。原告向本院出示收据，载明由于2015年6月30日的协议未履行，王某某收到原告赔偿款10万元。
　　上述协议签订后，至今被告未向原告交付系争房屋。
　　庭审中，原告提供银行转账凭证证明向吕海刚转账支付25.2万元给吕海刚，被告认可转账真实性，但认为该笔转账是原告和吕海刚存在其他经济纠纷，但未提供证据证明原告和吕海刚存在经济纠纷。本院认为原告转账给吕海刚的欠款系发生在双方签订赔款协议期间，故确认原告因赔款协议转账了25.2万元给吕海刚。至于定金3万元，原告认为按协议1被告已经确认收到了，被告否认收到该笔款项，但未提供证据证明其说法，故本院确认被告收到该3万元定金。
　　本院认为：原告和被告签订的协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。现被告至今未交付系争房屋已经构成了严重违约，且庭审中被告亦表示同意解某双方签订的协议，本院予以确认。至于解某时间，原告认为起诉之日即2018年8月14日解某，被告认为应在其将20万元转账给原告的时间即2011年10月25日解某，本院认为被告当庭表示20万元款项支付给原告的时候原告出具了借款，故该笔款项不属于返还租赁费，且被告属于违约方，无权通知解某。当事人主张解某合同的，合同自解某通知到达对方时解某。被告的行为构成违约，原告诉至本院要求解某合同，本院向被告发送了起诉状及相关材料，被告于2018年9月2日收到，本院确认双方的协议于2018年9月2日解某。合同解某后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损某。故原告要求被告返还已支付的房屋租赁费25万元并要求被告支付以25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自收到租金25万元即2011年9月7日起至被告返还上述款项止的利息损某的诉请于法有据，本院予以支持。依法，收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金，本案被告违约，应双倍返还原告定金共计6万元，故原告的该项诉请本院予以支持。至于原告要求被告赔偿损某95万元并支付自2016年12月14日起以该笔损某为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至被告履行完毕之日止的利息损某的诉讼请求。本院认为，对于损某的数额，原告虽提供了多份其与吕海刚之间的赔款协议及还款协议，但被告对上述协议的真实性提出异议，原告也未能提供补强证据进一步证明其确已完全支付协议约定款项，有转账凭证的为原告向案外人吕海刚转账的25.20万元；原告虽提交了其与案外人王某某之间的《联营合同》及王某某出具的《收据》，但被告对《联营合同》及《收据》不认可，原告亦未进一步举证证明其已实际向王某某支付了10万元，即使原告实际向王某某支付了10万元，在被告屡次违约未将系争房屋交给原告、原告因此已与吕海刚多次达成《赔款协议》或《还款协议》时原告仍与案外人王某某达成关于系争房屋的《联营合同》，因此造成再赔付王某某10万元，该笔损某系原告扩大的损某，该笔损某已经超过了被告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损某，应当由原告自行承担，故本院认定，原告实际发生的合理损某金额为25.20万元。被告违约不交付系争房屋造成原告实际损某，且被告在双方2014年9月22日所签署的《补充协议》中也约定愿意赔偿，因此，被告应赔偿原告超出定金3万元以外的赔偿金22.20万元，原告要求被告赔偿其余损某的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告董华和被告赵伟才签订的关于上海市浦东新区三林镇凌兆小区灵岩南路XXX号房屋的租房协议于2018年9月2日解某；
　　二、被告赵伟才于本判决生效之日起十日内向原告董华双倍返还租房定金共计6万元；
　　三、被告赵伟才于本判决生效之日起十日内向原告董华返还房屋租赁费25万元；
　　四、被告赵伟才于本判决生效之日起十日内向原告董华支付利息损某(利息损某的计算方式为：以25万元为基数，自2011年9月7日起至实际付清25万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
　　五、被告赵伟才于本判决生效之日起十日内向原告董华支付赔偿款22.20万元；
　　六、驳回原告董华的其余诉讼请求。
　　如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,834元，减半收取计8,917元，由原告董华负担6,152元，由被告赵伟才负担2,765元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：秦冬红

书记员：项  欢