原告:董广群,男,1967年11月18日出生,汉族,住上海市长宁区。
委托诉讼代理人:茹毅,上海瀛泰律师事务所律师。
被告陈家京,男,1973年7月29日出生,汉族,住上海市长宁区。
委托诉讼代理人:刘险峰,上海显栋律师事务所律师。
原告董广群与被告陈家京房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月2日立案后,依法适用简易程序,于2018年6月19日公开开庭审理了本案,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2018年9月27日、11月29日组织原、被告进行了证据交换,并于2018年12月18日再次公开开庭审理了本案。原告董广群的委托诉讼代理人茹毅、被告陈家京及其委托诉讼代理人刘险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董广群向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告就上海市长宁区玉屏南路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年2月26日解除;2.被告支付原告拖欠至2018年2月26日止的房屋租金18,000元;3.被告支付原告自2018年2月27日起至2018年4月23日止的房屋使用费11,200元;4.被告支付原告迟延履行的违约金54,000元;5.被告支付原告自2017年11月至2018年4月23日止的电费128.05元、有线电视费207元,共计335.05元。诉讼过程中,原告变更第二、第三、第四项诉讼请求为:2.被告支付原告拖欠至2018年2月26日止的房屋租金13,760元;3.被告支付原告自2018年2月27日起至2018年4月23日止的房屋使用费8,960元;4.被告支付原告迟延履行的违约金41,280元(拖欠房屋租金的三倍)。事实和理由:原、被告于2017年1月签订租赁合同,由被告承租原告所有的涉讼房屋,租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30日止,每月租金为6,000元.但自2017年12月以来被告未支付租金。原告多次催告被告仍不支付,故原告于2018年2月26日提出解除合同,但被告占用房屋未归还,直至2018年4月23日双方在诉调法官的主持下交接了房屋。双方尚有租金及违约金问题未解决,故原告起诉来院。
被告陈家京辩称,双方就涉讼房屋建立租赁关系始于2008年,开始原告就要求被告承诺该房屋只能用于商业,在本案签订的合同中原告将这句话的表述修改,由“只做商业使用”改为“只做居改非使用”。被告于2017年5月2日收到“五违四避”联合执法告知书被要求立即停止经营。被告立即与原告联系要求解除合同,原告表示这个事情由其搞定,承诺继续让被告经营,并要求被告在经营期按原合同继续支付租金,每月为4,800元。自2017年5月2日至2017年11月期间被告一直无法经营,每次与原告联系,原告都表示很快搞定。考虑到在2016年11月被告再次投入110,000元对涉讼房屋进行了装修,为避免损失,被告按约支付租金。但到2017年11月原告所承诺之事仍未兑现,故被告要求退还租金、解除合同,原告置之不理。后被告多次向所在地区的居委会和派出所寻求帮助,但原告仍未归还押金及租金。被告被迫起诉,并经过诉调,在诉调阶段进行了两次调解,在调解过程中原告仍拒不接受房屋钥匙,被告寄送了解除合同通知,但原告表示未收到过。由于涉讼房屋无法继续保持约定的用途,导致合同目的无法实现,故被告认为合同于2017年5月2日解除,即收到“五违四避”联合执法告知书这天合同解除;不同意原告的第二、第三项诉请,因合同已解除,房屋是空关的,原告不收回房屋并非是被告造成,即使有使用费也应适当调整为每月2,000元至3,000元之间;不同意原告的第四项诉请,被告没有违约,合同约定的违约金标准明显过高;对原告的第五项诉请的电费和有线电视费没有异议,同意支付。此外对租房押金及房屋装修损失等另案主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁合同》、电费账单、微信聊天记录等证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据,本院认定事实如下:
涉讼房屋的权利人系原告。该房屋建筑面积34.37平方米,用途为居住。
2008年起原、被告双方发生房屋租赁关系,被告支付租房押金7,000元(被告已另案主张)。
2009年12月8日,被告向长宁区市场监管局申请注册名为“上海市长宁区家京日用百货店”的个体工商户,经营地址为涉讼房屋。实际经营名称为“大头专业足道”。
2017年1月10日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定:甲方将涉讼房屋出租给乙方仅作为居改非使用;租期为2017年5月1日起至2019年4月30日止;租赁期满后,甲方有权收回全部出租房屋及房屋装修,乙方应如期恢复原样;每月租金为6,000元,房租为每半年一付,并提前半个月支付下一时期租金;在租赁期限内,乙方逾期支付下期房租,每逾期一天应向甲方支付原租金三倍的迟纳金。逾期五天后,甲方有权收回该房,合同自动解除,押金不予退还。如乙方不配合,甲方在上诉法院的时期,仍需要支付原租金三倍的侵占赔偿;乙方应支付押金为12,000元,待合同期满结清各项费用后,无息退还给乙方;在租赁期限内乙方应自行承担营业风险,正确处理工商、税务、城管或其他社会关系,由于上述情况而导致合同不能继续的,甲方不承担任何责任,……出租方(甲方)署名处由陈永峰代原告签名。
2017年5月2日,被告收到由长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区公安消防支队、长宁公安分局天山路派出所等单位出具的《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》,该告知书内容为:……重点开展针对玉屏南路、娄山关路沿街存在的“五违”综合整治行动,坚决拆除违法建筑,坚决封堵破墙开门,坚决查处违法违规经营。……
自2017年5月起,原、被告达成口头协议,每月租金变更为4,800元。被告支付租金至2017年11月底。
原告曾于2018年2月5日向被告发送催款通知要求被告支付租金及违约金,后在2018年2月26日通知被告当日解除租赁合同。被告将2018年2月5日的催款函退回。
案外人陈永峰曾与被告微信联系。2017年11月16日,陈永峰发信息给被告:“陈家京,已经收到你因政府调控原因要求退你租的玉屏南路557弄的房屋。我也和董广群先生取得联系。董先生要求你把你所租的两套房屋彻底恢复交房时的隔断,包括恢复各自水电煤系统,两个房东和你需要三方认可。以免两个房东因隔断或水路,电路,煤气线路而产生误会。你如有问题欢迎来美丽华商务中心来找董先生。”被告答复:“103室已经搞好了。”陈永峰回复:“你有时间复原,全部好了后,通知我一下。我通知董先生,他会让他工程部的人来收房的。前提条件是隔壁房东也要在场。之前你承诺的如果政府要求转型,你做你员工宿舍的这个承诺,我也说你不做员工宿舍了。”2017年11月27日,被告微信留言:“……你这两天或者明后天你好了也通知我,我把东西腾掉,完了过后就把钥匙给你;……复原情况呢?因为你是租给我做生意的,合同上就是写好的商用,如果你一定叫我复原怎么样的话,我想是不可能了,……如果到时间你需要再到房间去看水、电、煤怎么样来的、水怎么排的,你可以通知我,我可以到那里去给你说……”2017年11月28日,被告发信息给陈永峰:“……房子因不可抗拒的原因不能经营,本人已于2017年11月7日正式通知你退房事宜,你迟迟不理;后期你此处的房产在本月30日之后产生的任何租金问题与本人无关。”陈永峰回复:“……对于你的退房要求一直和你进行沟通。但请你恢复属于该房屋交房时原有的居住属性,恢复厕所、防盗门。最初你来租借房屋的时候是有中介方的,到时候董广群先生也可以请他到新光居委会说明当时租给你的房屋是居住状态。你的租金只付到2017年11月30日。对于你所说的本月30日产生的租金与你无关说法不予确认。……”被告答复:“……你哪天退押金我就搬房间的东西,房间钥匙一起给你;如果不退押金要硬敲门进房间,后面产生的任何事情你自已承担。房租我只是到本月30日,后期跟我没任何关系。”
2018年2月6日,原告分别向被告的水城南路地址、个体工商户注册地址及户籍地邮寄了《关于支付拖欠租金的通知》,投递号是0726查询单记载水城南路地址签收,个体工商户注册地址及户籍地拒收。同月8日,被告将该邮件通过快递退还给原告。
2018年4月23日,双方办理房屋交接,被告将涉讼房屋的钥匙交还给原告,并明确双方就租金、使用费、保证金、水、电、气费等争议,另行通过长宁法院诉讼途径解决。
审理中,被告表示曾以电话形式通知原告退房,原告对此予以否认,且原告认为涉讼房屋不是沿街房,没有破墙,被告可另作他用。
原告申请居间涉讼房屋出租的中介人员倪扣娣到庭作证,倪扣娣陈述,2008年由其介绍原告从案外人处购得涉讼房屋,并将房屋居间给被告使用。当时该房屋用于居住,有独立卫生间、厨房,门是木门。之后,双方自行商谈,其就不参与了。
本院认为,被告承租原告所有的涉讼房屋用于经营,双方签订的租赁合同,并不违反当时的政策法律,应当确认有效。租赁期内国家有关部门发布联合执法告知书后,被告的合同目的无法实现,与原告协商变更租金数额,与法不悖;被告认为合同于2017年5月2日解除,没有提供相应的事实和法律依据。被告于2017年11月27日通知原告退房,还表示不再支付12月以后的租金,应该视为向原告发送了12月1日解除租赁合同的书面通知,符合合同法关于解除合同的规定。合同解除后双方为退房事宜发生争议,应当根据有关事实和法律确定相应的责任。
原告认为于2018年2月26日通知被告解除合同,该时间晚于被告的通知时间,双方的房屋租赁法律关系已经消灭,故原告的第一项诉讼请求,本院不予支持。合同解除以后,原告丧失了向被告主张支付租金的权利,故原告的第二项诉讼请求,本院不予支持。鉴于双方合同明确约定了被告有恢复原样的义务,原告有证据证明交给被告使用时的涉讼房屋有独立卫生间、厨房等,被告明确表示不可能复原,以致迟迟未能完成退房手续,应该承担相关的房屋占用使用费,故原告的第三项诉讼请求中的部分本院予以支持,具体数额可以考虑原告的第二项诉讼请求的因素、根据被告实际占有的时间、参照房屋租金以九折的幅度酌情确定。租赁合同未能继续履行,非被告主观故意所致,基于公平原则,故原告的第四项诉讼请求,本院不予支持。原告要求被告支付自2017年11月至2018年4月23日止的电费、有线电视费,被告无异议,故原告的第五项诉讼请求,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第二项、第九十七条规定,判决如下:
一、原告董广群与被告陈家京在2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月1日解除;
二、被告陈家京应于本判决生效之日起十日内向原告董广群支付自2017年12月1日起至2018年4月22日止的房屋占用使用费20,448元;
三、被告陈家京应于本判决生效之日起十日内向原告董广群支付电费128.05元、有线电视费207元,合计335.05元;
四、驳回原告董广群的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,488.40元,由原告董广群负担1,007.60元,被告陈家京负担480.80元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:吴 钧
书记员:张 沁
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