董晓芬与朱丹阳、沈雪芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：董晓芬，女，汉族，1951年8月9日生，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：李玉珠，上海博拓律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
　　被告：朱丹阳，男，汉族，1981年12月31日生，住上海市金山区。
　　被告：沈雪芬，女，汉族，1985年3月9日生，住上海市金山区。
　　第三人：乐维维，男，汉族，1981年11月21日生，住上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号。
　　原告董晓芬与被告朱丹阳、沈雪芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员岳华、刘燕枫、人民陪审员曹筠依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加乐维维作为本案三人参与诉讼。原告董晓芬及其委托诉讼代理人李玉珠、余庭、被告朱丹阳、沈雪芬、第三人乐维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告董晓芬向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房地产买卖合同无效；2、确认原告与被告签订的《房地产居间协议》中的买卖法律关系无效；3、判令被告清偿系争房屋上设立抵押债权并涤除抵押权；4、判令被告将上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房产恢复登记至原告名下；5、判令被告腾退并向原告返还系争房屋；6、判令被告向原告支付自2016年8月21日占用上述房屋之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费(每月按5,000元计算);7、判令被告向原告返还上述房屋内的生活用品(附物品清单)并赔偿损失10万元。事实和理由：嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)是原告拆迁安置所得，权利人为原告。2014年初，原告儿子乐维维因做生意资金周转想做银行贷款，经人介绍认识了XXX，XXX说乐维维信用不好，想做银行贷款，需要做房产假买卖，走银行贷款。2014年5月15日，XXX介绍乐维维与陈国秀签订《借款合同》，约定借款60万元，实际存入乐维维银行卡50万元，之后又取现10万元、40万元交给XXX。2014年6月14日，XXX谎称给乐维维做银行流水，拿走乐维维的银行卡，让钱其龙给乐维维银行卡里转账70万元，之后又将其中50万元转账给陈国秀，取现18万元给了其他人，2万元给XXX。6月16日，乐维维与钱其龙签订《借款合同》，约定借款金额70万元，说是补6月14日的转账70万元的合同。2014年4月，XXX向原告谎称为了获得银行贷款，要做房屋假买卖，之后再过户回来，让原告公证委托乐维维卖房。4月27日，XXX带原告前去办理公证委托，当时乐维维并不在场，原告也没有拿到公证书，公证书是系争房屋被卖掉后原告报警后调取的，原告对于具体的委托权限并不清楚，且公证书上的地址为丰庄北路XXX号XXX室房屋。后乐维维又办理了转委托王修苗的公证手续，但王修苗并未参与卖房。2014年10月12日，案外人XXX冒充原告与被告就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，被告支付2万元定金被XXX领走。后XXX称为方便贷款，让原告去工商银行开户，并由XXX设定了银行卡密码，银行卡也由其保管。2014年10月25日，XXX、XXX让乐维维代表原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售，但被告此前并未见过原告，也未实地看房，买卖合同所写卖方电话也非原告或乐维维，而是XXX。同日下午，在居间方陪同下，乐维维、XXX与XXX等人与被告一起去工商银行办理首付款支付，共计有68万元转入XXX交给XXX的原告的银行卡内，并向中介等号称原告本人也在现场，其实是找人冒充原告。XXX将68万元中的64万元转账给乐维维，另取现4万元给了XXX，后又将乐维维账户里的64万元转给钱其龙，称是归还借款。2014年11月8日，XXX向原告谎称工商银行贷款没有贷到，改为农业银行贷款，又让原告办理了一张农业银行卡，密码由原告设定，XXX让原告告知其密码，称这样才能把贷款转账给原告，原告就告知了其密码。2015年1月6日，先后有共计50万元转至原告该银行卡上，XXX称40万元是给乐维维的贷款，10万元是XXX的。随后，XXX让乐维维在农业银行取现10万元当场交给XXX，乐维维又取现24万元，将其中21万元还给XXX，另3万元按照XXX的要求给了庞飞，乐维维净得16万元。原告后来从中介处得知上述50万元是被告沈雪芬以公积金贷款支付给原告的购房款。2014年12月26日，系争房屋过户至两被告名下。2015年1月5日，XXX让乐维维在系争房屋的《房屋租赁合同》上签字，约定出租方为被告沈雪芬，承租人是乐维维，但未实际履行，也未支付任何租金。2015年3月底，两被告以上述《房屋租赁合同》到期为由要求原告和乐志明搬出上述房屋并向法院起诉，法院作出判决支持被告的诉讼请求，并已进入强制执行程序。原告认为系争房屋从未卖出，也未收到过房款，租赁合同也是假的，不同意搬出。朱丹阳和沈雪芬带人趁系争房屋内无人之际，砸坏了窗户，并将原告的物品搬出，原告报警，但警察至今未处理。2015年9月11日，原告以被告和XXX、XXX等人合谋以为乐维维办银行贷款为由诈骗原告房屋及卖房款向上海市公安局XXXX报案，该分局不同意立案。2016年8月2日，原告向嘉定区人民法院起诉，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。审理期间，原告向上海市XXX投诉上海市XX公证处。2017年6月20日和8月11日，上海市XX公证处因公证行为违反《公证程序规则》相关规定，作出(2017)沪东证复决字第4号、第7号《撤销公证书决定书》决定撤销涉及本案系争房屋买卖的下列公证书(2014)沪东证字19741、17236、17786、17788、20364、24653、25612号公证书。据此，乐维维代理原告卖出系争房屋的行为无效。2017年12月15日，嘉定区人民法院作出(2016)沪0114民初10492号之二《民事裁定书》，以本案涉嫌“套路贷”犯罪驳回原告起诉，移送上海市公安局XXXX刑侦支队处理。该刑侦支队不予受理。因该案民事案件未经过实体审理，原告有权重新起诉，主张权利。原告认为被告与XXX、XXX等人串某，利用乐维维基于获得银行贷款的心理，利用原告法律知识欠缺，以做银行流水名义，假借民间借款手续，谎称做房屋假买卖；被告与XXX冒充原告签订《房地产买卖居间协议》取得房屋卖房款，又以卖房款冒充银行贷款支付给钱其龙，欺诈原告房屋产权，造成原告钱房两空，流离失所。被告等人的行为虽未被公安机关认定为诈骗罪，但他们欺诈原告的房产是事实。被告在与原告签订《上海市房地产买卖合同》时，存在与案外人串某；原告没有售房的意思表示，委托公证也已经撤掉了；被告取得这个房屋是非善意取得，甚至是恶意取得，是以明显低于市场价的名义买的，所以原告认为买卖合同包括居间协议当中的买卖关系的意思表示都不是真实的，均应确认无效。
　　被告朱丹阳、沈雪芬辩称，原、被告之间的房屋买卖关系真实有效，买卖通过中介居间开展，并有书面买卖合同，被告履行了全部付款义务，原告也按合同约定将房屋过户至被告名下，合同已履行完毕，原告主张合同无效无事实、法律依据，请求法院依法驳回。1、原告起诉状中未涉及被告部分的陈述被告并不知情，被告是房屋的买家，对于原告卖房的前因后果以及与案外人的债权债务纠纷并不知晓，也无权探知，被告只在法律规定的权限范围内，享有并履行作为买家应当享有的权利以及应当履行的义务；2、被告不存在与案外人串某的事实，被告在交易前并不认识原告所称的XXX，被告是在中介的主持下签订的居间协议，并与当时有公证委托授权的代理人乐维维签订房地产买卖合同，关于原告与案外人的纠葛被告并不知情；3、被告在房屋买卖过程中，按照合同约定向原告董晓芬的银行卡中支付首付款，后向银行贷款，贷款的金额也是划入董晓芬的银行账户，至于原告董晓芬的银行卡是否在其身边，被告并不知情，被告只是按照合同约定履行付款义务，至于原告收到房款后如何处分与被告无关；4、虽然公证委托被撤销，但并不影响双方买卖关系的真实存在和事实上的履行完成；5、原、被告的房屋买卖价格是在合理的范围内。
　　第三人乐维维陈述，其当时做生意欠钱，需要周转，经人介绍认识了XXX，在XXX的劝说下，让其以银行贷款的形式来偿还之前的债务。第一笔款是68万元，当时银行卡不在其身上，在XXX身上，什么时候打款其不知道。合同是XXX叫其签的，银行卡是其母董晓芬名字的银行卡，但是在XXX那里，其也不知道XXX为何会有原告董晓芬的银行卡，银行卡在XXX那里，是其后来听董晓芬说的，XXX没有跟其说。第一笔打的68万元，其不知道是房子的首付款，由于前面的借款做了银行流水账，借了70万元，XXX让其把68万元中的64万元转账给钱其龙，还有4万元被XXX拿走了。50万元贷款是打到原告账户的，其拿了10万元现金出来给了XXX，剩余40万元其给了XXX20万元用于偿还之前的借款，3万元给了庞飞支付贷款好处费，剩余17万元其用于偿还了其他人的借款。定金2万元其并未收到。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争的上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)于2000年4月26日核准登记至原告董晓芬名下，于2014年5月7日重新申请办理权证，2014年5月12日核准登记。第三人乐维维系原告之子。
　　2014年4月27日，董晓芬就上海市嘉定区丰庄北路XXX号XXX室房屋的相关事宜向乐维维出具委托书一份，委托期限自2014年4月28日至2015年4月27日；委托事项包括：代为签订，代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理房地产转移登记、代为收取房价款、代为办理产权证密码挂失及补领手续、领取密码凭证等。上海市XX公证处于2014年4月28日就上述委托书出具(2014)沪东证字第17236号公证书。
　　2014年5月14日，董晓芬就系争房屋的相关事宜向乐维维出具委托书一份，委托期限自2014年5月14日至2015年3月13日止，委托事项包括：代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改、解除房地产买卖合同；代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理房地产转移登记、代为收取房价款、代为办理产权证密码挂失及补领手续、领取密码凭证等。上海市XX公证处于2014年5月14日就上述委托书出具(2014)沪东证字第19741号公证书。
　　2014年10月12日，案外人XXX以董晓芬的名义与被告朱丹阳、沈雪芬签订《房地产买卖居间协议》一份，约定将系争房屋以120万元的价格出售给两被告。被告向案外人XXX支付了定金2万元，乐维维出具了相应的定金收据。
　　2014年10月25日，乐维维代表原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告(甲方)将系争的嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为58.4平方米的房屋出售给被告(乙方)，总房款107万元；甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2014年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2014年10月12日支付甲方定金2万元，于2014年10月25日当日以现金转账方式支付甲方首期房款55万元；乙方向银行申请贷款50万元，该笔款项由乙方贷款银行直接划拨在甲方在该银行的指定账户内(若乙方未按约定及时办理贷款手续或因个人资信及其他方面因素影响到无法贷款或贷款不足部分，乙方应在办理产权过户当日以现金的方式支付给甲方)；合同还对逾期付款、逾期交付房地产的违约责任等进行了约定。同日，乐维维代表原告与被告朱丹阳签订《补充协议书》一份，约定：乙方款清后甲方交房给乙方，若因甲方特殊原因需要晚交房，甲方需支付租金给乙方，租金按每月叁仟元整支付，不足整月按日计算。
　　2014年10月25日，被告通过银行转账方式分别向原告董晓芬账户支付首付款55万元及补偿款13万元，乐维维向被告出具了相应的收条。2015年1月6日，以被告沈雪芬为借款人的金额为9万元和41万元的两笔中国农业银行贷款打入原告账户。至此，沈雪芬、朱丹阳共支付董晓芬房款120万元。系争房屋于2014年12月26日核准登记至两被告名下，过户手续系乐维维凭(2014)沪东证字第19741号委托公证书协助被告办理。
　　2015年1月6日，沈雪芬与乐维维签订了《房屋租赁合同》，约定沈雪芬将系争房屋出租给乐维维，租赁期限为2015年1月7日至2015年3月30日；租金为每月3,000元，乐维维应于2015年1月7日前付清。
　　2015年5月，沈雪芬、朱丹阳以租赁期满，其二人考虑自身居住需要，提出按合同约定归还房屋，董晓芬、乐维维以无可搬迁之其他住所予以拒绝，经多次协商未果为由，起诉至本院，请求判令：1、乐维维向沈雪芬、朱丹阳支付拖欠的房屋租赁费8,400元(2015年1月7日至2015年3月30日)；2、董晓芬、乐维维搬出系争房屋；3、乐维维支付房屋占有使用费(按每天100元计，自2015年3月31日至实际搬离之日止)。该案诉讼中，董晓芬、乐维维对系争房屋买卖关系提出异议，本院告知董晓芬、乐维维另行起诉，并限定董晓芬、乐维维于2015年7月29日之前提交已经起诉的相关凭证，否则将对该案直接作出处理。董晓芬、乐维维于限期内并未提交上述凭证。本院于2015年8月4日作出(2015)嘉民三(民)初字第611号民事判决，判令：一、乐维维、董晓芬应于判决生效之日起十日内搬出位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、乐维维应于判决生效之日起十日内给付沈雪芬、朱丹阳租金8,400元；三、乐维维应于判决生效之日起十日内给付沈雪芬、朱丹阳房屋占有使用费(按每天100元计，从2015年3月31日计算至实际搬离上述房屋之日止)。判决后，董晓芬、乐维维不服，向上海市第二中级人民法院(下称二中院)提起上诉。二中院经审理后于2015年12月4日作出(2015)沪二中民二(民)终字第2396号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。嗣后，朱丹阳、沈雪芬向董晓芬收回了房屋。
　　2015年9月11日，原告以XXX、XXX等人合谋以为乐维维办银行贷款为由诈骗原告房屋及卖房款向上海市公安局XXXX报案。上海市公安局XXXX于2015年11月9日作出沪公(嘉)不立字[2015]88号《不予立案通知书》，称董晓芬提出控告的嘉定区XXX、XXX合同诈骗案，经审查认为没有证据证明犯罪事实，决定不予立案。嗣后，董晓芬向嘉定区人民检察院要求监督。嘉定区人民检察院于2016年6月27日作出[2016]沪嘉检不立监第0008号回复函，告知董晓芬：其向该院提出对嘉定公安分局以沪公(嘉)不立字[2015]88号作出的不立案决定不服，要求该院监督。经该院侦查监督部门审查，认为公安机关作出的不立案决定是正确的。
　　2016年8月，董晓芬向本院提起诉讼，要求确认其与朱丹阳、沈雪芬就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并以该案涉嫌“套路贷”为由要求本院将案件移送公安部门处理。在该案审理过程中，董晓芬向上海市XX公证处申请撤销系争房屋所涉的公证委托书。上海市XX公证处于2017年6月20日作出(2017)沪东证复决字第4号《撤销公证书决定书》，以承办公证员将公证申请交由公证员助理接待，并由公证员助理拟制公证书后直接交由专职审批人员审批，违反了《公证程序规则》的相关规定，决定撤销(2014)沪东证字第19741号公证书。2017年8月11日，上海市XX公证书作出[2017]沪东证复决字第7号《撤销公证书决定书》，以承办公证员将公证申请交由公证员助理接待，并由公证员助理拟制公证书后直接交由专职审批人员审批，违反了《公证程序规则》的相关规定，决定撤销(2014)沪东证字第17236、17786、17788、20364、24653、25612号公证书。
　　2017年12月15日，本院作出(2016)沪0114民初10492号之二民事裁定书，以该案房地产买卖中，存在“套路贷”的嫌疑为由，裁定驳回原告董晓芬的起诉，并于2018年1月30日将案件移交上海市公安局XXXX刑侦支队处理。2018年2月28日，上海市XXXX函复本院，该局经审查后认为，根据办案部门目前所掌握的相关证据材料及相关的法律规定及工作意见，本案不符合“套路贷”刑事犯罪构成要件的规定，不具备立案侦查的条件，并将案卷退回本院。嗣后，原告董晓芬再次涉讼。
　　系争房屋于2016年7月27日归并登记于被告沈雪芬名下。本院依据董晓芬在(2016)沪0114民初10492号案件中的申请，于2016年9月22日对系争房屋进行了司法查封。目前房屋由被告方控制。
　　审理中，董晓芬确认用于公证的委托书系其本人签字，但称其是受XXX蒙骗，以为是做抵押用的，不知道是卖房的委托。第三人乐维维确认其曾将房屋钥匙交给XXX。被告称XXX及中介在签完居间协议的第二天带其去过现场看房，当时家里没人。原告为证明原、被告之间的交易价格明显低于市场价，提供系争房屋的市场价走势图，用以证明2014年12月系争房屋的市场平均价为23,412元/平方米。
　　本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然系争房屋用于签订房地产买卖合同及办理过户的系争房屋所涉的(2014)沪东证字第17236、19741号公证书因承办公证员将公证申请交由公证员助理接待，并由公证员助理拟制公证书后直接交由专职审批人员审批，违反了《公证程序规则》的相关规定而被撤销，但所涉的委托书确为原告本人签署，故委托书并不因公证书的撤销而无效。居间协议系案外人冒充原告与被告签订，并未收到原告授权或追认，并非原告的真实意思表示，故原告要求确认居间协议中的买卖关系无效本院予以支持。虽然居间协议无效，被告支付的2万元定金由案外人收取，但乐维维作为原告授权的代理人向被告出具了收条，故该2万元定金应视为向原告支付。系争房屋所涉的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均由乐维维代表原告与被告签署，合同签署后被告方按约支付了房款118万元，该118万元均汇入原告董晓芬账户，过户手续由乐维维协助被告办理，乐维维作为原告的代理人按照原告的授权与被告签订合同、进行交易的行为应由原告承担相应的法律后果。至于房款汇至董晓芬的银行账户后，是否由原告本人或乐维维甚至案外人进行处置，与被告无涉，被告已履行合同约定的全部付款义务。原告提交的证据不足以证明被告与案外人之某某在恶意串某，故原告要求确认原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉请缺乏依据，本院不予支持。鉴于原、被告之间的房地产买卖合同有效，故2万元定金转为房款，被告方实际支付给原告的房款为120万元，居间协议无效并不影响买卖合同的效力。至于原告所称的房屋售价过低的问题，系争房屋的实际交易价格为120万元，单价为20,547.95元，即便如原告所述2014年12月系争房屋的市场平均价为23,412元/平方米，该交易价格也未明显低于市场价。原告的其余诉讼请求均以双方签订的房地产买卖合同无效为前提，故本院均不予支持。据此，依据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、确认原告董晓芬与被告朱丹阳、沈雪芬签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系无效；
　　二、驳回原告董晓芬的其余诉讼请求。
　　本案受理费14,529元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：岳  华