董某某与何某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师。
委托代理人陆小华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武穴市房地产管理局职工。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人黄建华，男，武穴市法律援助中心律师。代理权限一般代理。
被上诉人（原审第三人）傅灏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，学生，往武穴市沿江大道。
委托代理人李玉国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武穴市水产局干部。代理权限为特别授权。

上诉人董某某为与被告何某某、傅灏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2012）鄂武穴民初字第02649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月16日立案受理后依法组成由审判员张焱奇担任审判长、审判员付焰明、助理审判员樊劲松参加的合议庭，并于2013年11月13公开开庭审理了，上诉人董某某及其委托代理人陆小华、被上诉人何某某及其委托代理人黄建华、被上诉人傅灏的委托代理人李玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，傅灏在原审诉讼中称2012年1月28日其母白小珍以本人名义与何某某签订的存量房买卖合同是无效合同，但予以追认。其他事实原审查明相同。

本院认为，本案中双方当事争议的焦点是：1、白小珍以其子傅灏名义与何某某签订的房屋买卖合同法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。依照该规定董某某主张合同无效没有法律依据，且该合同傅灏事后予以追认，亦没有违反国家禁止性规定，为有效后同。因此，董某某主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、承租房屋实际价值是否是38万元，何某某在出卖房屋过程中是否侵害了董某某优先购买权。讼争的房屋面积421.38平方米，且在武穴市区繁华商业地段，如按上诉人董某某的主张，每平方米价格约902元，该价格显然低于武穴市区实际房屋价格，该价格系傅灏为少交纳房屋过户费签订的虚假约定，该房屋的真实价格应为120万元。何某某在未通知董某某情况下与白小珍签订租赁房屋的买卖合同，侵害了房屋承租人董某某的优先购买权，但经何某某做工作，并愿意赔偿白小珍损失的情况下，白小珍愿意放弃该房屋，何某某于2012年10月17日何某某电话通知董某某及2012年10月22日何某某书面通知董某某，在同等条件下承租的房屋优先卖给董某某，该行为系何某某对侵害董某某优先购买权补救，董某某在电话录音中明确表示讼争的房屋120万元价款不买，且在收到书面通知后没有表示购买，系对优先购买权的放弃。故董某某要求何某某按38万元价格将房屋买其所有或判决何某某赔偿该房屋的市场价与第三人购买价的差价损失无法律依据，综上，原判认定事实清楚，处理亦无不当，应予维持，上诉人董某某的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

审判长 张焱奇
审判员 傅焰明
代理审判员 樊劲松

书记员： 吴慧娟