蒋国好与张洪发、楼国强等确认合同无效纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：蒋国好，男，1979年9月28日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：张洪发，男，1961年1月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：张颖，女，1988年10月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：楼国强，男，1970年3月2日出生，汉族，住浙江省富阳市。
　　被上诉人(原审被告)：李蓉琴，女，1973年7月14日出生，汉族，住浙江省富阳市。
　　上诉人蒋国好因与被上诉人张洪发、楼国强、李蓉琴确认合同无效纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初14468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　蒋国好上诉请求：撤销一审判决，驳回张洪发的一审诉请。事实和理由：1、一审认定的合同签订时间错误，2013年2月9日由张洪发出具的授权书、承诺书可以明确，双方在2013年已经以人民币90万元(以下币种均为人民币)买卖成交涉案房屋，合同已履行完毕；2、2013年，蒋国好已经取得系争房屋，且出租给了他人，2013年至2015年张洪发从未提出过异议；3、张洪发在2015年5月处于失联状态，故不可能在2015年和蒋国好签合同的；4、即使农民房屋性质导致合同无效也不影响蒋国好占有房屋，因为张洪发2013年2月9日出具授权书等，记载房屋使用、收益均由蒋国好处理；5、即使真的要返还房屋，张洪发也应当返还90万元房款给蒋国好。
　　张洪发辩称：不同意蒋国好的上诉主张。1、买卖合同签订时间张洪发认可鉴定意见，但张洪发本人没有签署这个日期，只签了自己名字；2、90万元房款作为大额支付，张洪发从未收到过，房屋也没进行过交付，一直是蒋国好自己占有；3、蒋国好无权继续占有房屋，房屋已过户给了楼国强、李蓉琴(以下简称“楼国强方”)；4、关于合同无效后果，一审问过蒋国好和楼国强方，他们均表示不在本案中处理。
　　楼国强、李蓉琴未提交书面答辩意见。
　　张洪发向一审法院起诉请求：一、确认张洪发与蒋国好间的《上海市房地产买卖合同》无效；二、确认蒋国好与楼国强、李蓉琴间的《房屋买卖合同》无效；三、蒋国好、楼国强、李蓉琴将上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)返还给张洪发。
　　一审法院认定事实：1995年6月5日，张洪发与嘉定区封浜镇联建公房基建组签订了农民集资造房协议书，张洪发购买系争房屋，性质为农民集资房，无房地产权证，土地性质为集体土地。
　　2013年2月9日，张洪发向蒋国好借款20万元，出具收条和借条。同日，张洪发出具授权书、承诺书，授权蒋国好全权处置系争房屋，以90万元价款将系争房屋转让给蒋国好。
　　2013年5月至2014年11月间，张洪发陆续转账蒋国好相关款项用于偿还借款。
　　2015年4月1日，蒋国好(甲方)与楼国强、李蓉琴(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价160万元，当日支付定金10万元，2015年4月30日前支付100万元，2015年11月30日前支付50万元；甲方于2015年11月30日前将系争房屋交付给乙方；合同对其他权利义务作了约定。合同签订后，楼国强于2015年4月1日支付蒋国好10万元，于2015年4月23日转账支付蒋国好100万元，于2015年11月19日转账支付蒋国好50万元(附言：借款)，蒋国好均向楼国强方出具了收据。
　　2017年7月，一审法院受理了张洪发诉楼国强、李蓉琴排除妨害纠纷一案，并依法追加蒋国好作为第三人参与诉讼。在该案的审理中，张洪发申请对其与蒋国好间的《上海市房地产买卖合同》的落款时间“2013”是否由5改成3进行鉴定，一审法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2018年4月27日出具《文检鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《上海市房地产买卖合同》第3页签订日期处的“2013”手写字迹中的数字“3”是添加改写形成(是由5改成3)。2018年6月，张洪发申请撤回了对该案的起诉，一审法院裁定予以准许。
　　一审另查明：蒋国好、楼国强及李蓉琴均非本市户籍人员。
　　对上述事实，当事人双方没有争议，一审法院予以确认。但对于《上海市房地产买卖合同》的签订时间、张洪发与蒋国好之间的款项往来、两份房屋买卖合同的效力，双方意见不一。
　　就双方争议焦点，一审法院作如下认定：
　　一、关于张洪发与蒋国好间合同签订的时间。
　　首先，经过鉴定，鉴定机构的结论为《上海市房地产买卖合同》第3页签订日期处的“2013”手写字迹中的数字“3”是添加改写形成(是由5改成3)；蒋国好认为系笔误造成，“笔误”一般是指因疏忽而写错，但纵观整份合同，除落款处的年份有添加改写外，在产权转移时间和交房时间条款处的年份均有添加改写，即合同中的所有年份都存在“笔误”，不符合常理；其次，如若蒋国好所述2013年5月15日签订买卖合同系以房抵债，那么在这之后张洪发仍每月向蒋国好还款亦不符合常理，故一审法院认定张洪发与蒋国好间合同签订的时间为2015年5月15日。
　　二、关于两份买卖合同的效力问题。
　　一是蒋国好和楼国强方之间的合同。系争房屋为农民集资房，无房地产权证，楼国强方称购买系争房屋之前蒋国好向其出示了张洪发和蒋国好间的买卖合同，故其认为蒋国好有权出售系争房屋。然，根据查明的事实，张洪发和蒋国好间买卖合同的签订时间为2015年5月15日，晚于其和蒋国好间买卖合同的签订时间，故楼国强方关于在购买系争房屋前蒋国好向其出示过与张洪发间买卖合同的陈述不真实。可见，楼国强方在明知蒋国好不是房屋所有权人的情况下，仍与蒋国好签订房屋买卖合同的行为损害了房屋实际权利人的合法权益，且楼国强方支付的款项中有一笔50万元的附言为借款，亦不符合正常的房屋买卖关系，故一审法院认定蒋国好与楼国强方之间的房屋买卖行为系恶意串通，并损害了张洪发的合法权益，故双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。
　　二是张洪发与蒋国好之间的合同。张洪发认为签订该合同仅作为其与蒋国好间民间借贷的担保，一审法院认为即便是因为张洪发无法归还借款而签订该合同“以房抵债”，现张洪发否认收到过蒋国好支付的房款，而蒋国好提供的借条及取款凭证不足以证明其与张洪发之间有60万元的借款或支付过30万元的房款，故仅凭张洪发于房屋买卖合同签订前两年出具的收条来证明蒋国好支付了90万元房款，依据不足。又查明，系争房屋系农民集资房，房屋所涉土地属集体土地，蒋国好非本市户籍人员，其与张洪发签订买卖合同违反土地管理法的强制性规定，且双方的合同并未实际履行，张洪发否认向蒋国好交付过系争房屋，蒋国好提供的证据又不足以证明其向张洪发支付过房款，故一审法院认定双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定，亦属无效。
　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现系争房屋由楼国强方占有使用，故楼国强方应将系争房屋返还给张洪发。至于合同无效的其它后果，审理中蒋国好和楼国强方均表示不需要在本案中一并处理，故本案不予处理，双方可另行解决。判决：一、张洪发与蒋国好于2015年5月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、蒋国好与楼国强、李蓉琴于2015年4月1日签订的《房屋买卖合同》无效；三、楼国强、李蓉琴应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋返还张洪发。一审案件受理费26,800元，减半收取13,400元，由蒋国好负担8,600元，楼国强、李蓉琴负担4,800元。
　　二审中，各方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为：民事活动应遵循诚实信用的原则。关于张洪发与蒋国好之间的房屋买卖关系，张洪发称系双方民间借贷担保，蒋国好称系“以房抵债”，但鉴于张洪发否认收到过蒋国好支付的房款，而蒋国好提供的借条、取款凭证，以及张洪发于房屋买卖合同签订前两年出具的收条，不足以证明蒋国好支付过90万元的房款。此外，系争房屋系农民集资房，房屋所涉土地属集体所有，而蒋国好非本市户籍人员，其与张洪发的买卖合同因违反土地管理法的强制性规定而属无效。关于合同无效除返还房屋外的其他的法律后果，一审中蒋国好、楼国强方均表示不需要在本案中一并处理，当事人依法可另行解决。
　　综上所述，蒋国好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费26,800元，由蒋国好负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　姜　翌

审判员：顾文怡

书记员：忻贤麟