蒋春媛与上海国贵服饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蒋春媛，女，1969年10月29日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住浙江省杭州市。
　　委托诉讼代理人：胡明阳，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海国贵服饰市场经营管理有限公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：朱金全，总经理。
　　委托诉讼代理人：李洁华，上海胜杰律师事务所律师。
　　第三人：上海振南实业公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：钱关荣，董事长。
　　委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
　　第三人：上海市闵行区梅陇镇人民政府，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈浩，镇长。
　　委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。
　　原告蒋春媛与被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司(以下简称国贵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，本院依据被告国贵公司的申请，追加案外人上海振南实业公司(以下简称振南公司)、上海市闵行区梅陇镇人民政府(以下简称梅陇镇政府)为第三人参加诉讼，并于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告蒋春媛的委托诉讼代理人胡明阳，被告国贵公司的委托诉讼代理人李洁华，第三人振南公司的委托诉讼代理人何芬，第三人梅陇镇政府的委托诉讼代理人何昕亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蒋春媛向本院提出如下诉讼请求：被告继续履行《房屋租赁合同》。事实与理由如下：2017年3月30日，己方与被告订立《房屋租赁合同》，合同约定被告将其承租的坐落于上海市闵行区罗秀路XXX号二楼东侧的部分房屋(以下简称涉案房屋)出租给己方，租赁期限至2022年10月15日届满。合同订立后，己方投入大量人力物力对涉案房屋进行装修，并通过被告、房屋权利人、原房屋承租人的配合，取得了营业执照等经营所需各类证照。此后，己方经营的“上海松福旅馆”正常营业。2018年4月15日，落款为陇南市场专项整治推进办公室但未加盖公章的《通知》在涉案房屋附近张贴，《通知》上载：“罗秀路XXX号陇南市场区域内存在的违法建筑(构筑)物的租赁户应在2018年5月30日前予以自行搬离”，此后，上海松福旅馆前出现挡板，并于近日停水、停电，己方无法继续正常经营。现己方为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。
　　审理中，原告向本院补充说明了原、被告间《房屋租赁合同》能得以继续履行的原因：首先，目前陇南市场处于被第三人振南公司侵权的状态，第三人振南公司未经审批的违法建筑改建工程结束后，原告就涉案房屋可以继续使用经营，故原、被告间签订的《房屋租赁合同》能够继续履行。其次，涉案房屋为有证建筑，若被告存在拖欠租金的行为，其愿意代为履行。最后，被告与第三人振南公司所签订的《协议书》尚未解除，目前处于争议状态。
　　原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
　　1.《房屋租赁合同》，旨在证明原、被告于2017年3年30日就涉案房屋签订合同，合同约定的租赁期限自2017年10月16日至2022年10月15日，共计五年。
　　2.《国家企业信用信息公示系统截屏》，旨在证明原告承租涉案房屋用于经营。
　　3.施工现场照片，旨在证明租赁现场截止目前为止已经无法按照《房屋租赁合同》约定的目的使用。
　　被告对上述证据材料的真实性、关联性、合法性均予以认可。
　　第三人振南公司对上述证据材料发表如下质证意见：关于证据材料1，首先，该合同系原、被告签订，并未向其提供，亦未取得其书面备案与同意。其次，合同的租赁期限虽截止至2022年，但该合同系转租合同，若出租人与承租人间的租赁合同解除，转租合同亦应当解除。同时，转租合同提及的房屋与显示情况有差异，根据现场情况来看，原告并未按照合同的约定使用房屋。关于证据材料2，对该系统本身载明的企业信息无异议。提请法院注意：上海松福旅馆在登记时的状态与目前状态并不一致，原告在2017年进行登记，且其在租赁后进行改建，未取得特种行业和消防部门的许可，其仅仅是变更了承租人和投资人的信息。故认为，原告要求继续在涉案房屋内从事经营活动与证据材料2并无关联性。关于证据材料3，第一张照片系前台照片，真实性认可，该照片可印证通往旅馆的楼梯系违法建筑，已被拆除，而有证部分的建筑是按照产证保存。第二张照片的拍摄时间不清楚，故无法发表质证意见。提请法院注意：涉案房屋现场于2018年7月15日起开始拆违至今，违法建筑已经被拆除，而违法建筑与合法建筑相互勾连，故合法建筑亦无法使用，原告的确已经无法继续经营。
　　第三人梅陇镇政府的质证意见与第三人振南公司一致。
　　被告国贵公司辩称，2008年1月1日，己方与第三人振南公司签署《协议书》，协议中约定涉案房屋可予以转租。嗣后，己方与原告签署了转租合同。2018年，两位第三人联合出具告知书，要求对租赁房屋实施停业整顿。己方在履行不能的情况下，为配合第三人振南公司处理停业整顿工作，通过与第三人振南公司函件往来的方式确定双方间的租赁合同因履行不能而解除，由此产生的清退工作均由两位第三人承担。综上，己方认为，其与第三人振南公司间签订的《协议书》已然解除，己方与原告间的《房屋租赁合同》无法继续履行，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告围绕其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
　　1.《协议书》，旨在证明其与第三人振南公司间签订了《协议书》，双方约定如遇国家规划、地方政府规划用地时应无条件服从。原告认为，该协议约定第三人振南公司允许被告对外招商及转租，但该协议与本案无关联。第三人振南公司对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议。提请法院注意：1)上述协议涉及的租赁房屋是由其整体出租给被告使用，涉案房屋仅为租赁房屋的一小部分，租赁关系仅存在己方与被告之间。至于被告整体承租后经过改扩建再行出租，该种情况下转租合同是否履行或者解除，应当根据其与被告之间的租赁合同是否继续履行或解除而定。2)被告承租租赁房屋后，对租赁房屋进行无序的改扩建、搭建违法建筑，层层转租、占用消防通道，导致租赁房屋存在重大安全隐患，从而导致其与被告间的租赁合同无法继续履行。
　　2.《告知书》(复印件)，旨在证明上述文书由两位第三人联合出具,文书内容即通知涉案房屋因整顿而要求租户搬离。原告认为上述证据材料系复印件，故对真实性不予认可。第三人振南公司对上述证据材料的真实性予以确认。提请法庭注意：1)该《告知书》未最终得以落实。2)2018年农历正月初一，涉案房屋所在市场发生火灾，故当日即要求对市场进行全面检查，最后区府确认市场内存在重大安全隐患，需要全面整治，故该告知书没有最终实施。
　　3.会议纪要、通告、文件等材料(复印件)，旨在证明停业整顿是政府行为，具有不可抗力。原告认为上述证据材料系复印件，故对真实性不予认可。第三人振南公司对上述证据材料的真实性均认可。提请法院注意：1)会议纪要等仅是草稿。2017年10月在文明城区创建过程中，因市场的安全隐患被上报，镇政府要求其报请方案对安全隐患进行整改，但是无法形成系统有效方案，故此后由区府进行督办。2)文件说明了原告所称的涉案房屋被区府予以重点督办，要求在2018年9月28日之前完成全部整改。
　　4.《律师函》，旨在证明其发函告知原告、上海松福旅馆，因履行不能使得《房屋租赁合同》无法继续履行。原告对上述证据材料的真实性予以认可。提请法庭注意：1)导致合同无法继续履行并非系不可抗力所致。2)《律师函》中提到的具体情况与事实不符。第三人振南公司对上述证据材料的真实性无异议。
　　第三人梅陇镇政府对上述证据材料的质证意见与第三人振南公司一致。
　　第三人振南公司述称，原告对被告的诉讼请求根本无法实现，理由如下：首先，本案中，涉案房屋属于己方所有，己方作为出租人与作为承租人的被告已经解除租赁关系，原告作为次承租人要求继续履行转租合同，不具备任何的法律实施条件。其次，从事实来看，被告在履行租赁合同过程中，租赁房屋被多次转租、改扩建，导致租赁房屋出现重大消防安全隐患，租赁场所被上海市闵行区人民政府列为重大消防安全隐患重点督办场所。经过房屋权利人与消防部门多次沟通后，消防部门认为租赁房屋相关的违法建筑必须全部拆除，违法经营必须全部停止，己方遂报请政府部门予以监督，并予以自行整改。在整改过程中，己方清退了租赁房屋内的实际使用人，拆除了全部违法建筑。截止目前，市场内仅存留产证中的合法建筑。涉案房屋虽系有证建筑，但在实际使用过程中需依附于内场违法建筑，在违法建筑拆除后，涉案房屋已无法独立使用，故原、被告间的转租合同已经无法继续履行。综上，原告的诉讼请求无法成立。
　　第三人振南公司围绕其述称意见，向本院提供如下证据材料：
　　1.《上海市房地产权证》、陇南市场(国贵服饰市场)现场平面图，旨在证明涉案房屋属于第三人振南公司所有，在出租给被告使用后被用于改扩建，形成现有状态。原告对产证真实性认可，涉案房屋确实属有证建筑。至于平面图，因系第三人振南公司自行制作，故不予认可。被告、第三人梅陇镇政府对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可。
　　2.《闵行区人民政府关于同意对上海国贵服饰市场经营管理有限公司等存在重大火灾隐患实行挂牌督办的批复》【闵府(2018)74号】，旨在证明涉案房屋处于陇南市场内，该市场因重大火灾安全隐患被区府重点督办，整个市场应按要求拆违、整治，清退租赁经营户。原告对上述证据材料的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，且该证据材料与本案无关联。被告、第三人梅陇镇政府对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议。
　　3.《回函》及邮件凭证、代为清退申请书，旨在证明因被告层层分割转租陇南市场的经营铺位、多次拖欠租金、引发安全事故等原因，其于2018年5月8日致函被告,通知被告提前解除双方间的租赁关系。被告因无力清退承租人，要求其代为清退次承租人。原告对上述证据材料的真实性均认可，上述回函显示是第三人振南公司以被告存在违约行为而单方提出解除合同，清退材料显示被告同意解除合同。被告、第三人梅陇镇政府对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可。
　　4.《闵行区梅陇镇陇南市场租赁户清退估价分户明细表》，旨在证明涉案房屋内所有装饰装修、附属设施等经过第三方评估后出具了估值意见。原告对上述证据材料的真实性予以认可，但此系由第三人振南公司单独委托出具，故评估报告的结果对原告不公平，且与本案的诉讼请求并无关联。被告、第三人梅陇镇政府对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均认可。
　　第三人梅陇镇政府述称，本案纠纷产生系因原、被告间的商业行为而起，与己方无涉。
　　第三人梅陇镇政府围绕其述称意见，向本院提供如下证据材料：
　　1.《闵行区人民政府关于同意对上海国贵服饰市场经营管理有限公司等存在重大火灾隐患实行挂牌督办的批复》【闵府(2018)74号】，旨在证明：1)涉案房屋处于陇南市场中，该市场因重大火灾安全隐患被重点督办，整个市场应按要求拆违、整治，清退租赁经营户。2)本案诉讼与其无关。原告对上述证据材料的真实性及证明目的均予以认可。被告、第三人振南公司对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可。
　　2.《关于对陇南市场实施整治、关闭、转型的申请书》，旨在证明相应的民事行为均由第三人振南公司承担，本案诉讼与其无涉。原告对上述证据材料的真实性予以认可，并对证明目的认可。被告对上述证据材料的真实性不清楚，故不发表质证意见。
　　第三人振南公司对上述证据材料的真实性予以认可。
　　本院听取了原、被告及第三人振南公司、第三人梅陇镇政府举证、质证意见后，就各方提供的证据材料发表如下认证意见：原告提供的证据材料1-3，被告提供的证据材料1、4，第三人振南公司提供的证据材料1-3，第三人梅陇镇政府提供的证据材料1，具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。被告提供的证据材料2、3，第三人振南公司提供的证据材料4，第三人梅陇镇政府提供的证据材料2，与本案待证事实无关联，故本院对上述证据材料对本案待证事实的证明力不予确认。
　　本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为第三人振南公司。
　　2008年10月7日，第三人振南公司(签约甲方)与被告(签约乙方)签订《协议书》一份，协议中与本案有关条款内容如下：一、甲方同意将本市罗秀路南侧、镇西路东侧原农贸市场及门面房整体借给乙方。二、协议租赁期限为15年，即自2018年1月1日至2022年12月31日。三、年租金人民币3,500,000元(以下币种均为人民币)，2009年起每年递增80,000元。付款日期，每半年支付一次，必须是先付后用，如违约，甲方有权终止本协议。
　　2017年3月30日，原告(承租方，签约乙方)与被告(出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同中与本案有关条款内容如下：一、甲方将涉案房屋出租给乙方使用。二、乙方租赁该房屋作为旅馆经营使用。三、租赁期限自2017年10月16日起至2022年10月15日止。第一年租金为287,490元，第二年至第五年租金为350,000元。
　　2018年3月20日，上海市闵行区人民政府发出《闵行区人民政府关于同意对上海国贵服饰市场经营管理有限公司等存在重大火灾隐患实行挂牌督办的批复》{闵府【2018】74号文}，上载：区公安分局，你局《关于提请区政府对上海国贵服饰市场经营管理有限公司、上海陇南肉类批发市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患实行挂牌督办的请示》收悉，经区政府研究，现批复如下：同意对上海国贵服饰市场经营管理有限公司、上海陇南肉类批发市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患进行挂牌督办。区公安消防支队应严格按照相关法律和消防技术规范标准，责令上述两家公司于2018年9月29日前完成全部整改工作。
　　2018年5月8日，第三人振南公司致函被告，主要内容如下：第三人振南公司与被告于2008年10月7日签订《协议书》一份，协议约定第三人振南公司将上海市闵行区罗秀路南侧、镇西路东侧原农贸市场内场及门面房整体出租给被告使用，租赁期限自2008年1月1日至2022年12月31日。被告在履行上述协议期间，将租赁物改造分割转租形成了陇南市场日用百杂小商品交易区，因怠于管理，多次引发安全事故，且被告以经营不善为由拖欠租金、水电费。为彻底消除公共安全隐患，保证租赁物的安全使用，现通知：一、即日起，双方于2008年10月7日签订的《协议书》予以提前解除。二、双方合同解除后，被告应自行妥善清退各次承租人，将租赁物腾空返还。若逾期未能清退的，该司将代为清退，所产生的清退费用由被告国贵公司承担。
　　2018年5月9日，被告向第三人振南公司递交了《代为清退申请书》，主要内容如下：该司承租的租赁物因拆违和消除公共安全隐患等专项整治原因应当予以拆除、整治，故双方间的租赁关系应予终止。该司与天择公司、自有租户的租赁关系亦应予以终止。但因该司无力清退全部实际使用的小租户，特申请第三人振南公司代为清退实际使用的小租户。
　　2018年6月22日，被告委托律师致函原告，主要内容如下：1.陇南市场整改工作由梅陇镇政府主导开展，其作为企业只能配合政府部门工作。2.本次整改是政府部门对陇南市场整体的规划和布局。该司建议原告与推进办协商处理上海松福旅馆的搬迁补偿、整改及后续经营事宜。3.据该司了解，推进办已委托有资质的评估机构对陇南市场内各经营场所进行评估，原告可前往推进办查阅评估结果。4.本次整改工作是对陇南市场内违法建筑进行拆除，对合法建筑进行安全整改。原告在受让旅馆后进行了改造、装修，施工前并未向消防等有关部门报批，房间布局与之前有较大改变，消防部门有关工作人员在检查中明确指出旅馆通道太窄，房间未安装消防喷淋，旅馆内房间有夹层，以上三点明显不符合消防要求，未能通过消防验收。因此请原告向推进办咨询了解相关事宜。
　　审理中，经本院行使释明，原告坚持要求继续履行《房屋租赁合同》，不要求对涉案房屋内相关装饰装修进行司法鉴定。
　　另，第三人振南公司与被告就陇南市场内违章搭建情况分别作如下陈述：一、第三人振南公司称，其与被告签订《协议书》后按约将租赁物交付给被告。此时，市场内未有违章建筑。违章建筑的搭建情况如下：1.由被告搭建了一部分；2.被告转租给案外人天泽公司后，由天泽公司再行搭建了一部分；3.天泽公司继续转租，并由承租人继续进行搭建。其出租给被告的面积为6,983平方米，而市场内由被告及其次承租人违法搭建的建筑物面积大致在10,000平方米左右。二、被告称，其向第三人振南公司承租租赁房屋前，陇南市场内已有违章建筑。承租后，其与次承租人均未搭建违章建筑。同时，对第三人振南公司所述的有证面积、无证建筑的面积予以确认。
　　本案争议焦点：《房屋租赁合同》是否能继续履行？
　　本院认为，转租是承租人将租赁物再次出租给第三人(即次承租人)使用、收益，而承租人本身并不脱离原租赁关系的行为。转租行为不论是否征得出租人同意，就性质而言，均属出租他人之物的行为。虽然转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止。
　　本案中，涉案房屋属第三人振南公司所有。第三人振南公司与被告签订《协议书》，将坐落于上海市闵行区罗秀路南侧、镇西路东侧原农贸市场内场及门面房整体出租给被告使用，被告再与原告签订《房屋租赁合同》，将上述整体房屋中一部分，即涉案房屋出租给原告使用。那么，《房屋租赁合同》能否得以继续履行，须以《协议书》是否存在为前提。
　　从本院查明的事实来看，因第三人振南公司与被告间签订的《协议书》中对租赁房屋面积未有约定，而第三人振南公司与被告对违章建筑的搭建主体各执一词，故本院分以下两种情况进行论述：第一种情况，即诚如被告所述，《协议书》签订前违章建筑已然存在，那么根据第三人振南公司与被告对违章建筑面积的陈述，双方签订的《协议书》可能为无效协议。协议无效，因该协议取得的财产应当予以返还，被告理当将租赁房屋返还给原告。第二种情况，即诚如原告所述，违章建筑均由被告及其次承租人搭建于《协议书》签订之后，那么，目前因政府需对违章搭建进行整治，违章建筑被拆除，第三人振南公司作为出租方有理由向被告发出提前解约通知，《协议书》自解约通知到达被告解除。《协议书》解除后，尚未履行的，终止履行。综上，无论《协议书》的法律效力属于上述何种情况，被告均已丧失了对涉案房屋占有、使用、收益的权利，无法继续成为与原告签订涉案房屋租赁合同关系的适格主体，其与原告间的《房屋租赁合同》已丧失继续履行的基础，自然应当随之解除。现原告向法院提起诉讼，要求继续履行《房屋租赁合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院据此判决如下：
　　驳回原告蒋春媛的诉讼请求。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由原告蒋春媛负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  霞

书记员：朱  琳