蒋春花与上海康某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蒋春花，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：上海康某房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：卫平，董事长。
　　委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。
　　第三人：上海中邦物业管理有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX号XXX幢XXX-XXX-XXX区XXX室。
　　法定代表人：钱滨强，董事长。
　　委托诉讼代理人：李晓隽，女。
　　委托诉讼代理人：吴松，女。
　　原告蒋春花与被告上海康某房地产开发有限公司、第三人上海中邦物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋春花，被告委托诉讼代理人姚尚宏，第三人委托诉讼代理人李晓隽及吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蒋春花向本院提出诉讼请求：1、请求法院宣告原、被告签署的《上海市商品房预售合同》中第24条“甲方已选聘上海中邦物业管理有限公司物业公司对该房屋进行物业管理”为无效条款；2、请求法院宣告原被告签署的《上海市商品房预售合同》补充条款一第6条中关于小区物业管理费审批价格为人民币(以下币种相同)3.8元/平/月的约定为无效条款；3、诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告双方就上海市浦东新区康沈路633弄的中邦城市园小区(以下简称系争小区)于2015年1月4日签订《上海市商品房预售合同》，原告成为系争小区业主。合同签订后，原告已支付全部房价款，被告却严重违约，属于合同范围内的文化活动中心、服务站、老年康体中心、室外游泳池等小区基础配套设施没有建成或不具备开放功能，上述事实已被(2018)沪01民终8070号民事判决书所确定。原告发现，被告在《上海市商品房预售合同》还为包括原告在内的全体业主选任了物业服务公司并自行拟定了物业收费标准，原告认为预售合同中第24条及补充条款一第6条关于物业公司的选任以及物业服务费标准的约定违反法律、行政法规的规定，属于无效条款。根据《中华人民共和国物权法》第76条第1款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人由业主共同决定，预售合同中的上述条款还违反了国务院《物业管理条例》及上海市政府相关规定。原告认为合同中上述条款属无效条款，故起诉来院，诉请如前。
　　被告上海康某房地产开发有限公司辩称，原告诉请没有法律依据。被告建设开发系争小区的时候原告还不具备业主身份，此时被告根据《物业管理条例》选聘物业管理公司，符合法律规定，且被告选聘物业经过了合法程序，收费也进行了备案，故请求驳回原告的诉请。
　　第三人上海中邦物业管理有限公司述称，同意被告的意见。根据最高院相关司法解释，业主不能以此为由认定合同无效。
　　本院经审理认定事实如下：被告是系争小区开发商。2012年7月24日，被告申请招标备案，项目名称为中邦城市园A区，上海市住房保障和房屋管理局物业管理处同意备案。2012年6月6日，上海市浦东新区发展和改革委员会(物价局，以下简称浦东发改委)向被告出具了《备案通知书》(超标备字2012-0006号)，通知被告，浦东发改委对被告于2012年6月4日递交的《关于中邦城市园物业服务超标准收费备案申请》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》及招标文件予以备案。
　　2014年8月25日，上海市物业管理行业协会出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，委托方系被告，委托论证项目为中邦城市园，该小区包括浦东新区康沈路701弄，商铺669-679号(单)，康沈路633弄，商铺605-631号(单)，635-663号(单)，论证意见为：前期物业管理招投标的物业服务标准及收费按申报承诺，每平方米建筑面积高层3.8元/月，多层8.8元/月作为最高收费标准，物业管理酬金按申报承诺计提。2014年8月26日，被告向浦东发改委提交《关于中邦城市园》物业服务超标准收费备案申请，标准为高层3.8元/月，多层8.8元/月。2014年9月2日，浦东发改委向被告出具《备案通知书》(超标备字2014-0016号)，告知被告对其递交的《关于中邦城市园物业服务超标准收费备案申请》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》予以备案，原超标备字2012-0006号《备案通知书》同时废止。
　　期间，被告与第三人签订一份《前期物业合同》，就中邦城市园A地块(分一期、二期开发)的前期物业管理事宜进行约定，期限为2013年8月1日至2015年7月31日。后被告与第三人另行签订《上海中邦城市园A地块前期物业服务合同的补充协议》，约定物业费实际收费表为多层住宅6元/月/平方米，高层住宅为3.8元/月/平方米，商业用房为8元/月/平方米，并将《前期物业合同》第34条修改为，如合同到期，具备以下两个条件时，本合同继续有效：1、本案第三人同意继续履行合同；2、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。此后被告将上述补充协议的内容在小区内进行了公示。
　　2017年3月15日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区633弄8号9层903室，总房价为4,030,180元。第24条约定，甲方已选聘上海中邦物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方已签订了《住宅使用公约》(见附件五)。补充条款一第6条约定，小区物业管理费审批价格为3.8元/平方米/月。
　　本院认为，原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效。第三人作为系争小区的物业管理公司系经过合法的招投标手续并经过相关行政部门备案确定，合同中关于物业管理费为3.8元/平方米/月的约定亦经过浦东发改委的审批备案，且被告与第三人签订的补充协议内容也已向小区居民进行了公示，并无违法事实存在。原告认为合同第24条及补充条款一第6条因违反法律、行政法规的强制性规定而主张无效，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
　　驳回原告蒋春花全部诉讼请求。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由原告蒋春花负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何璐依

书记员：陆振东