蒋雯婉与凌激房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：蒋雯婉，女，1978年11月4日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：吕旌帆，男，1970年8月22日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　被告(反诉原告)：凌激，女，1968年7月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：倪铭东，上海市丁孙黄律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周恋，上海市丁孙黄律师事务所律师。
　　原告蒋雯婉与被告凌激房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告蒋雯婉及其委托诉讼代理人吕旌帆，被告凌激的委托诉讼代理人倪铭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　蒋雯婉向本院提出诉讼请求：被告返还原告已经支付的2018年10月1日至2018年11月30日期间的房屋租金18,000元及租赁保证金18,000元(原告当庭同意扣除2018年9月28日至2018年10月8日期间的租金3,300元，仅主张返还租金14,700元)。
　　事实和理由：原被告于2018年9月13日签订房屋租赁合同及补充协议，原告承租被告位于上海市徐汇区华富大厦龙华西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2018年10月1日至2021年9月30日，租赁保证金18,000元，月租金9,000元，每两月一期支付。双方约定原告租赁房屋用于注册公司经营。原告并于合同签订当日支付第一期租金及押金共计36,000元。现因政策原因，致使房屋无法注册(原告当庭称原告在房屋内注册了公司，但未经批准获得食品冷加工许可证)，致使合同目的无法实现。原告多次与被告沟通解除合同，被告不予回复，协商未果，故原告诉至法院，请求判如诉请。
　　凌激辩称，不同意原告诉请。合同因原告违约，事实上已解除了，解除的时间为法院送达起诉材料时。租赁保证金及租金被告愿意抵消被告损失后返还剩余部分，损失部分在反诉中阐明。2018年10月8日原告已将钥匙返还给了中介，租金被告同意计算到2018年10月8日止。2018年9月13日至2018年9月30日为合同约定的免租期，系给原告用于装修的时间，合同约定租金从10月1日起算，现在因原告违约，故应支付被告免租期租金。
　　凌激向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告损失28,350元(包括自2018年9月13日起至2018年12月1日止的租金损失22,500元和两次出租的中介费损失5,850元)。事实和理由：原告向被告起诉要求解除涉案租赁合同，为避免损失扩大，被告于2018年11月15日与案外人另某签订房屋租赁合同，租期自2018年12月1日起，并为此支付中介费3,150元。原告单方解除合同，造成被告租金损失及两次中介费损失。
　　蒋雯婉辩称，不同意被告反诉诉请，合同生效但未履约，且原告于9月30日已经告知被告要解约，被告自己一直拖延造成了损失扩大。
　　本院经审理认定事实如下：被告为系争房屋产权人之一。2018年9月13日，被告(出租人、甲方)与原告(承租人、乙方)签订房屋租赁合同。约定：乙方自甲方处租赁系争房屋，租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止，租赁保证金18,000元，月租金9,000元，每两个月为一期支付，第一期租金应于2018年9月13日前付清。合同未约定违约金相关条款。同日，双方签订补充条款：1.甲方必须配合乙方注册公司，如果因甲方不出面导致不能注册公司，甲方需返还乙方两个月租金及定金；2.如是乙方因素导致不能注册公司，甲方需返还乙方1个月定金9,000元。……乙方装修不能对房屋的主体结构作破坏。同日，被告将房屋及钥匙交付原告；原告向被告支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金18,000元及租赁保证金18,000元。双方当庭均认可2018年9月13日至2018年9月30日期间为免租期，原告认为该期间属于被告给原告注册证照及装修期间，但被告前租客直至2018年9月27日才将公司注册地址迁出，故以办公而言，系争房屋直至9月28日才符合使用条件。对此，被告认为免租期仅为原告装修期间的免租，前租客确实于2018年9月27日迁址，但并不影响原告注册及使用房屋。
　　2018年9月30日，原告向被告身份证地址寄送“租赁解约通知函”，称：因政府法规原因和所属物业设计用途限制，上述地址无法办理现制现售类(冷加工)食品类经营许可证，为避免双方损失扩大，现通知解除合同。对此，被告称其未收到该解除通知，原告系违约解除，现因双方合同事实上已无法继续履行，故被告同意解除合同。因合同未约定该情形下原告应承担的违约责任，故被告反诉主张损失。
　　审理中，被告认可原告于2018年10月8日左右将系争房屋钥匙返还给中介，并同意计算租金至2018年10月8日止。但被告提出原告系违约解除合同，双方虽口头约定原告租赁房屋用于办公，但仅约定在房屋内需注册公司，并未特别约定房屋需可获得食品经营许可证，故原告并无权以此为由解除合同。原告违约行为造成被告再行出租的租金及中介费损失。被告为此提供其于2018年11月15日与案外人签订的房屋租赁合同(租期自2018年12月1日起)及两次出租中介费发票予以佐证。对此，原告仅对涉案租赁的中介费2,700元予以认可，对被告后自行对外签订的租赁合同及中介费收据不予认可。
　　以上事实，根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的租赁合同及补充协议、收据、产权信息，租赁解约函及邮寄凭证、被告提交第一次中介费发票等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。双方虽在合同的补充条款中约定系争房屋需注册公司作为办公使用，但并未约定作为食品加工经营使用且需获得配套食品加工的相应许可证。故在被告提供的房屋并无不符约定之处的情况下，原告以其自身租赁目的无法实现为由提出解除合同，属根本违约，应承担相应违约责任。因双方对合同已解除并无异议，原告将钥匙于2018年10月8日返还中介处，而被告亦再行出租房屋，故本院认定涉案租赁合同于2018年10月8日实际已无法继续履行，应予解除，双方当庭对租金计算至10月8日并无异议，原告亦同意在其诉请返还的租金金额中扣除2018年10月1日至8日期间的租金，本院对此予以确认；合同解除，租赁保证金应予返还；故对原告要求返还2018年10月9日至11月30日期间租金及租赁保证金的诉请，于法有据，本院予以支持。就被告要求原告赔偿2018年9月13日至12月1日期间租金损失及两次中介费损失的反诉请求，本院认为，2018年10月1日至10月8日期间，被告已收取租金，无权重复主张租金损失；2018年9月13日至9月30日期间，租期尚未开始，房屋已交付，双方当庭均认可该期间属于免租期，考虑到被告前租客至2018年9月27日将原注册地迁移，对原告注册公司进行办公存在一定影响；且合同并未约定承租人违约情形下应支付免租期租金的情形，结合原告同意支付2018年9月28日至9月30日期间租金(使用费)的意见，本院认定被告要求原告支付2018年9月13日至9月27日期间租金损失并无依据，对被告主张2018年9月28日至9月30日期间租金损失的反诉请求，予以支持，但考虑到原告已在其诉请返还的租金中扣除该三天费用，故该笔损失直接与本诉返还租金数额中相抵扣。至于2018年11月15日被告与案外人签订的房屋租赁合同，本院无法认定其真实性，然原告系违约解除合同，应就违约时可预期所造成的损失进行赔偿，现被告主张2018年10月9日至11月15日期间房屋空置产生损失尚在合理范围，故本院对被告主张该部分损失(按原租金价格计)予以支持，被告称其11月15日已对外重新签订合同出租，故对之后的损失，本院不予支持；两次出租均产生中介费，然被告无权主张两次中介费均由原告承担，鉴于原告对涉案租赁合同的中介费2,700元无异议，故本院酌情判定反诉被告赔偿反诉原告租金损失11,100元(已扣除2018年9月28日至9月30日期间的损失)及中介费损失2,700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
　　一、凌激于本判决生效之日起十日内返还蒋雯婉房屋租金14,700元及租赁保证金18,000元；
　　二、蒋雯婉于本判决生效之日起十日内支付凌激租金及中介费损失13,800元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计350元，由凌激负担；反诉案件受理费减半收取计509元，由蒋雯婉负担246元，由凌激负担263元。　
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：黄晨辰

书记员：谯  烨