蔡某、朱某某合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民终798号上诉人（原审被告）：蔡某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住运河区。委托诉讼代理人：王吉仓，杨玉广，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省沧县。委托诉讼代理人：皮景明，沧县通达法律服务所法律工作者。原审被告：沧州名居房地产经纪有限公司，住所地：河北省沧州市新华区黄河东路东方世纪城21号楼底商8号门市，统一社会信用代码：91130902MA0812FA2M。负责人：都唱，该公司经理。委托诉讼代理人：杨涛，河北东方伟业律师事务所律师。上诉人蔡某因与被上诉人朱连均、原审被告沧州名居房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡某及其委托诉讼代理人王吉仓、杨玉广、被上诉人朱连均及其委托诉讼代理人皮景明、原审被告沧州名居房地产经纪有限公司委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡某上诉请求：1、请求依法撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2078号民事判决书，查清事实后依法改判，并驳回被上诉人的请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，且判决内容不明确。一、原审判决未就上诉人与被上诉人及名居公司签订的《名居房屋居间合同》继续履行还是解除做出明确判决，致使本案纠纷并未得到彻底解决。假如《名居房屋居间合同》继续履行，则原判决的违约金明显不属于《合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后。还应当履行债务。”规定的迟延违约金，况且被上诉人也未如约给付上诉人全部房款。假如本案按解除《名居房屋居间合同》处理：1、上诉人不存在违约情况。上诉人与被上诉人在名居公司处签约时，上诉人与被上诉人及名居公司的中介工作人员口头上明确约定，上诉人于2017年5月12日前收齐全款57万元后，再配合被上诉人办理过户手续。2、在2017年5月12日前，被上诉人也从未要求上诉人与其配合办理过户手续事宜，被上诉人在一审中也未提供有效证据予以证实。3、原审判决判令上诉人支付上诉人中介费30000元。明显与事实不符。原审判决“经审理查明……原告朱某某……交付沧州名居房地产经纪有限公司中介费、贷款费、过户费20000元，3月27日补交中介费5000元……”可见，被上诉人交纳的费用不止中介费、还有贷款费及过户费等费用，判决内容明显与查明的事实不符。并且，《名居房屋居间合同》第三条约定的居间服务内容为：“丙方为甲乙双方提供房屋需求信息、居间介绍、陪同看房、撮合成交、签订居间合同服务”。第四条佣金及税费承担中约定“乙方按房屋成交总额的1%支付佣命，具体数额为五千柒佰元整”。所以，结合原审法院查明的事实和《名居房屋居间合同》的约定，中介费仅仅为5700元，超出5700元佣金的费用是上诉人与名居公司之间的因其他问题产生的费用，与约定的居间合同服务内容无关，不属于中介费，与上诉人无关。四、原审判决“本院认为……双方约定2017年5月12日收齐房款与配合原告及居间方办理过户手续并不矛盾”，如按此认为，审理本案时，被上诉人仍未按合同约定，于2017年5月12日将房屋全款57万交付给上诉人。也己构成违约，被上诉人的30000元定金不予返还，且应按约定按房款的10%向上诉人支付违约余。所以，原审判决自相矛盾。五、综上，根据被上诉人未按合同约定于2017年5月12日将房屋全款57万交付给上诉人的事实，被上诉人已经构成了违约，如被上诉人不能继续履行合同，则应当依法解除合同，并且不予退还定金30000元并按约定按房款的10%向上诉人支付违约金。朱连均辩称，1、答辩人的诉求是要求将3万元定金和3万元中介费全部退回并承担违约金，原审法院针对答辩人诉求作出相应判项，内容明确。2、上诉人诉称：在合同签订时三方口头约定2017年5月12日前收齐房屋全款后，再配合办理房屋过户手续，纯属虚构。答辩人于合同签订当日即向上诉人交付了3万元定金，向中介方交了2.5万元中介费，隔了一天就将3万元中介费全部交齐了。2017年4月20日，在中介费协助下，答辩人以儿子朱宝朋的名义办理了房贷申请手续，但上诉人提出不交清房款就不给协助办理房屋过户手续，因此导致合同未能如约履行。3、上诉人将中介费3万元，故意按中介所含服务项目分割成几种类别，切将中介费与其中介服务的项目并列，属于逻辑错误。4、合同约定“甲方无条件配合乙方办理过户事宜”，故原审认为“无条件配合”与指定日期交付房款并不矛盾的观点是正确的。5、上诉人违约导致合同不能履行，却要求答辩人承担违约责任，没有事实和法律依据。沧州名居房地产经纪有限公司述称，因该公司为原审被告，上诉人及被上诉人朱某某并未对该公司提出上诉，二当事人对一审法院查明的事实是认可的，该公司已按照居间合同的相关约定履行了义务，不应承担民事责任。朱连均向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告返还原告购房款定金和中介费等共计60000元；2、被告给付原告违约金57000元。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，原告朱某某作为买受人（乙方），被告蔡某作为出售人（甲方），沧州名居房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《名居房屋居间合同》，合同编号0000135号。合同约定：甲方蔡某自愿将坐落于大化生活区37-1-503室房屋出售给乙方朱某某；双方协商该房屋成交价570000元；乙方朱某某在签订合同时交纳定金30000元；另合同中特别约定：1、甲方无条件配合乙方办理过户及贷款事宜；2、乙方为贷款客户，乙方首付款额度根据银行审批额度而变化；3、交房时甲方保证水、电、暖、物业不欠费；4、甲方违约甲方应赔偿乙方定金并赔偿丙方中介费，乙方违约定金不退，中介费不退；5、双方签字合同生效，所交定金冲抵房款；6、甲方于2017年5月12日前收齐全款伍拾柒万元整。合同签订当日，原告朱某某向蔡某交付房款定金30000元，蔡某出具了收据，交付沧州名居房地产经纪有限公司中介费、贷款费、过户费20000元，3月27日补交中介费5000元，沧州名居房地产经纪有限公司亦为朱某某出具了收据。沧州名居房地产经纪有限公司于2017年4月20日在新华区中国邮政储蓄银行以原告儿子朱宝朋的名义办理了房屋贷款手续，但被告蔡某坚持以原告朱某某先付清房款再办理过户手续为由未协助办理房屋过户手续，致使该房屋居间合同未能如约履行。一审法院认为：原、被告签订的《名居房屋居间合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告蔡某未按照约定履行合同并终止合同的履行，已构成违约，合同中特别约定条款第4条明确约定，“甲方违约甲方应赔偿乙方定金并赔偿丙方中介费，乙方违约定金不退，中介费不退”，因此，原告依法有权要求被告按照合同约定返还定金并承担中介费。庭审中被告蔡某辩称签订合同前双方口头约定先交清房款再办理过户，且在合同中约定2017年5月12日前收齐房款，因此，自己未构成违约，但双方未在合同中有明确约定合同内容履行顺序，双方约定2017年5月12日收齐房款与配合原告及居间方办理房屋过户手续并不矛盾，故对其辩称不予采信。被告沧州名居房地产经纪有限公司在合同履行过程中，作为居间方按合同约定履行了自己的义务，未有违约行为，故不承担偿还责任。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告蔡某返还原告朱某某定金30000元，支付原告朱某某中介费30000元，共计60000元。限判决生效后十日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1320元，由被告蔡某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院所查事实与原审一致。另查明，三方所签订的《名居房屋居间合同》第二条第（三）款约定：甲、乙、丙三方约定的房款支付方式和时限采用以下第2种方式：2、乙方为贷款客户，应在银行贷款审批通过后，支付给甲方房屋首付款（首付款为除贷款申请额之外的剩余房款），银行贷款部分的房款按相关规定支付给甲方。第四条规定：丙方完成以上居间服务内容，乙方按照房屋成交额0.1％支付佣金，具体数额为5700元，该房屋因产权过户所发生的税费、贷款发生的费用由乙方承担。合同履行过程中，沧州名居房地产经纪有限公司收取被上诉人朱连均中介费5700元、贷款服务费15400元、评估费3900元、过户费5000元，以上共计30000元。本院认为，三方所签订的《名居房屋居间合同》第二条和特别约定第6条，在购房款给付期限上存在矛盾，不能据此确认首付款及尾款的给付时间，同时，合同中亦未约定涉案房屋的过户时间，因此，合同对买卖双方均未明确约定义务履行期限，无法确定双方的合同义务履行顺序，应当同时履行。双方均要求对方先予履行，而怠于履行自己的合同义务，致使合同无法继续履行，双方均有过错，因合同无法履行所致损失，应由双方均担。同时，在合同履行过程中，上诉人已明确表示被上诉人不付清房款既不予过户，被上诉人随之提起诉讼请求对方退还定金，也表明了不再继续履行合同意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。据此，被上诉人要求解除合同，应予支持，上诉人所收被上诉人定金3万元，应予退还。因三方合同已经成立，原审被告沧州名居房地产经纪有限公司的介绍双方订立合同的居间服务义务部分已经履行，其有权按合同约定收取5700元的佣金，该佣金应由买卖合同双方均担，因该费用已由被上诉人朱连均全部向沧州名居房地产经纪有限公司支付，故上诉人应向上诉人支付该费用的二分之一。沧州名居房地产经纪有限公司向被上诉人朱连均收取的贷款服务费15400元、评估费3900元、过户费5000元，但均未提交证据证明上述费用已经实际发生，且上述费用数额在合同中并无约定，同时，涉案房屋并未过户，过户费用不可能产生，故其收取上述费用没有事实依据，依法应退还被上诉人。综上所述，上诉人蔡某上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2078号民事判决第二项；二、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2078号民事判决第一项；三、解除三方所签《名居房屋居间合同》；四、上诉人蔡某返还被上诉人朱连均定金30000元，给付被上诉人朱连均中介费2850元；五、原审被告沧州名居房地产经纪有限公司返还被上诉人朱连均贷款服务费15400元、评估费3900元、过户费5000元，以上共计24300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1320元、二审案件受理费1300元，共计2620元，由上诉人蔡某负担1441元，被上诉人朱连均负担131元，原审被告沧州名居房地产经纪有限公司负担1048元。本判决为终审判决。审判长　　张友僧审判员　　余志刚审判员　　穆庆伟二〇一八年二月二十八日书记员　　孙　伟