蔡某某与左某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蔡某某，男，1944年8月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陈新美，上海德禾翰通律师事务所律师。
　　被告：左某某，女，1974年6月30日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。
　　第三人：顾某某，男，1962年4月28日出生，汉族，住上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告蔡某某与被告左某某、第三人顾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，本院根据被告申请依法追加顾某某为第三人。本案于2018年8月15日、9月18日、2018年12月12日三次公开开庭进行了审理。原告蔡某某及其委托诉讼代理人陈新美均到庭参加庭审，被告左某某参加第二、第三次庭审，第三人顾某某参加第三次庭审。审理过程中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。
　　原告蔡某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告蔡某某与被告左某某于2015年6月16日签订的《房地产买卖居间协议》、2015年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.请求判令被告返还位于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“行南路房屋”)；3.请求判令被告支付自2015年7月15日至被告实际交付房屋之日止的房屋使用费2,500元/月。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为请求判令解除原告蔡某某与被告左某某于2015年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，并撤回第三项诉讼请求。事实和理由：为生活便利，原告欲出售行南路房屋，在他处另购一处房屋。2015年6月16日，经上海居邦房地产经纪事务所居间，原告作为甲方、被告作为乙方，签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告将行南路房屋以108万的价款出售给被告，同日，被告支付购房定金5万元。2015年7月15日，原告将房屋交付被告使用至今。7月16日，原被告在浦东新区房地产交易中心签订了《上海市房地产买卖合同》，约定2017年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告支付82万元购房款。根据《上海市房地产买卖合同》特别告知(二)：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。第九条第三款约定：按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。2016年3月25日，上海市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，其中第三条：从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。原告认为，由于新政颁布，被告不满足社保缴纳满5年的要求，致使双方约定的在2017年12月31日前办理房屋过户手续的目的不可能实现，合同已经具备双方约定的解除条件。2017年1月16日，上海市房地产交易中心将网上备案合同信息撤销。原告多次找被告协商未果，现为维护其自身权益，原告提起本案诉讼。
　　左某某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告支付87万元房款后，原告交付了房屋钥匙，被告居住至今。被告当时没有缴纳社保，原告表示根据国家的政策来。当时国家的政策是社保满两年，原告表示2018年之前都可以等被告具备购房资格。合同第九条约定的“按现有政策”，指的是签订合同时的政策，也就是社保缴纳需要满2年。现在被告缴纳社保已经满2年，符合合同约定的要求。系争房屋没有房产证，所以不可能有网签，不清楚网上备案合同。
　　顾某某辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年被告买系争房屋时，第三人拿了20余万现金交付给被告用于购房，故第三人对系争房屋也有份额。2017年第三人与被告登记结婚，婚后至今一直居住在系争房屋内，系争房屋是夫妻共同财产，原告解除合同侵犯了第三人权益。被告虽因社保缴纳未满五年不具备购房资格，但第三人有上海市户口，没有购买过商品房，不属于限购人员，故系争房屋可以过户到第三人名下。
　　本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，被告就购买行南路房屋向原告支付定金5万元，原告出具了收款收据。2015年6月16日，原告作为甲方、被告作为乙方、案外人上海居邦房地产经纪事务所作为丙方(居间方)，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，第九条其他约定：2、该房屋为动迁安置房，甲方需在该房屋可以交易过户时，第一时间配合乙方办理房屋交易过户等房产事宜。3、丙方确认乙方可正常在上海市购房，社保满2年(2年内)可交易过户。同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》各一份，约定被告购买原告的行南路房屋，总价为108万元。《上海市房地产买卖合同》第六条约定：甲乙双方确认，在2017年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理(三)…按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三付款协议约定：1、乙方应于甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后一日内，将首期房价款87万元直接支付给甲方(包含定金5万元)。第二期房价款21万元应于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续当目支付给甲方。2、甲乙双方对该房地产进行验着、清点、确认无误后，甲方将房地产交付乙方。当日，被告向原告支付购房款82万元，原告出具了收款收据。
　　2015年7月15日，原、被告双方交接了房屋，被告对房屋进行了装修并使用至今。
　　2016年3月，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第三条“从严执行住房限购政策”：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
　　2016年9月6日，原告起诉被告要求解除《房地产买卖居间协议》、《上海市房地买卖合同》，并由被告返还行南路房屋，向原告支付违约金216,000元。同年12月22日，本院作出(2016)沪0115民初68363号民事判决，认为根据双方签订的《房地产买卖居间协议》第九条约定及《上海市房地产买卖合同》第六条约定可以认定，原、被告双方在签约时均明知系争房屋的交易限制及被告的限购情况，故而一致约定迟至2017年12月31日办理房屋交易过户手续，在2017年12月31日之前，被告是否符合限购资格，既受现行政策的影响，也可能受到将来政策的影响，也可能由于原告自身身份情况的变化，而可能产生变化，现原告不具备合同约定的解除条件，故驳回原告的全部诉讼请求。
　　2017年1月16日，上海市房地产交易中心将网上备案合同信息撤销。
　　另查明，被告非上海市户籍，自2015年6月始在上海缴纳社保费。审理中，原告表示愿意归还87万元房款。
　　以上事实，有《房地买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房屋产权证、合同备案信息查询结果、(2016)沪0115民初68363号民事判决书及当事人的陈述为证。
　　本院认为，《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方签订，对当事人具有法律约束力，但在合同履行过程中，上海市出台购房新政，将包括被告在内的非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，这一重大变化明显超出了双方等约时对被告限购情况及过户时间的预期。如今，距房屋买卖合同约定的房屋过户截止日期已过多月，而被告亦不具备现行政策要求的购房资格，行南路房屋短期内无法完成交易过户手续，合同正常履行存在客观上的障碍。第三人表示其不属于上海市房屋限购对象，与被告登记结婚组成家庭，可以将房屋过户至其名下，但其非原、被告签订的《上海市房地买卖合同》的相对方，故对其主张本院难以支持。原告要求解除《上海市房地买卖合同》，并由被告返还行南路房屋，符合相关法律规定，本院予以支持。原告请求撤回要求被告支付房屋使用费的主张，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。审理中，原告表示合同解除后愿意返还被告87万元购房款，于法不悖，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定，判决如下：
　　一、原告蔡某某与被告左某某于2015年7月16日就上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
　　二、被告左某某于本判决生效之日起三十日内返还原告蔡某某上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋；
　　三、原告蔡某某于本判决生效之日起三十日内返还被告左某某购房款人民币87万元；
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,500元，减半收取计6,250元，由被告左某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：陆  钰

书记员：吴文荣