蔡胜迁、张品兰等与上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：蔡胜迁，男，1963年6月27日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告：张品兰，女，1938年8月17日生，汉族，住上海市崇明区。
　　原告：陈建平，女，1963年8月24日生，汉族，住上海市崇明区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：蔡胜迁。
　　被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：吴友朝，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。
　　原告蔡胜迁、张品兰、陈建平与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)其他所有权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡胜迁暨原告张品兰、陈建平的共同委托诉讼代理人、被告何跃公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蔡胜迁、张品兰、陈建平向本院提出诉讼请求：1、要求被告何跃公司返还宝山区蕰川路XXX号地下一层175商铺(以下简称“系争商铺”)；2、何跃公司支付蔡胜迁、张品兰、陈建平自2013年6月1日至2019年12月31日的商铺使用费88,314元(353,021元×3.8%/12个月×79个月)及自2020年1月1日起至实际付清之日的利息(以88,314元为基数，按照银行同期贷款利率计算)。事实和理由：蔡胜迁、张品兰、陈建平是系争商铺的产权人。2005年原告方以商场统一经营管理的模式将系争商品出租给上海同运百货有限公司(以下简称“同运公司”)，后同运公司于2008年12月31日退出运营。2013年6月1日，何跃公司入驻商场进行统一经营管理，但未与原告方签订租赁合同，且未向原告方支付任何费用，故涉诉。
　　被告何跃公司辩称，原告方诉请要求返还商铺不具有可操作性，且会影响周边业主的利益，故不同意返还商铺。原、被告双方没有签订租赁合同，导致何跃公司出租的商铺不能办理营业执照，系争商铺无法实现任何商业价值，故不同意支付使用费。即使支付使用费，对于2016年6月1日之后的使用费，应当按照业主委员会调整的标准支付，即2016年6月1日至2017年5月31日按照投资额年2.0%发放，2017年6月1日至今按照投资额年2.1%发放。双方没有任何合同关系，何跃公司仅是托管，原告主张利息，没有任何依据。
　　原告蔡胜迁、张品兰、陈建平围绕诉讼请求依法提交了《上海市商铺房预售合同》、《北上海商业广场商铺租赁合同》及附件、上海市房地产权证、上海市财政局契税缴款书等。被告何跃公司围绕辩称意见依法提交了上海市宝山区北上海商业广场业主大会决议、备忘录、授权函等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告蔡胜迁、张品兰、陈建平是系争商铺的权利人。2005年1月6日，案外人上海宝茸房地产开发有限公司(甲方、卖方)与张品兰、陈建平(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方向甲方购买系争商铺，系争商品建筑面积为42.9平方米，每平方米单价为7,365.01元，总价房价款为315,959元。2005年5月，原告方因购置系争商铺缴纳契税，契税缴款书载明：“纳税人名称：张品兰等，房地产位置：蕴川路1555弄-1层地下1层175……计税金额：315,959元……”
　　2004年12月，原告张品兰、陈建平与案外人同运公司签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，合同约定，张品兰、陈建平将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2005年12月1日起至2015年12月1日止。后同运公司于2008年退出经营。2013年，何跃公司入驻上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场，目前该商场由何跃公司实际控制，并统一对外出租。
　　北上海商业广场中未与被告签约的小业主曾向本院起诉何跃公司及上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，要求何跃公司支付2016年6月1日前的房屋占有使用费，要求上海市宝山区北上海商业广场业主委员会支付2016年3月1日到2016年5月31日止的商铺收益金。本院经审理后，出具相关判决，判定参照其余签约业主的租金收益标准，即投资总额的年3.8%计算，由何跃公司向各小业主支付自2013年12月1日至2016年5月31日的房屋使用费。案件均已生效。
　　本院认为，原告蔡胜迁、张品兰、陈建平作为北上海商业广场中某一商铺的专属所有人，理论上享有所有权的一切权能，但原告方与其他商铺的专有权人之间就建筑物整体而言相互独立又高度统一。原告方在委托同运公司经营管理时允许同运公司对系争商铺进行改建、装修、打通所有隔墙等，现系争商铺与其他商铺之间已打通，在其他商铺的所有权人尚未收回商铺的情况下，原告方要求何跃公司返还该商铺，不具有操作性及合理性，本院不予准许。关于使用费，何跃公司对北上海商业广场进行统一经营管理，虽然原告方未与何跃公司签订租赁合同，但何跃公司对北上海商业广场实际控制，并统一对外出租，实际占有使用原告方的商铺，应当支付使用费。根据原告方提供的商品房预售合同、契税缴纳凭证及此前生效判决确认的计算方式，本院确认系争商铺的投资总额为353,021元。根据此前生效的民事判决认定，本院确定何跃公司按投资总额年3.8%的标准支付原告方自2013年12月1日起至2019年12月31日的使用费81,606.69元。原告方主张上述款项自2020年1月1日起的利息，合法有据，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下：
　　一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告蔡胜迁、张品兰、陈建平2013年12月1日起至2019年12月31日止期间商铺使用费81,606.69元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付上述款项自2020年1月1日起至实际付清之日止的利息；
　　二、驳回原告蔡胜迁、张品兰、陈建平其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取920元，由被告上海何跃实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陆建泉

书记员：戴  玮