蔡行健与上海川某置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蔡行健，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。
　　被告：上海川某置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：黄永良，董事长。
　　委托诉讼代理人：李伟，男。
　　委托诉讼代理人：钟书生，男。
　　原告蔡行健与被告上海川某置业有限公司(以下简称川某公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡行健及其委托诉讼代理人黄伟，被告川某公司的委托诉讼代理人李伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蔡行健向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿房屋贬值损失人民币(以下币种相同)55万元；2.判令被告按照检测报告的降噪建议对系争房屋外的排风间、排风井的噪音问题进行处理；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2015年8月，原告向被告购买上海市浦东新区宏雅路XXX弄XXX号103(复式)室房屋，建筑面积160.94平方米，总房价5,654,008元。原告收房后发现房屋南侧有排风设备的排风口，房屋地下室外即为排风机房，排风机开启时噪音巨大且排出污染气体。但是双方签订的预售合同附件六小区平面图上并没有载明上述排风口及排风机房。原告认为被告违反了合同约定，变更小区平面布局，对房屋周边环境造成不利影响，致使原告所购房屋贬值，应当赔偿原告贬值损失；被告设置的排风机房及排风井噪音超标，应当进行修复整改。审理中，原告变更上述第1项诉讼请求金额为147,100元。
　　被告川某公司辩称，本案排风井在房屋规划设计时即有，只是在预售合同的附件平面图中忘记标注，并非故意违约。根据合同补充条款，如果擅自变更设计，只需要承担总房价款1%的违约金，原告主张的损失过高。在本案审理过程中，已经对噪音问题进行了整改，现在噪音问题已经消除。综上不同意原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：
　　被告为上海市浦东新区宏雅路XXX弄XXX号103(复式)室房屋(以下简称系争房屋)开发商。2015年8月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋暂测建筑面积160.94平方米，总房价款暂定5,802,181元，交房时间为2017年6月30日之前。合同附件六为该房屋相邻关系及小区平面布局，平面图中系争房屋周围为空白，没有标注排风井。合同补充条款一第四条约定，3.甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局且对乙方造成不利影响的，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应向乙方支付乙方已付房款的1%作为违约金。合同签订后，双方实际履行。原告收房后发现系争房屋南侧设置有一排风井，对房屋周边环境造成不利影响，系争房屋地下室相邻排风机房，风机噪音污染严重，而上述排风设施的设置并未在合同中约定，因此认为被告交付的房屋违反合同约定，遂提起本案诉讼。
　　本案审理中，经原告申请，本院依法委托上海市建筑科学研究院对系争房屋噪声进行检测。鉴定机构于2018年6月21日进行了检测，并出具了室内外环境噪声检测报告(HJ51F-180008-01)。检测报告载明，系争房屋地下室临近排风机房，当排风机房的两台排风机以低速同时运行时，排风井周围室外昼夜噪声均不符合《声环境质量标准》GB3096-2008中2类声功能区的要求，系争房屋室内也有部分房间的噪声不符合《声环境质量标准》GB3096-2008中2类声功能区以及《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010中住宅建筑规定的室内允许噪声级的要求。鉴定机构给出的降噪措施建议为：1.在排风机的排风口安装消声器；2.在排风间及排风井内加装吸声材料；3.在排风井的排风口安装消声器；4.建议选择专业噪声改造治理公司进行专项设计和施工。上述检测报告送达原、被告后，被告自行采取了一些降噪措施，在排风间和排风井加装了吸声材料，但没有在排风口安装消声器。原告认为被告没有按照检测报告的建议采取降噪措施，噪声仍然超标。被告则认为已经采取了降噪措施，噪声已经符合国家标准。鉴定人表示，国家没有关于降噪措施的统一标准，检测报告给出的降噪措施是通常采用的降噪方法，降噪措施是否合理关键得看措施实施后是否达到降噪效果。审理中，经本院释明，原、被告均明确表示不再就被告采取降噪措施后系争房屋噪声是否符合国家标准进行鉴定。
　　本案审理中，经原告申请，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋外是否存在排风井的差价进行评估。鉴定机构出具的估价结果为系争房屋室外存在排风井的房地产价值减损为147,100元。原、被告对上述鉴定意见均无异议。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的预售合同系当事人真实合意，双方均应按约履行。预售合同附件六载明的小区平面图中并没有本案排风井的设置，而小区的其他位置的排风井在该平面图中均有标注，故可以认定按照合同约定，系争房屋外应该不存在本案排风井的设置。被告实际交付的房屋外设置有排风井，违反了合同约定，应当承担违约责任。根据法律规定，给付违约金和赔偿损失均为承担违约责任的方式，守约方有选择权，原告选择要求被告赔偿因排风井设置导致的房屋贬值损失具有法律依据，且损失数额经过司法鉴定确定，本院予以支持。被告交付的房屋因为排风机以及排风房、排风井没有采取有效的降噪措施导致室内外噪声超标，属于标的物质量瑕疵，原告有权要求被告进行修复。原告已经通过申请司法鉴定的方式证明了噪声超标的事实，检测报告也已经给出了降噪措施建议，但被告并未完全按照检测报告的建议进行修复。虽然国家就降噪措施未出台专门的施工规范，但检测报告给出的建议为解决本案噪声问题的常规做法，如果被告不采纳该做法，应当就己方实际采取的降噪措施的效果至少不低于按照检测报告的建议进行修复的效果承担证明责任，但被告并未就此提供证据，也未就实际的降噪效果申请司法鉴定，相应举证不能的不利后果由被告方自行承担。据此，本院认定被告尚未完成噪声整改，应当按照检测报告的降噪措施建议继续整改。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告上海川某置业有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告蔡行健损失147,100元；
　　二、被告上海川某置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内按照上海市建筑科学研究院《检测报告》(报告编号：HJ51F-180008-01)载明的降噪措施建议对上海市浦东新区宏雅路XXX弄XXX号103(复式)室房屋外排风机、排风间及排风井的噪声进行治理，使噪声符合国家标准。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,322元，噪声鉴定费5万元，均由被告上海川某置业有限公司负担；评估费4万元，由原告蔡行健负担1万元，被告上海川某置业有限公司负担3万元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：梅丽华

书记员：范  一