蔡连龙与上海市奉贤区金汇镇梅园村村民委员会财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　原告：蔡连龙，男，1967年1月7日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告：上海市奉贤区金汇镇梅园村村民委员会，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈志刚，主任。
　　委托诉讼代理人：盛琬刚，上海关天律师事务所律师。
　　原告蔡连龙与被告上海市奉贤区金汇镇梅园村村民委员会财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告蔡连龙及其委托诉讼代理人徐卫红、被告委托诉讼代理人盛琬刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蔡连龙向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的《协议书》无效；二、判令被告赔偿因《协议书》无效而导致的损失人民币1,300,000元(以下币种同)；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：兹有位于上海市奉贤区金汇镇梅园村仓库场，2008年1月1日，原告与上海市奉贤区金汇镇梅园村第四村民小组签订《协议书》，约定将上述仓库场租赁给原告使用，期限为30年，同时还约定原告可以在租赁土地上建造厂房或其他房屋，被告作为见证方在协议上盖章。后根据该村民小组同意，有关该村民小组所涉的权利义务转移至被告。嗣后原告根据合同约定于2009年在该仓库场原有基础上投入大量资金改建房屋(约2700平方米)，建造完成后一部分用于出租，一部分用于原告及其家人自住，距今已有10年之久。然2018年4月7日凌晨及2018年5月2日凌晨，被告带领百余人以拆违为由对该仓库场上房屋进行强制拆除，造成原告巨大精神创伤及重大经济损失。原告认为，双方签订《协议书》时，被告无权处分该仓库场且明知出租行为存在重大瑕疵的情况下仍与原告签订合同，被告对合同的无效具有重大过错，其理应对原告的损失承担主要的过错责任。现该房屋经第三方评估确定为价值2,734,597元，其中涉及的道路(估价93,639元)因村民通行需要处于保留状态，三上三下自住房(估价676,533元)也未拆除，扣除减量化所获补偿692,584元之外，尚有2,042,013元的损失。为维护自身的合法权益，故提起诉讼。
　　原告对其诉称的事实向本院提供了如下证据材料：
　　1、原告身份信息一份，证明主体适格；
　　2、《协议书》、村民小组决议一组，证明原告在金汇镇梅园村的房屋是向被告购买的，在被告同意后进行了改扩建，期限自2008年1月1日至2038年12月31日的事实；
　　3、收据二份，证明原告按照约定向被告支付土地使用费的事实；
　　4、照片一组，证明被告在没有征得原告同意的情况下，于2018年5月2日将系争房屋拆除，造成了原告人身损害；
　　5、病危通知书一份，证明房屋拆除后原告喝农药的事实。
　　被告上海市奉贤区金汇镇梅园村村民委员会答辩：认可涉案《协议书》无效，关于赔偿的金额由法院酌定，对剩余未拆除的三上三下违章住房一并予以处理。
　　本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告证据的真实性均不持异议，本院作为认定事实的依据。
　　根据上述采纳的证据，以及当事人在审理中的陈述，本院认定如下事实：原告系上海市奉贤区金汇镇梅园村四组村民。2018年1月1日，原告(乙方)与金汇镇梅园村第四村民小组(甲方)签订《协议书》一份，主要内容为：为合理置换集体资产，使集体资产充分发挥经济作用，甲方金汇镇梅园村第四村民小组会议讨论并一致通过，将仓库土地及其相邻的承包地、洼地共3.89亩租赁给蔡连龙(乙方)使用。双方在自愿平等基础上，经充分协商一致，达成协议如下：一、甲方将仓库及土地1.5亩、洼地1.29亩、承包地1.1亩(本村村民富国天具有22年使用权)，共计3.89亩，租赁给本村村民蔡连龙使用，期限为30年，先交后用。租赁费前5年仓库及土地每年每亩2,000元，洼地每年每亩300元，共每年上交3,380元。承包地1.1亩，蔡连龙与富国天签订22年使用权转让合同，一次性付给富国天转让费40,000元…；二、租赁期限：自2008年1月1日至2038年12月31日…租赁期满，乙方所盖房屋、场地及道路属乙方。如无政策性动迁，乙方享有续租权；三、仓库作价274,000元，乙方已经一次性支付甲方，甲方已经收到；四、甲方同意乙方继续使用仓库或拆除后建房，乙方可以在租赁的土地上建造厂房或其他房屋。其中，洼地由乙方自行回填，所有费用由乙方承担…。该协议书由原告签字，第四村民小组由授权代表签字，并由被告签章见证。该村第四村民小组决议内容与《协议书》主要内容一致。嗣后，原告即支付了相应价款，并在购买的仓库场以及租赁的土地上进行改扩建施工，在改建成厂房的同时，又在该区域范围内建造了三底三层房屋(假三层)。其中建成的厂房一部分自用，一部分出租，三底三层楼房则自住。2018年4月7日、5月2日凌晨，原告所建上述厂房被拆除。原告情绪激动之下喝下农药，经及时抢救未造成严重后果。后原告多次信访，最终经有关部门引导后提起诉讼。
　　审理中，被告确认并表示可作为《协议书》相对方，愿意承受《协议书》项下的权利义务。双方一致确认部分厂房已经通过减量化政策达成协议，原告获得补偿的金额为673,045元，该补偿款与本案无涉；剩余的厂房(已拆)及自住楼房(未拆)的价值为1,783,222元，附属物价值165,152元，道路93,639元，本案所涉赔付金额为2,042,013元。双方一致同意，剩余尚未拆除的楼房在本案中一并处理，可由被告进行帮拆。
　　本院认为，一、涉案《协议书》由金汇镇梅园村第四村民小组签订，被告为该协议签署的见证单位。但在本案中，原告指认被告为协议的相对人，被告亦认可相对人的地位。从现实情况看，现系争的厂房已经被拆除，导致的纠纷系协议效力所产生的债务负担事宜，而债务的转让经债权人同意即可。鉴于原、被告双方对债务主体作出了一致的意思表示，本院不予以干涉。二、根据法律规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。本案中，系争土地的性质均系集体土地，甚至还包含部分承包地。原告在该土地上建造的是厂房及自住房屋，显然属于非农性质，故涉案《协议书》依法应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《协议书》约定了原告可以建造厂房或其他房屋，在被告及该村第四村民小组的允诺下，原告购租并进行了改扩建等行为。被告应当知道集体土地不得用于非农建设的规定仍然以协议方式予以承诺，该行为对合同无效负有主要过错责任。原告亦应对法律规定知晓，且应知晓建造厂房等应履行相应的报批等手续，但其轻信被告及村民小组而实施了建设行为，对此其亦应承担一定的过错。综合协议的签订、已经履行的时间以及原告对厂房利用等事实，本院酌定由被告承担65%的责任，原告承担35%的责任。三、本案性质初始定性为财产损害赔偿纠纷，但从原告提出的请求与陈述的事实理由看，其主张的基础是源于合同关系而非侵权，故本案实际是土地租赁合同性质，原告主张的赔偿是基于合同无效所产生的损失。在合同的框架下，由于原告所建的三底三层(假三层)在其租赁的土地内，虽然该房尚未拆除，仍应在合同的范围内处理。同时，原、被告在审理中均表示要求对上述房屋一并处理，房屋拆除由被告组织进行实施，故本院对尚未拆除的房屋一并作出处理。
　　综上，本院认为，任何的民事行为应当在法律的框架下行使，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。本案中，关于已经拆除的厂房部分，因厂房拆除而不复存在，不涉合同无效后返还问题，对其中涉及减量化部分，因当事人已经另行处置，已与本案无涉。对于尚未拆除的三底三层(假三层)楼房，原告应予以搬离后将土地使用权返还予被告。关于原告因合同无效的损失金额，双方已经确认为2,042,013元，被告对此承担其中的65%即1,327,308元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
　　一、原告蔡连龙、“金汇镇第四村民小组”于2008年1月1日签订的《协议书》无效；
　　二、被告上海市奉贤区金汇镇梅园村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡连龙损失人民币1,327,308元；
　　三、原告蔡连龙于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市奉贤区金汇镇梅园村第四组的三底三层(假三层)房屋。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币16,500元，减半收取8,250元，由被告上海市奉贤区金汇镇梅园村村民委员会负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：倪黎明

书记员：卢佳琦